二手房轉讓營業稅調整 加大投資性購房打擊力度

　　南方日報訊備受關注的二手房營業稅政策細則終於“落地”。財政部、國稅總局昨日宣佈,自2010年1月1日起,5年內非普通住房對外銷售時將全額徵收營業稅；5年以上(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售時,都按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。

　　專家表示,廣州大部分二手房房源賺取的差額大概在總價的30%—50%左右,如按差額徵收其實相當於給全額營業稅打了3—5折。

　　廣州:按差額徵營業稅相當於打3—5折

　　2008年底出臺的營業稅優惠將於12月31日到期,12月9日,中央宣佈營業稅政策“2改5”,但是未出臺相關細則,此次財政部和國稅總局出臺的規定,則對此進行了限定和明確。

　　與之前的政策相比,此次出臺的新政的一大變化,就是3至5年的普通住房營業稅將按照差額收取。

　　“5年內營業稅已經確定按照差額收取,對市場的影響將沒有原來預想的那麼大。”合富置業首席市場分析師龍斌説,廣州全市交易二手房每套平均面積為80多平方米,絕大多數都是普通住房,因此對預計將按照全額收取的客戶來説,出臺差額細則,一定程度上反而是重大利好。

　　中原地産項目部總經理黃韜指出,從廣州的情況看,大部分二手房房源賺取的差額大概在總價的30%—50%左右,如按差額徵收其實相當於給全額營業稅打了3—5折,政策調控力度相對溫和。

　　他表示,目前廣州不少仲介存在報低成交價的狀況,一些二手房通過“陰陽合同”按照原價辦理過戶手續。倘若5年以內普通住宅轉讓只需按差額徵收,則多數5年內二手房交易不會産生營業稅。如此一來,“營業稅2改5”將對普通住宅沒有影響。

　　不少業內人士在接受採訪時表示,差額營業稅政策不會使明年一季度房價出現原來預計的大跌現象,價格預計也不會出現明顯的下滑。

　　專家:政策對投資性購房打擊力度加大

　　此次營業稅政策細則的出臺,受到影響最大的就是非普通住宅,其中規定,非普通住宅5年內交易將按照全額收取營業稅,超過5年(含5年)的仍需徵收差額營業稅。

　　而市場上有能力購買非普通住宅的,基本以投資客為主。“這説明政策對投資性購房打壓力度加大”。龍斌説,由於這部分房源總價過高,佔比較小,對市場影響也不會很大。

　　黃韜分析,營業稅政策細則對投資性需求遏制較明顯,但是能否就此遏制房價上漲,還需要進一步觀察。

　　在短短十數天內,政府對樓市政策的調控打出了一系列組合拳。黃韜猜測,營業稅政策僅僅是第一隻落地的靴子,假如樓市繼續不理性,針對投資需求的二套房貸首付比例與房貸利率都有可能成為政府該套組合拳的一部分。

　　-算筆賬

　　以一套當初購買時80萬元、現在總價100萬元的房産為例。如果是3—5年普通住宅,本來不用交營業稅,現在要交1.1萬元營業稅(房價差額20萬元,營業稅稅率5.5%)；如果是3—5年非普通住宅,本來要交1.1萬元營業稅(房價差額20萬元,營業稅稅率5.5%),現在要交5.5萬元營業稅(房價全額100萬元,營業稅稅率5.5%)。

　　-提示

　　如何區分普通住宅和非普通住宅?

　　以廣州市為例,同時滿足住宅小區建築容積率在1.0以上、單套住房建築面積144平方米(含144平方米)以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下(含1.2倍)的住房,才是可以享受優惠政策的“普通住房”。此條件以外的住宅為非普通住宅。

　　其他城市標準或稍有不同。

　　-相關

　　省情研究中心:房價還將溫和上漲

　　昨天,省社科院企業管理與決策科學研究所、廣東省省情調查研究中心發佈了2009年度廣東房地産企業競爭力評估結果。省情研究中心執行副主任馮勝平預測,在經濟總體回暖和民眾對房價上漲的預期下,預計房價在短暫的下調後,還將繼續溫和上漲,兩三年後可望保持在一定區間調整。盧軼徐剛史玉梅

　　-分析

　　“負債”二手房難搭政策末班車

　　最近,深圳等城市二手房交易持續火爆,成交屢創天量。周峰表示,根據其統計,12月前20日廣州二手房交易僅比11月增長了9%左右,大部分趕搭末班車的購房客已經在前期消化得差不多。

　　按常規,從銀行批貸到仲介公司為買賣雙方約定完稅、過戶,期間至少需要一週時間。在距離營業稅優惠閘門關閉只剩下8天的情況下,這部分二手房也很難搭上營業稅優惠末班車。

　　此外,按照歷年慣例,從本月中旬開始,商業銀行年內停辦提前還房貸,使得目前“身負”貸款的二手房已經無法在年底前搭上營業稅優惠“末班車”。目前全額支付、沒有按揭貸款的二手房或許能搭上優惠政策末班車。

　　南方日報記者鄭佳欣(除署名外)

責編：李戎