京滬穗房價租金比逐漸增大 凸顯房價高估風險

　　這邊廂，越來越多的分析預測明年房價仍在高位徘徊；那邊廂，住宅出租回報率卻全線下跌———近期，以北京、上海、廣州為代表的一線城市房價屢創新高的同時，反映真實居住需求的租金水平卻並未隨之“船高”。官方或民間的測算數據顯示，在廣州，買房放租要22年才能回本；而在北京，出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　房租回本

　　北京40年廣州22年

　　在樓價節節上漲的同時，租金卻停滯不前。地産仲介機構的數據顯示，10月份北京市月租金均價為2504元/套，環比下降了0.40%，較去年同期的2532元/套下降了1.11%；上海和廣州的租金水平也幾乎保持不變。上海第三季度平均租金環比上升了0.2%，達到每月158.3元/平方米；豪華公寓租金為每月252.3元/平方米，上升了0.4%。廣州三季度公寓市場租金為每月153元/平方米，環比微降1.6%；高端別墅租金為每月 136.3元/平方米，環比微降1.2%。

　　按照仲介機構的統計，目前北京地區的房屋租售比已經達到1：495，部分商品房的租售比甚至超過1：600，這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　而來自官方的權威研究報告也關注到房價有高估的風險。最近，廣州市國土房管局發佈首份《廣州市房屋房價租金比研究報告》，首次對廣州市的商品住宅的房價與租金的比值進行深入研究分析。報告顯示：廣州房價租金比由2005年的202上升至2007年272的水平，即投資回報率只有4%多一點。這個數值是什麼概念呢？對於購房投資者來説，不考慮諸如通貨膨脹等其他因素影響，投資者至少要在272個月也就是22年後才能收回本金。

　　房屋售價不斷走高

　　投資價值逐步變小

　　美聯物業市場部表示，和國外在購房及租房方面的理念不同，買房在我國成為生活的必需，這也是造成我國房地産租售比遠高於國際標準的原因之一。但是，從指標的變化趨勢可以看出，投資需求的大量入市使得房價上漲速度過快，已經和租金水平嚴重背離。目前我國一線城市的房價不斷走高，投資者已經逐步取代剛性需求者入市。

　　事實上，回望過去幾年房價的上升軌跡可以發現，伴隨著房價的飆升，房産的投資價值正逐步變小。據統計，廣州一手房價格從2004年的4618元/平方米上升到2007年的8599元/平方米，上升了86%，其中2007年的升幅超過36%。而廣州住宅租賃市場一直保持平穩，租金水平增長緩慢，從而導致廣州房價租金比接近到國際公認的300上限臨界點，房價高估風險已十分明顯。

　　廣州市國土房管局依此判斷，廣州近年的房産投資者的投資方式並不是為了買房之後出租來做長線投資賺取租金收益，而更多是期望房價上漲之後轉手來獲得收益。“這類投資者的增多必將為房地産市場的健康發展留下隱患，會帶來住房市場供求失衡，房屋空置率上升的現象。”

　　高房價風險

　　郊區甚于中心區

　　專業機構分析指出，如果一個城市的房價上漲過快或長時間居高不下，而房屋租賃市場未給予有效的上漲支撐，房價租金比出現大幅上升，表明該地區房屋銷售價格可能存在不合理現象，影響房地産市場的平穩發展。

　　這種現象目前在廣州周邊區域表現明顯。數據顯示，廣州外圍區域的房價租金比比中心各區高。外圍區域如黃埔、原芳村和番禺2007年房價租金比分列全市前三位，達到了280-320的高位，投資回報率只有3%左右，房價過高的風險遠大於中心區。

　　這項研究也在2008年的房價回調中得到驗證，去年以來廣州周邊城區房價回落明顯，不少曾經叫價超過萬元的樓盤都跌回了七八千元的價位。

　　事實上，部分投資客也開始認清這一點。據北京、上海的仲介代理透露，近期二手房市場上轉租為售的現象逐漸增多。

　　【名詞解釋】

　　房價租金比

　　“房價租金比” 是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報，是作為衡量市場投資價值的重要參考，

　　一般情況下，若要滿足5%-6%的投資回報要求，房價租金的比值為196-232。如果房價租金比超過300，説明該區域房産投資價值變小，房價高估；如果低於200，説明該區域投資潛力較大，房價泡沫不大。(記者 趙燕華 實習生 歐慧敏)

責編：陳平麗