投機心態瀰漫樓市 有七成購房者都在“炒房”

　　城市化進程勢不可擋，優質土地資源有限，房價一路上漲，投資房地産一夜暴富的例子處處可見，富豪榜上房地産巨子比比皆是，鉅額利潤席捲了越來越多的人,無人能阻擋這種對巨大利潤的嚮往，炒房，從少數人的投資行為不知何時已經變成人們見怪不怪的投資行為。

　　投機心態瀰漫樓市

　　“炒房”曾經是一個帶著貶義色彩的詞彙，如今卻成為“善於投資”的代名詞。看準經濟大勢，找準投資項目，充分利用手中的資金，獲取最大利潤，這本就是投資的核心。僅從這點看近幾年的環境，炒房的確是正確的選擇。城市化進程勢不可擋，優質土地資源很是有限，房價上漲無人能阻，投資房地産一夜暴富的例子處處可見，富豪榜上房地産巨子比比皆是，鉅額利潤席捲了越來越多的人。無人能阻擋這種對巨大利潤的嚮往，炒房，從少數人的投資行為不知何時已經變成人們見怪不怪的投資行為。

　　>>現象

　　七成人在炒房

　　站在年末，回顧2009年的樓市，估計任誰都會感慨一聲：風雲變幻。

　　年初還是一派肅殺的北國風光，房價一跌再跌無人問津；年中，房價瘋狂飆升，炒房現象狼煙再起；年底，房價突飛猛進，一年房價翻番的樓盤比比皆是，投資、炒房更是幾乎全民參與。

　　浙江炒房團再現樓市，集體出現在南六環某項目。據該項目統計，30%以上認籌客戶是以投資為主的團購客戶，至於散購投資者，亦不在少數。

　　北四環某高端項目負責人透露，該項目4成左右購房者來自山西、內蒙古等地。也就是説這個項目至少有4成購房者是投資客。

　　記者年初採訪業內人士時，幾乎沒人認為樓市還有投資炒房現象；到了年中，業內普遍認為樓市投資購買行為僅在15%—20%，八成以上購買都是自住型需求；近期，業內普遍預計至少有4成需求屬於投資行為。有開發商甚至直言不諱，“如果把帶投資性質的自住購房算進去，估計至少有7成以上。”

　　美聯物業調查顯示，在北京三季度購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65%。而在二季度這一比例僅為32%，上漲幅度達到一倍以上。

　　短短5個月的時間，投資比例就已經迅速上升到如此“全民”的程度，不得不説是一個奇跡。

　　>>原因

　　投入少獲利高

　　在對炒房人，抑或説投資客的採訪中，記者發現幾乎所有的炒房人都認為在現階段炒房幾乎是一本萬利穩賺不賠的“投資行為”，尤其是挺過去年寒冬期的炒房人，更堅定炒房行為的正確性。

　　有投資客以今年為例給記者算了筆賬。他年初以14000元/平方米的價格買了3套50平方米左右的小戶型，如今該項目的價格已經漲到23000元/平方米左右，獲利超過60%，而且這次購買契稅僅3萬出頭，持有成本更低，4.8元的物業費雖然不低，但三套房子一年下來才8000多元。“我這還是全額付款，如果是貸款，獲利更大”，該投資者不無得意的告訴記者。

　　記者注意到，投資者都認為炒房的難度主要是選擇合適的房源，只要選好的房子，有足夠的啟動資金，完全不用考慮後期成本。上述投資者這樣認為：“沒有物業稅就等於沒有成本，雖然説要開徵物業稅，但我估計一兩年內不會出來，就算出來了，力度也非常小，所以，基本不用考慮成本問題”。

　　城市化進程中必然伴隨房價上漲現象，加上沒有物業稅這樣後期平衡的經濟措施，炒房在國內就成了穩賺不賠的“投資行為”。

　　年初，國內組織了多起美國購房團，報名爆滿，但幾乎都空手而歸。據媒體報道，團員們均感慨在美國買房便宜，但持有房屋的成本過高，房屋管理費、物業稅、地稅、房産稅等都比國內高。40萬美元的房子，平均每年的持有成本都在1萬美元以上。

　　>>期望

　　物業稅儘早出臺

　　雖然開發商不斷上調房價的理由是供需不平衡，但實際上，連開發商自己都並不認同這一説法。有開發商告訴記者，賣出去的房子相當一部分都沒有進入實際需求者的手裏，經過這麼多年的發展，房地産行業已經養成了相當一批“食利者”，他們完全把房子當做金融産品在炒作，沒有任何社會貢獻，只是通過倒手獲取高額利潤。

