樓市調控政策繼續深化，在土地增值稅加強清算政策之後，住建部、央行和銀監會日前聯合發文，就商業性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了明確的規範，實行“認房又認貸”的標準。

　　各大券商分析師認為，不斷深化的政策表明房地産調控已進入深水區，政府不會輕易放鬆調控。隨著政策的逐步推進和時間的推移，樓市僵局有望逐步被打破，房價下降已成大勢所趨，而三季度末或將成為樓市量升價跌的重要拐點，房地産股也將因此迎來機會。

　　樓市僵局有望逐步打破

　　東方證券胡棟亮表示，對二套房認定標準的明確規範是對“國十條”的細化，但更為嚴厲，彰顯了政府對現有調控政策不放鬆的決心，在房價未有明顯下跌前，現有調控政策難以退出。在此背景下，房地産板塊的整體機會也需等待。

　　長城證券劉昆認為，本輪房地産調控仍然是以中央政府為主導，地方政府為從屬。中央的調控目的是保障民生，防範金融風險，穩定經濟長期發展。而地方政府儘管簽署了一系列軍令狀，但從自身角度出發，仍不希望看到樓市調整導致土地市場過度低迷的狀況。另一方面，儘管政府希望開發商從大局出發，適當讓利使樓市成交量重新活躍起來；但開發商目前資金充沛，寧願延長工期，也不輕易降價。因此，中央和地方的博弈、政府與開發商的博弈、買賣雙方的博弈，致使樓市短期仍處於僵持階段。

　　劉昆同時表示，隨著時間的推移和以信貸、財稅為代表的調控政策逐步推進，政策威力也會逐步擴大。儘管房産稅尚未落地、歐洲主權債務危機可能導致未來調控政策放鬆的預期，讓為數不少的開發商在樓市調整中仍抱有死扛的打算。但房産稅的徵收只是時間問題，在我國經濟不出現二次探底的情況下，政策收手的可能性很小。

　　高華證券王逸也認為，最新通知向開發商傳遞出中央政府堅決抑制投機需求的重要信號，在開發商顯著降價之前，政府對房地産業的緊縮立場不太可能出現鬆動。逐步推進的緊縮措施將打破開發商與購房者的僵局，預計從今年三季度末起新增供應將開始顯著增加，進而引起開發商之間的價格戰。

　　拐點或三季度末顯現

　　樓市新政陸續出臺之後，各地普通商品房價格上漲已得到明顯抑制，但一手房成交價格總體仍在高位波動，二手房有部分開始調整。

　　齊魯證券涂力磊指出，截至2010年4月，房地産開發資金來源中有近25%來自按揭貸款，國家在此時繼續收緊住房按揭貸款，無疑將繼續收緊開發商的資金鏈，將促使開發商為緩解資金壓力而適度降價、回籠部分資金，未來房價下降將成為大勢所趨。

　　國泰君安孫建平表示，土地增值稅、二套房認定標準等配套政策相繼出臺，進一步表明了決策層對於抑制房價泡沫、避免中國經濟增長方式“房地産化”的決心，未來可預期的政策看點將集中在預售款監管、開竣工管理等方面。近期部分開發商開始採取更加積極務實的定價策略，主動下調開盤定價，或對在售項目進行各種名目的優惠促銷，表明越來越多的開發商開始“丟掉幻想”，為應對行業下行週期做準備。預計6月中下旬開始房價將出現真正下降。

　　中銀國際田世欣也指出，信貸政策的收緊和房貸門檻的提高，勢必對樓市的量價走勢進一步造成負面影響，預計量升價跌的拐點將在三季度出現。

　　儘管地産股由於估值相對安全，下行空間已經較為有限，但在熱點地區房價未現顯著調整前，行業面臨的政策風險依然較大，維持對板塊的中立評級，相對看好受房貸政策收緊影響較小的二三線城市地産股和商業地産股。

　　長城證券劉昆認為，三季度仍處於政策高壓期，會有更多的開發商加入降價的隊伍，但降價幅度仍取決於政策預期。地産股投資方面，一方面地産股估值到了階段性底部區域；另一方面，目前負面政策預期仍然較強，樓市僵持的情況尚未改變，刺激股價反轉的時機尚不成熟。短期內如果沒有進一步政策出臺，地産股可能有超跌反彈的交易性機會；但持續性的行情仍需等待樓市僵局打破、住宅銷量回升。本報記者 王錦

責編：程衝