探問2009年“房價收入比”之謎

　　最近一段時間，對於房價上漲過快的爭論此起彼伏。中國各個城市的房價到底應當維持在怎樣的水平？漲多少為合理、漲多少為瘋狂？傳統的“房價收入之比”理論還奏不奏效？記者就此問題進行了採訪。

　　根據聯合國提供的有關標準，如果房價是家庭年收入的6倍左右，那麼老百姓具備購買住房的能力，房地産市場基本上能夠做到供需平衡。但在我國很多城市，尤其是一線城市，房價收入比遠遠高於這一數字。

　　以北京為例，2008年居民人均收入為29252元。按照典型的核心家庭計算，一個三口之家主要是夫妻兩個人賺錢，家庭年收入不足6萬元。而按照北京現在四環內均價2萬左右來計算，一套90平米左右房子需要全家不吃不喝攢30年。房價收入比高達30倍。即使家庭中三個人都賺錢，也還要全家奮鬥20年。

　　剖析當下的“房屋購買階層”

　　中國社科院調研員韓孟告訴證券日報記者，人們把普通住宅的快速去庫存化擴大成為整個樓市的全面回暖，而其實，房地産市場只有普通住宅部分在“一條腿走路”。而北京航空航天大學金融研究中心常務副主任王福重認為，那些富豪排行榜上的人物根本沒有能力拉動全國房價；真正有實力拉動房價的，是部分行業的高收入群體。

　　儘管近幾年城鎮居民的收入在增加，但是人們對房價上漲的反應要比工資上漲強烈得多。而且，個人收入的增長相對緩慢，而房價上漲卻表現為短期內快速上漲。北京航空航天大學金融研究中心常務副主任王福重認為，在高房價時代，主要購買人群並不是絕對的“剛性需求”消費者。

　　王福重認為，年輕人買房需要幾代人動用多年儲蓄的結果。如果靠剛性需求，房地産價格不可能一路凱歌，肯定存在一個實力強大的購買階層。

　　18號文能否引導房地産“真實需求”

　　萬科股份有限公司總裁鬱亮認為，房地産的健康需要滿足三個條件，首先是在現有的房價水平上有活躍的成交；其次是房價漲幅與老百姓收入的增加相適應；第三是人們買房子主要是用來居住的，而不是投資。

　　對比鬱亮的説法，現在中國的房地産是不太健康的。根據國家統計局數據，當房價環比繼續上升時，成交量環比連續4個月下降。

　　1998年7月3日，國務院頒布了《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，這份被稱為“23號文”的不長的文件，標誌著中國人告別了福利分房體制，打開了貨幣購房的房地産市場之門。

　　房地産觀察人士葉檀博士認為，房地産市場在曲折中探索了5年之後，2003年的SARS不僅改變了經濟形勢，也改變了房地産市場生態，拉動內需提振經濟再次成為當務之急。

　　2003年8月底，建設部會同有關部門起草的《國務院關於促進房地産市場持續健康發展的通知》(簡稱“18號文”)正式公佈，其核心內容是，經濟適用房供應對象的具體收入線標準提高、範圍縮小，取而代之以增加普通商品房供應量的政策。有分析人士認為，供給和需求的天平就此開始發生偏移。

　　中國社科院調研員韓孟認為，發展房地産市場要關注到更多的消費者，要做到細分市場，細分不同階層、不同購買力的消費者。

　　培育“可持續的”房地産消費人群

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，當前國內房地産市場價格飆升過快就在於住房投資比重過高。而葉檀亦則使用了聳人聽聞的字眼，稱自98年房改後，投機的潘多拉之盒就此打開。

　　王福重做了一個形象的比喻，認為當今房地産業為“典型的戰國時代”，所有涉及房地産的企業，在自覺不自覺間，結成了某種聯盟，任何降溫房地産的舉措，不管出自什麼權威部門，都會遭到有效的抵抗。

　　房地産市場在各方力量的博弈中艱難前行，易憲容表示，未來幾個月國內的房地産市場，由於房價過高，絕大多數消費者已經無力進入這個市場；市場面臨著救市的貨幣政策退出，個人住房按揭政策回歸，而房企完全有實力讓房價持續在高位而不願意出售。在這樣的情況下，未來幾個月房地産市場將出現僵持的局面。

　　北京大學客座教授徐滇慶認為，我們強調發展循環經濟、可持續發展，房地産市場也要可持續發展。所謂的可持續的含義是，年輕人在經過一段時間的積累之後能夠憑自己的財力支付銀行按揭貸款的首期付款(首付)，在隨後的二三十年內付清全部按揭貸款的本利。如果是這樣，就會源源不斷地有新的購房者進入房地産市場。

　　有專家指出，房地産消費的增長如果僅靠少數富豪拉動，必然是畸形的。穩定發展房地産市場，最終要靠各階層消費者的合理分佈和持續支撐，其中普通消費者不可忽視。但現實的情況是，過高的房價牽制住了一部分剛性需求消費者購房的腳步。

　　房地産市場的供需天平逐漸傾斜，供需如何“再平衡”成為房地産業健康發展不可回避的問題。

　　□2008年10月12日，中共中央發佈《關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》。打破了以往土地一級市場的壟斷局面，農民可以以出售土地、土地入股、自主成立房地産開發公司等多種形式參與房地産開發。

　　□2008年10月22日，央行、財政部等部門出臺保障民生政策，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。

　　□從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅；對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。

　　□2008年10月29日，中國人民銀行宣佈從2008年10月30日起，金融機構人民幣一年期存貸款分別下調0.27個百分點，各檔次存、貸款基準利率相應調整，而個人住房公積金貸款利率保持不變。

　　□2009年1月，國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令，自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房産稅暫行條例》繳納房産稅。

　　□2009年3月5日，國務院總理溫家寶在關於政府工作的報告中，提出促進房地産市場穩定健康發展。採取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地産投資，推動房地産業平穩有序發展。

　　□2009年5月，國土資源部土地利用管理司發佈《關於切實落實保障性安居工程用地的通知》，對廉租房和經濟適用房用地將給予減免費用的政策支持。同時，各地被要求在6月30日前，完成未來3年保障性住房用地供應計劃的制定。

　　□2009年5月24日，最高人民法院公佈《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，明確諸多業主最關注問題，並將於2009年10月1日起施行。

　　□2009年5月27日，國務院公佈了固定資産投資項目資本金比例的調整結果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

　　□2009年6月9日，國土資源部明確指出，深圳小産權房轉正屬媒體誤讀，政府必須堅決制止，妥善處理小産權房問題。

　　□2009年6月16日，財政部表示，房屋贈與有了新規。新政策規定，房屋受贈人無償獲贈房屋後，將繳納接近房屋價值20%的個人所得稅。

責編：龐帥