　　據了解，大部分項目開盤初期都有這樣的“投資者”介入，通過和開發商良好的關係，獲取優質房源，然後轉手獲利，而真正需要的購房者卻被從這樣的投資遊戲中擠出，不得不去購買更高價格的房子。

　　物業稅的開徵成為共同的願望。

　　中原地産華北區董事總經理李文傑認為，物業稅出臺前將令市場的實際空置率下降，有效提高房産的使用率，過多的出租房源將降低租金，同時市場的出售二手房源將激增，有利於抑制房價過快上升的可能，同時也可以對炒買炒賣的投機者形成壓力。

　　人物：annie 工作：自由職業 性別：女

　　annie來北京打拼已經四五年了，從事過不少工作，也有了唯一的積蓄就是一套位於東四環的小房子。這兩年房價像坐了火箭，已經從她當初買的6000多元每平方米，上漲到了15000多每平方米。這樣算下來，她每平方米幾乎賺了小10000元。

　　今年年初，北京的房價出現了一些波動，有些項目價格出現了下降。頗有理財頭腦的annie看到這是一個不錯的入市時機。於是她決定把自己剛剛重新裝修不久的小房子出手，30多平方米的房子賣了55萬元。然後，她為自己在單位附近租了一個兩居室。

　　手裏有了這筆資金，再加上自己手裏還有小20萬元的儲蓄，annie開始尋覓合適的房源，最終選擇了位於東五環外的某精裝修項目，購入了一套80多平方米的兩居室，annie決定以後可以用來居住。然後她又選擇了一套位於東四環的三居室，房屋面積為130多平方米。這兩套房子當時的售價都比較低，第一套，不到9000元每平方米，第二套則是13000多元每平方米。兩套房子首付付了50多萬元，其他部分在銀行作了按揭。

　　3月份過後，北京的房價又開始迅猛上漲，現在她買的那套比較小的房子價格已經升到15000元/平方米以上，而那套大的因為周邊出了“地王”，房價也水漲船高，已經躥升到20000元/平方米左右，並且這兩套房子都能在今年收房。現在annie打算賣掉毛坯的大房子，搬進精裝修的兩居室，這樣能省去了一筆裝修費用。不久，annie就找到買家，房子以21000多元/平方米售出了。如此一來，僅這套房子，annie就賺了八九十萬。據annie講，買她房子的人也是投資用的，一下就在這個小區買了兩套，比較看好這個小區的升值潛力。儘管annie知道這個房子還能升值，但是為了盤活資金，她還是決定把房子賣了。這樣她手裏又有了一筆資金。她準備再看看是否有合適的項目，繼續投資。

　　人物：小于 工作：私營企業 性別：男

　　小于表示，他這幾年炒房子掙的錢，比他開公司掙的多多了。如果選對了房子，炒房賠錢的事基本不會發生。當然了，炒房還是要選位置好、房子質量好的項目，這樣才會有更高的升值空間。

　　談到自己的炒房經，小于可真是如數家珍。他自己開了個小公司，成本小，還是比較盈利。幹了幾年，手裏也有了不少積蓄，也不想繼續擴大公司規模了，對炒股他也不感興趣，之前聽了朋友的，買了一些股票，可是一下子被套住，結果他在賠得稍微少點的時候就割肉了。雖然賠得不多，也讓小于對炒股失去了信心。

　　於是，他將手裏的資金買了一套房子，房子不大，可是位置很好。北京的房價那是一日千里，當初他6000多元每平方米買的房子，很快躥升到了17000元/平方米。他手裏因為開公司又有了一筆積蓄，他又看中了附近的一處房産，他付了首付，貸款買了一套100多平方米的三居室。這房子目前的售價也已經翻番了。

　　看到天津的房價還不高，小于又將投資的目光轉向了天津。他本來是去天津談一宗生意，結果看到當地的房地産市場還有利可圖，就當即在那訂了兩套。目前房價已經比之前漲了一半以上了。

　　奧北區域受到奧運會的影響有了很大的發展，不論是市政環境還是交通、商業配套都有了長足的進步，小於於是又將目光投入到了北京的奧北區域，購置了一套複式的房産，小區環境很好，適宜投資。當前該小區的房價也已經翻番。小于在去年價位比較高的時候，賣掉了北京的兩套房子，獲利近200萬。

