週二堅決捂住六金股

　　長江證券：保利地産打造中國地産長城

　　一、公司發展歷程

　　保利地産（600048）于1992年成立，2002年完成股份制改造，2006年公司在上交所掛牌上市。從2002年股改以來，保利地産開始全國化佈局，公司進入了高速發展階段，公司的主要財務指標連年翻番。其中，營業收入從2002年的4.75億元增長到155.20億元，年複合增長79％;凈利潤從0.4億元增長到22.39億元，年複合增長96％;總資産從10.93億元增長到536.32億元，年複合增長91％;凈資産從3.34億元增長到140.79億元，年複合增長87％。

　　2006年上市後，連續三年跨越式發展，公司經營規模躋身全國三強。新開工面積和在建面積穩步增長，2008年在市場大幅調整的困難形勢下，銷售金額首次突破200億元,躋身全國三甲。

　　目前公司已進入廣州、北京、上海等全國17個城市，擁有在建擬建項目63個，基本完成了全國戰略佈局。

　　保利地産上市以來年銷售額分別為83.65億元、170.40億元和205.11億元，公司2008年全國市場佔有率為1％，其中北京、廣州佔有率居當地首位，重慶居當地第二，長春居當地第三。

　　二、2009年經營業績

　　1、經營業績快速增長

　　2009年1季度實現營業收入21.41億元，同比增長84.73％;實現凈利潤3.3億元，扣除非經營性損益後同比增長241.67％。非經常損益只要來自並購重組。

　　2009年1-5月，公司累計實現簽約面積182.12萬平方米，同比增長150.26％;累計實現簽約金額147.12億元，同比增長157.54％。

　　2、市場佔有率繼續攀升

　　2009年1季度，保利地産全國市場佔有率從2008年底的1％提升至1.47％。其中，北京市場佔有率從08年底的3.50％提升到09年1季度的5.21％，上海市場佔有率從1.30％提升至1.96％，廣州市場佔有率從10.80％提升至13.21％。

　　3、商業地産開始進入收穫期

　　公司目前擁有總建面超過100萬平方米的商業物業，保守估計總市場價值超過150億元，預計未來年租金收入將超過10億元。

　　保利世貿中心：一期展館已經成功舉辦了兩屆交易會，實現營業收入2億元，如果形勢更好一些，這部分收入將超過4億。二期展館目前已經簽訂了八年長期整體租約，年租金收入1億元。

　　2請閱讀最後一頁評級説明和重要聲明

　　保利水城：2009年4月開業，目前已簽訂租賃合同金額超過2.5億元，年租金收入可達4000萬元。

　　三、未來持續快速增長可期

　　1、準確的戰略規劃

　　公司自2002年就確立了"三個為主、兩個結合"的戰略方針，幾年來得到強有力的執行。

　　房地産主業突出：公司一直專注于房地産主業，適度拓展其它房地産相關行業，包括建築安裝、裝修、建築設計、銷售代理、會展、物業管理等。

　　核心區域突出：公司項目在重點城市、一線城市和二線城市的分佈比例為31％，55％和14％。2008年廣州、北京和上海三大核心區域的營業收入和凈利潤貢獻佔比分別為50.7％和59.7％。

　　堅持以住宅開發為主：保利地産以住宅開發為主，佔公司總項目的81.4％;同時公司還適度開發了部分別墅、寫字樓、購物中心、會展中心、酒店、高爾夫球場等多元化産品，提升公司的利潤水平。

　　經營性收入穩步增長：隨著公司商業地産開始進入收穫期，包括物業租金收入、會展經營收入等在內的經營性收入將逐年穩步增長，預計未來租金收入可達10億元。

　　良好資産經營是資本運營的基石：在依託資本市場做大做強的同時，公司堅持做好資産經營，以優異的經營業績回報股東，上市三年來公司的每股收益、凈資産收益率等盈利指標一直居於行業優秀水平。

　　2、優質的土地資源

　　公司土地儲備數量充足，成本優勢明顯，為公司未來幾年的發展打下堅實基礎。

　　土地儲備數量充足：截至09年1季度，公司共擁有可結算資源1804萬平方米，其中尚待開工的1346萬平方米。

　　土地儲備成本優勢明顯：公司目前整體土地儲備的平均成本約為1500元/平方米。06-08年公司新增項目面積分別為385萬平方米、755萬平方米和594萬平方米，樓面地價分別為1,927元/平方米、2,396元/平方米和1,221元/平方米。特別是08年公司利用市場調整之機，逢低吸納近600萬平方米具備成本優勢的項目。

　　3、優秀的管理能力

　　合理的管理模式：扁平化的管理模式保證了公司快速高效的決策;總部重點把握"班子配備、項目立項、資金調配和品牌管理"四大重點;子公司在具體經營中享有充分的自主權，可有效地突破管理規模瓶頸，實現公司持續快速的發展。

