論戰救市各方激辯:開發商呼救 專家們搖頭

　　時下，中國房地産圍繞要不要“救市”的嘴仗打得火熱。一些房地産大亨稱，樓市低迷，房價回落，部分炒樓客出現斷供。因而，要求政府救市，放鬆銀行貸款。但經濟學者卻認為，從統計數據看，房地産價格依然居高不下，空置商品房還在上升，國房景氣指數剛剛有所回落，救市恐尚早。

　　開發商

　　呼籲調控政策鬆動

　　由於樓市交易持續低迷，開發商資金困局難解，最近開發商紛紛發出“救市”呼聲，期待宏觀調控政策鬆動。

　　由於交易量下降，銀行貸款收緊，股市低迷，開發商正遭遇前所未有的資金短缺。近日國內一些知名房地産開發商紛紛發出“救市”呼聲，並稱如果房地産崩盤，整個國民經濟將不堪設想。目前的房地産政策“已經到了彈性靈活的實施期”。

　　以潘石屹為例，儘管他的SOHO中國新建項目北京三里屯SOHO項目開盤即簽約43.5億元，但面對整個房地産市場的持續低迷，老潘依然大喊“救市”，他表示，單個項目的熱銷並不代表整個房地産行業的資金困局有所改變。“國際資本市場形勢繼續惡化，國內貨幣政策依舊從緊，開發商去年搶地花光了錢，市場成交量萎縮，這4個導致房地産行業資金鏈緊張的原因依然存在。”之前，潘石屹的“房地産百日劇變論”一時轟動。如今，百日期限已過。潘石屹表態認為，現在已經是房地産最困難的時候，“不會更壞了，風雨過後總是陽光”。

　　本月初，全國工商聯房地産商會會長聶梅生也公開表示，如果樓市交易繼續下滑，房價下跌，居民手中30萬億元人民幣的住房資産將會貶值。由於房地産的資金60%來自銀行，交易量急劇萎縮，也會威脅銀行金融安全。聶梅生説，目前開發商呼籲“救市”主要期待兩點：在資金融通和釋放市場需求上提供支持，政府能夠採取適當的“貨幣放寬”政策。

　　7月5日，全國工商聯房地産商會將一份房地産調控政策調整建議上報至全國工商聯，中國房地産業協會也就房地産政策調整提出建議，上報有關部門作為決策參考。由於在最近的無錫房地産高峰論壇上，以任志強和馮侖等為首的開發商集體也曾呼籲“救市”，因此人們不能不懷疑這次兩大協會的建議是在有意呼應開發商的呼籲。

　　統計數據

　　樓市步入持續低迷

　　“開發商打死也不降價，市民打死也不買樓”，這話道出了當下樓市現狀。

　　有關數據顯示，今年上半年，中國房地産開發完成投資1.3196萬億元人民幣，增長逾1/3；全國房地産開發企業完成土地開發面積近1.3億平方米，同比增長9.9%。

　　截止到6月末，全國商品房空置面積為1.27億平方米，增長2.2%。其中，空置商品住宅6425萬平方米，下降2.1%；空置辦公樓810萬平方米，增長6.8%；空置商業營業用房近4000萬平方米，增長3.4%。

　　以北京、上海兩大城市為例，現在的樓盤如果沒有過硬的品質或實質性讓利，都難以激發購買者的慾望。

　　北京市統計局、國家統計局北京調查總隊7月21日發佈的統計數據顯示，北京今年6月商品住宅售價比上月增漲0.1%，達到2005年以來最低值，二手房售價自2005年以來首次出現停漲。上半年北京房地産開發投資近800億元人民幣，增幅比一季度回落逾一成。

　　調整中的上海樓市同樣低迷。7月16日，地産專業研究中心的最新統計顯示，7月上半月上海新建商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環比6月下滑了22%，且只相當於去年同期成交的三成；同時，成交均價也從6月下半月的17258元/平方米下滑到了13207元/平方米，但比去年同期仍上漲29.8%。預計7月下半月的成交量還會進一步下降，8月的成交量也很難有大幅度回升，上海淡季中“新盤低開、老盤降價”的惡性循環會更加嚴重。

　　觀望依舊，究其原因就是房價還沒有真正達到購房者的心理預期。七、八月份是傳統淡季，不少開發商將希望寄託在“金九銀十”。不過大多數業內人士認為，在未來一段時間內成交會繼續低迷。