　　今年年初，小于看到當時市場低迷，小于又利用手裏的資金，又購置了位於東四環外的兩套房子，3月份後，房價又猛漲，其手裏的房子已經比原價高出了1/3。

　　天津的房價也有了很大提升，近期，他也準備出手。目前，他手裏還有5套房子，其中一套用於居住，另外的四套準備趁現在價位高，全部出手。這樣他手裏就有幾百萬的資金了。嘗到了炒房的甜頭，小于將炒房的觸角伸得更遠，準備去一些尚處於價格低位的一些大中城市投資。

　　人物：周先生 工作:私營企業主 性別:男

　　周先生的這三套住房在購買之時都沒有想過要倒賣賺取差價，但樓市經過了2007年的一輪大漲之後，周先生手中的房産價格基本都翻了一番。

　　2006年初的時候，周先生在朋友推薦下，借錢買了合生地産一套總價不到80萬的兩居室，位於四環外。100平方米左右，打算自己住，那時候講究“以房養房”，就是貸款買一套房子自住，另外再買一套出租，周先生在同年又看上了方莊一套兩居室，位置很好，三環內，於是用老家親戚的名字貸款買了這套方莊的房子。這樣，周先生兩套房每月的月供是5000元左右，方莊的房子出租每月收入在4000元，周先生每月只從收入裏拿出一千元，就可以輕鬆住在新房裏了。之後，周先生生意越做越大，想接老家的父母來北京住，就又在順義買了一套複式住房，200平左右，總價不到80萬。

　　2007年底，周先生覺得順義的複式房閒置過久，就以140萬的價格轉手賣掉了，中間凈賺了幾十萬。2008年3月後，樓市開始走下坡路，周先生擔心樓市不穩，想手裏多拿些現金，就把方莊的房子賣掉了，此時房價並不是最高點，所以周先生只賺了二三十萬。在經過樓市的變化之後，周先生覺得買房子獲利要比投入股市保險得多，於是就從自住需求轉向投資購房，又在東四環購買了一套一居室二手房，打算過幾個月漲價了就轉手賣掉。

　　人物：

　　孟女士 工作：機關職員 性別：女

　　現在孟女士已經覺得自己是個半專業的炒房人了，她説：“如果國家貸款優惠政策還繼續的話，下一步打算在良鄉和大興購買二手房，那邊以後將是北京最有潛力的地區了。”

　　2005年，孟女士為了孩子上學分配到好的學校，在阜成門地區購買了一套二手房，54平方米，總價55萬，2009年，孩子畢業了，房子已經漲到了3萬元每平方米，孟女士通過仲介將這套房子賣掉。4年的時間，孟女士凈賺了100多萬元，孟女士説：“這個房子居住起來不舒服，沒有成熟的小區和物業，現在孩子畢業了，不想再住了，如果出租每月勉強租到3000元，相比龐大的房屋總價來講，就是杯水車薪的距離，還不如賣掉直接將房子變現。”從房屋中賺到錢的孟女士現在看好了這條投資之路，拿著賣房子的錢在蓮花池地區貸款買了三套二手房，打算年底先賣掉一套，用賺的錢還掉一部分貸款，再出租一套，等價格漲漲再賣掉。

　　■專家訪談

　　張羽衝

　　音樂人 房地産投資分析專家

　　中國房地産發展的10年間，張羽衝以他獨到的眼光，準確地分析並預測了樓市價格幾波漲落潮。2007年11月，張羽衝基於對國際形勢的敏銳嗅覺和國內政策的判斷，他預言，2008年房地産市場將跌15%左右，他的分析曾經讓很多人及時拋出房産，在樓市中規避了風險。

　　記者：北京這幾個月豪宅價格翻番，購房者多是一些外地買家，幾萬一平方米的豪宅竟出現搶購局面，請問對這種局面怎麼看，豪宅價格迅速漲起會對北京樓市造成什麼影響？

　　張羽衝：當買房子變成存款是件比較可怕的事情，房子是買來住的，這種現象説明全國沒有其他的投資機會，手裏有資金的人如果做生意的話，誠信不好會有風險，怕拿不回來錢，所以將買房子當成存錢的渠道。對於市場來説，房價漲得快，人民幣會通脹，如果不想要房價漲得快，就需要有更多的投資渠道。

　　豪宅價格炒高的速度越快風險越大，就像股市，一口氣漲到6000點和用兩年漲到6000點，比起來風險更大。假設一個人今年2萬元買的房子，3個月就漲到3萬了，到底該不該賣，這有一點點像賭博，我也有一點點徬徨，現在這個階段，不能給任何人做評判，我也不可