　　強大的執行力和凝聚力：優秀的軍旅文化形成員工強大的執行力和凝聚力，公司戰略得到有效實施，管理費用率也連年下降，08年管理費用率僅為2.01％。

　　專業的營銷能力：專業的營銷能力和強勢的品牌為公司的營銷創造了良好的條件，08年公司銷售逆市增長，而銷售費用率僅為2.98％。

　　4、強大的品牌優勢

　　鮮明的企業形象：確定了"打造中國地産長城"的品牌願景;樹立了"誠信、可靠、有實力"的企業形象。

　　品牌價值持續增長：連續三年蟬聯國有地産品牌榜首; 2008年保利地産品牌價值60.41億元。

　　強大的股東支持：保利集團作為大型央企，在品牌、政府資源和資金方面給予保利地産強大支持，同時也為保利地産在未來央企地産業務整合提供了先發優勢。

　　四、公司發展目標

　　第一、打造中國地産長城;第二、用三到五年再造一個保利地産;第三、保持央企地産領軍企業地位。

　　Q&A

　　問：1-5月份拿地不多，接下來有什麼規劃嗎?

　　答：我們拿地的壓力其實不大，這主要是因為去年在市場不好的時候我們拿了很多的地。目前土地市場飛速上漲，因此我們並不著急。我們今年準備用80-100億拿地，主要考慮城市中心，中心城市，當然成本優勢的地段也會考慮。

　　問：今年的新開工面積會上調嗎?

　　答：其實新開工面積已經做了調整，我們在去年11-12月份就已經加大了開工，但沒有披露。截止上周我們已經銷售了180億，半年接近200億的水平應該沒有問題。可以看出我們的供應是跟得上的，我們會按自己既有的節奏，穩健發展。

　　問：珠三角的市場環境您怎麼看?

　　答：珠三角是我們比較看好的區域，該區域一直以來經濟都比較有活力。去年我們知道珠三角無論是成交量還是成交價格方面調整的幅度都比較大，今年以來珠三角率先復蘇成為先行指標。目前我們在珠三角的銷量已經達到60多億，對珠三角的未來充滿信心。

　　問：關於定向增發的情況現在進行的怎麼樣?

　　答：增發在5月20號就過會了，現在就等證監會的正式批文。目前我們準備工作都完成了，批文下來就可以做了。不過我們做增發並不是因為資金緊張，目前我們賬上資金有90多億，銀行授信還有90多億。

　　問：新開工達到了500萬平米，如何在管理上創新?

　　答：管理方面與一個企業的歷史和所處的環境有關，我們要找合適自己的管理模式，找到了辦法就不會出現管理的問題。我們企業脫胎于軍隊，做事情比較有執行力。我們既強調總部作為一個服務平臺的優勢，也強調每個區域企業單兵作戰的能力，在這方面比如我們要求子公司自己從銀行融資，而不是利用總部進行融資，因為我們要求的回報率超過10％，而銀行只要去6％，這樣企業不得不自己想辦法融資。我們前期已經完成了廣佈局，接下來要看我們的根扎的有多深了。

　　問：新開工達到了500萬平米，如何在管理上創新?

　　答：管理方面與一個企業的歷史和所處的環境有關，我們要找合適自己的管理模式，找到了辦法就不會出現管理的問題。我們企業脫胎于軍隊，做事情比較有執行力。我們既強調總部作為一個服務平臺的優勢，也強調每個區域企業單兵作戰的能力，在這方面比如我們要求子公司自己從銀行融資，而不是利用總部進行融資，因為我們要求的回報率超過10％，而銀行只要去6％，這樣企業不得不自己想辦法融資。我們前期已經完成了廣佈局，接下來要看我們的根扎的有多深了。

　　問：保利地産和保利香港有可能整合嗎?

　　答：保利香港的歷史更久，前期以持有性物業為主，目前有地産。國資委一直希望有個大的央企地産，因此積極努力探討整合的問題，這對雙方都有好處，但實際推行過程中面臨的問題不少，這裡涉及中小股東的問題，兩地的市場制度不一致，估值也不一致等等。

　　4請閱讀最後一頁評級説明和重要聲明

　　問：請問對未來的房地産市場怎麼看?

　　答：我們認為房地産市場中長期看好，這點從來沒有改變。競爭主要歸結于兩點：1、房地産市場的戰略能力，方向性不能搞錯;2、內功，即用少資金得到高回報。

　　問：如何看下半年行業發展情況?

　　答：肯定不會像上半年成交這麼火爆，但我們預計下半年也不會太差。第一、要保增長，房地産作為重要産業不能太差;第二、目前需求大於供給;第三、通脹的預期可能帶來投資性需求。

　　問：如何做好央企，産業領軍企業?怎麼看待物業稅?

　　答：企業要想有長期的生命力，一定要市場化，所以我們參與了第一次招拍挂，第一次限價房。作為央企雖然具備整合的能力，但是在市場上還需要有自己的核心競爭力。

　　房價與地價的高漲為物業稅的推出創造了條件，目前財政也比較吃緊。但是物業稅牽涉的面較廣，稅率、房産估值等，房産來源歷史等問題。可以肯定的是首先退出來會比較穩健的，慢慢完善。但物業稅對於所有房地産企業的影響都是一樣的。