黨校研究室副主任:房價與居民購房能力關係惡化

周天勇認為，現行土地住房體制晚改不如早改，改革越拖越難。資料照片

　　●房地産領域已成為政府、企業和居民利益博弈和衝突的一個聚焦點

　　●2009年房價上漲是土地招拍挂、賣地財政、零房産稅等體制不合理的一次集中暴發

　　●如果不加以調控，2010年的房價很可能還會繼續上漲

　　●應當鼓勵在大村莊、小集鎮、小城鎮搞多層的小産權房

　　●開徵房産稅是抑制住宅投資和投機的唯一手段

　　●嚴格控制村莊宅基用地，適當放寬城市建設用地

　　●解決土地房屋領域中的難題，穩定和降低房價，必須用改革的辦法

　　房價太高，而且持續上漲，超過了城鎮居民收入增長形成的購買能力；遷移入城的農民，更無能力在城市中購買住宅。與世界各國城市化道路不一樣的是，中國當前和未來遷移城市的幾億人口不能永久留在城市，青壯年到城市工作，老年回農村，人口在城鄉間劇烈流動，家庭不能團圓，農村老齡化快於城市，這種狀況，必定會給中國二三十年後的社會造成極不穩定的麻煩。房價太高，從短期看，與流動性過多等等有關；從供需看，與城市建設的住宅用地供應不足有關；而從深層次看，與高度壟斷的招拍挂體制、地方政府賣地財政、不徵收房産稅而使房屋投資和投機加劇等等有關。土地和房屋制度，已經到了非改革不可的地步了。這些描述，就是本報記者專訪著名經濟學家、中央黨校研究室副主任周天勇教授獲得的感受。

　　中國目前的房價收入比嚴重惡化

　　經濟參考報：周教授，今年以來，您就土地和房産體制的改革發表了一系列觀點，今天我們擬就土地招拍挂體制和地方政府賣地財政體制及住房相關政策制度的問題，以及如何進行改革，想請您談談看法。

　　周天勇：目前房地産領域成了經濟、社會的一個熱點，一是房價持續上漲，遠遠脫離了城鎮居民和遷入城市人口的支付能力；二是許多城市中的大企業，甚至大型國有企業，天價購買土地，成為“地王”，進一步推高了房價的預期。之所以熱，是因為這個領域已成為政府、企業和居民利益博弈和衝突的一個聚焦點。

　　一般來説，政府以權力來分配土地、房産建設經營和消費所形成的利益，在中國，主要是通過出讓金和壟斷性的市場、稅收、收取各種費、讓開發商承擔配套等等來實現。與土地和房産有關的企業主要是利用資本、政策機會等等，獲得其中的利益，特別是利用需求遠大於供給來分配，假定供應量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那麼房地産商五百套價格定位就在能買得起這五百套的消費者層次；房地産商也採取囤地的措施，使供給始終小于需求；而作為買方的居民，在需求大於供給的局面上基本上沒有討價還價的話語權。

　　土地和房屋問題，如果調控不當，會影響經濟和社會的穩定。城鎮居民能不能買得起房，主要取決於其收入水平與房價水平的關係。據大部分學者的研究，房價與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過7。2008年在我們全國統計，中等收入戶的房價收入比為8.23，已經不具備購買房屋的能力。包括中等收入居民在內，中低收入的居民佔全體居民的60%，加上每年需要向城鎮轉移的農民人口，85%的家庭沒有購買住宅的能力。房價與居民購買房屋能力之間的關係在惡化，已經到了不得不解決的地步了。

　　經濟參考報：我看到您提出，2009年房價上漲，是招拍挂、政府賣地、房産稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發。但是，有些學者認為，2009年房價上漲，主要是由貸款投放過多而流動性過多形成的。您怎麼看？

　　周天勇：房價持續上漲，並且高於居民收入增長的速度，其原因是複雜和綜合性的。從供求上來看，有土地和房屋供給不足的原因，有我説的體制性的原因。短期的流動性過多，也會推動地價和房價的上漲。

　　現在許多人擔心，2010會是一個通貨膨脹年。2009年一年，可能有十萬億貸款的投放，有的進入了投資建設，有的進入了股市，有的形成票據和存款循環。但是，從目前和未來的流向看，明年最麻煩的一個事是有一部分流動性可能跑到了房地産市場，加上賭人民幣升值的投資需求，熱錢進入，而房地産又不能很快增加供給。房價如果不加以調控，2010年我認為上漲的可能性較大。

　　房價上漲必定與土地的供應規模和供應方式有關

　　經濟參考報：有看法認為，房價上漲與土地的供應無關，我看到您的一些不認同的觀點，您能不能談談？

　　周天勇：房價的上漲，不可能與土地的供應多少無關係，否則，在經濟學道理上講不通的。中國最大的一個兩難問題是人口眾多與耕地較少，你是實行嚴格的控制制度，用耕地來保證糧食安全呢？還是用一部分耕地來滿足住房的建設需求，防止房價上漲過快？不可能嚴格控制土地用於住宅建設，而住宅價格不上漲。當然，有些地區是全國人民，甚至是全世界的人來買房，這樣地區的房價上漲，有其特殊的供給與需求原因。中國目前的城市化水平只有46%左右，比人均GDP3200美元水平的國家和地區，低了15個百分點以上。就目前城鎮房屋存有量和城鎮人口相比，我們住房缺口在50億平方米左右。如果我們未來30年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口，如果對住宅用地供給不平衡，房價將還會持續上升。

　　經濟參考報：2009年大家的一個關注點是房地産商的囤地，您認為這對房價有影響嗎？

　　周天勇：囤地，是控制土地供給與需求格局的一种經營行為。也就是控制土地用來建設房屋的量，使其供給小于需求，在房價較高時，將地轉賣給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤。囤地，不光是房地産商在囤地，實際上地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農村的集體土地，以較低的價格徵用過來，先儲備起來，控制供應量，創造供給小于需求的局面，等本地房屋價格因此而上升時，再將其進入招拍挂，這時政府就獲得了囤地的最大收入。房地産商和地方政府的這種因囤地多得的收入，必然要進入房價，這是導致房價上升的一個很重要的原因。