　　能看到最高點。但從投資的角度來説，現在3萬了，過一兩年漲到32000-35000元就沒有投資意義了，每年漲20%-30%以上才是暴利，對於想賺取差價的投資者來説，目前市場空間已經縮小了，因為價格漲得太快了，假設兩年內出了物業稅，那風險還是很大的，其實35000元漲到42000元也就20%漲幅，並沒有太大利，建議投資者要遠離風險。

　　現在大家購買豪宅也有從眾心理因素作用，但也要想到，豪宅脫手不像小房子，如果市場不好了，賣出去就不太容易了，觀望情緒一來的時候，越大的豪宅成交的速度越慢，現在的購買群體有特殊性，很多實力購房者都是做能源起家的。當國家慢慢開始抓這一輪，慢慢這些人就少了，後期的接盤人在什麼地方，這麼多的豪宅賣給誰呢？

　　記者：對未來的政策走勢怎麼看？

　　張羽衝：未來政策會越來越科學化，如果出政策了，大家都不買房了，經濟走下坡路了，這肯定不是政府希望看到的，未來的方向應該是政府經過反復研究，制定出一個政策，能夠使市場保證一定交易量，房價微漲，都在可控範圍內，不影響成交量和稅收。

　　記者：對於投資者來説，現在拿錢合適還是拿著資産合適？

　　張羽衝：這個我也不能説得那麼絕對，就一半一半吧，手裏有200萬就買100萬的房子，如果要投資的話，不要在高點出手，一定要在低點出手買入，賣的時候覺得值得就賣了，不用在最高點賣，給別人留點空間。

　　記者：買房子的話，中國樓市的租售比還有參考價值嗎？

　　張羽衝：我認為有一半參考價值，對於投資者而言，一萬元一平方米的房子能漲到2萬元才去投，這樣才踏實，我認為對於投資炒房的群體來説，樓市還有一兩年做頭也就沒什麼可做的了，需要走3年的漲價過程1年就完成了。對一次性付款買房的群體而言，目前樓市出租回報3%左右，收租金的收益比在銀行存錢不差，對一次性買房的人還算可以。

　　記者：樓市會大漲大跌嗎？張羽衝：樓市會不會漲，要看大家手裏的錢是不是富裕，有沒有這個資本，大家的存錢、房貸，是不是真有這麼多錢，能支撐房地産。我認為樓市價格早晚會跌，因為政策原因，不會突然下跌，下跌的過程會有緩衝，只有沒有成交量才會突然下跌，整個經濟沒有轉型轉完之前不會大動，因為房地産在整個國民生産總值中佔很大比重。

　　記者：對於普通老百姓來説，假設家裏只有20萬的存款，目前在北京是每月花點租金租房子住合適還是背上鉅額債務，貸款買房子住合適？

　　張羽衝：手裏只有20萬的話，又擔心不買房子以後買不起，那除非幾個人合作，才能買房子。不過建議如果找到6%-8%以上回報的其他投資渠道，就租房子住，因為房市也不會永遠一直往上走，一直漲這麼快。樓市到現在這個價格了，也有樓盤讓利，什麼事情不能絕對，不能説所有樓盤都不能買，現在房源少，明年應該會多些。

　　記者：目前您認為哪有投資機會，前景如何？

　　張羽衝：我目前投資在三亞，因為海南不是一般的有發展前景，形勢的確很好，比在市區投資房地産的前景要大得多。三亞是非常值得投資的城市，經濟發達了，有一部分人開始要享受生活，全國海岸線在熱帶24小時全天候可以度假的城市就這一個，天然氣候好，有錢的人老了，健康和生命最重要，這價值用錢是衡量不出來的。3年後，我對海南的樓市判斷就會見分曉，當然不是指所有項目都能有好的收益，要看具體的項目，挑選重點第一是未來熱點地區，第二要找數一數二的開發商産品，以前都説海南只有一手市場沒有二手市場，我相信以後就會不一樣了。

　　記者：現在國內房價已經不低於很多發達國家樓市的價格，很多人有海外投資的打算，如何看海外投資？

　　張羽衝：中國人有錢的越來越多，但是去國外的話，老坐飛機會覺得很累，國外環境是好，但太遠了，不方便，在國內，有錢人有生活圈子，在國外生活圈子不熟悉，所以在海外投資方面我目前還不考慮。 （魯歡 張蓓 趙麗萍）

責編：陳平麗