　　銀監會

　　警惕房地産業風險

　　實際上，房地産市場潛在的風險已然引起了銀行監管者的高度關注。在7月19日銀監會2008年年中工作會議上，銀監會主席劉明康通報了上半年銀行業的經營情況，同時表示要密切關注房地産市場的變化，支持房地産市場的健康發展。

　　曾經漲幅高攀的房價今年不斷走低，一些高位入市的購房者所購物業已經大幅縮水。銀監會要求各家商業銀行，針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和情景分析，做好房地産風險的預警和控制工作。不過劉明康表示，要滿足正常合理的房地産信貸需求，科學地支持房地産業健康發展。

　　來自銀監會年中工作會議上的數據，上半年銀行新增貸款達到了2.7萬億元，已經超過去年全年3.63萬億元的七成，貸款增速則為15.2%。此前按照去年央行對金融機構新增貸款控制目標，2008年金融機構新增貸款總量將不得超過2007年全年的3.63萬億元。從數據比較來看，下半年銀行放貸將繼續收緊。

　　此外，基於政策和市場兩方面因素的考慮，現時中國人民銀行下屬的中國行間市場交易商協會對於融資對象有一定限制，尤其不鼓勵、不支持銀行介入地産及城市開發建設項目，加之市場對房地産行業的投行項目反應偏冷，近期眾商業銀行開展投行業務對象都將不考慮房地産商。

　　無論是“房地産業和銀行抱著一起死”論調還是“斷供門事件”，都無法動搖銀行對房地産業説“不”的決心，房地産行業融資困局仍將持續較長一段時期。

　　對開發商而言，期待國家短時間內放寬金融政策或者影響需求是不現實的，所以加快銷售以回籠資金的做法，是確保企業良性運轉最可行、也是最直接的辦法，這就需要開發商有切實可行的銷售策略和價格策略才行。

　　經濟學者

　　勸開發商摒棄暴利觀念

　　全國房地産業協會中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌就對開發商的“救市”説非常排斥。他表示，國家統計局發佈的全國70個大中城市房地産市場統計數據顯示，6月新建住房銷售價格同比上漲9.2%，較上月的漲幅減少1個百分點；環比上漲0.1%，較上月漲幅減少0.1%，這説明全國整體房地産市場正處於理性回歸過程中。

　　作為“救市論”的堅定反對者，中國社科院研究員易憲容也認為，從國家統計局公佈數據來看，到目前為止，國內房地産的繁榮沒有改變，特別是房地産開發及市場資金的流入不僅沒有改變，反之快速增長。目前房地産市場的問題，並非是要改變政府既有房地産政策來提振居民住房消費，而且要找到房地産癥結所在。

　　易憲容認為，開發商所説的房價調整會讓中國居民30萬億財富縮水是誇大其詞。住房既是投資品也是消費品，對自住型住房者來説，房價漲跌，住房效用都不會改變。受影響的僅是應該受到嚴格限制的住房投資者。目前房地産市場最大的問題是房價過高，任何一個市場沒有賣不出去的住房，只有賣不出去的價格。如果房地産企業能夠改變暴利的觀念，就能夠適應市場發展趨勢。

　　“房價和房地産開發面積依然沒有下降，國家宏觀調控從緊的大背景目前不會改變，過去兩年房價漲得太離譜了，正在慢慢回歸。”有專家指出，目前房價漲幅回落，只是説明政府宏觀調控效果開始顯現，這是政府宏觀調控的初衷。

　　目前的階段性調整，利於房地産行業的發展。政府不會也不應該出手救市。不過，今年下半年政府也不會再出臺更嚴厲的宏觀調控措施，畢竟政府希望的是房地産市場的穩定發展，而不是大起大落。(李文華 來源：市場報)

　　旁白

　　房市何去何從政府該發話了

　　“救市”嘴仗之實質不過是各派利益博弈的白熱化，由於嘴仗大多只是精英們在專業層面唇槍舌劍地交鋒，作為利益攸關方的社會公眾自然插不上言。老百姓希望房價能“從天上回到地下”，讓他們實現“居者有其屋”的夢想。房市何去何從？觀望是續是休？政府發話，給公眾以信心希望，是時候了！(陳慶貴)

責編：張福偉