北京7月二手房成交均價首次破萬 創歷史新高

　　二手房市場在連續四個月成交量達2萬套左右後，業內外都預言隨著累積需求的逐步釋放，下半年二手房市場將難以為繼，會逐漸回歸到一個相對較低的合理水平。而作為2009年下半年的開端，七月市場價量在高位上又一次明顯上漲，市場意料之外地持續走熱，逼近2.5萬套，創2009年的歷史新高，環比上漲7.37%。與此同時，二手房均價達到10280元/平米，成交均價首次破萬。

　　成交量

　　在成交高位中上漲7%，接近2.5萬套

　　據中原地産三級市場部根據北京市房地産交易管理網存量房網簽數據分析，7月北京二手房網簽達到24916套的歷史新高，這不但是在6月份23205套的成交高位上繼續上漲7%以上，而且讓成交量接近了2.5萬套的峰值。

　　在2009年前4月，京城存量住宅網簽成交量持續上漲，尤其是3月份凸顯井噴式增長，環比上漲幅度達113.09%，4月網簽交易量更是突破20000套。

　　而進入5月，首現2009年二手交易的下浮，下降幅度為8.27%，但交易量基本與3月持平，仍在高位徘徊。進入6月後，京城二手網簽交易持續活躍，交易量紀錄屢被打破。

　　7月，中國銀監會表示要控制房地産貸款風險，嚴格執行“二套房”政策，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，但從7月京城網簽交易量來看，影響不甚明顯。

　　對比

　　二手房成交量是新房的2倍多

　　最值得一提的是，與7月二手房24916套的成交量相比，新房成交量僅為10998套，環比降4.46%，是一手房成交量的2倍多。

　　這是今年3月開始，首次低於11000套。有業內人士分析認為，部分購房者由於房價持續走高而放棄購買，是導致交易量下降的主要原因。

　　據記者了解，今年新房價格上漲速度很快，遠洋一方、卡夫卡、首城國際中心等樓盤單價都上調了數千元，這直接減弱了新房市場的購買力。

　　與此同時，7月份新房市場遭遇了最顯著的“捂盤”質疑，7月份有25個住宅類樓盤新獲預售許可，新增的供應套數在5000套以上，但是開發商實際開售的房源僅2600余套，且有多個樓盤領證未開盤，供應量不足是導致交易下降的另一原因。

　　與新房相比，二手房市場的供應相對穩定，加上價格具有一定優勢，因此很多剛需人群轉向購買二手房，這導致了二手房交易上漲，一手房交易量下降。

　　成交價

　　成交均價環漲3%，首次突破萬元

　　與成交量同時持續上漲的還有成交價。據鏈家地産市場研究部統計數據分析，7月份全市二手房均價已達10280元/平米，環比漲幅達3%；這也是二手房成交均價首次破萬。

　　對此，鏈家地産市場研究部認為，高漲的需求是刺激業主心理預期走高、房價上漲的原動力。累積的需求經歷過2008年的價格相對低點和2009年年初的平穩，對於短期內過快上漲的價格一般難於承受，反而是新增需求對於相對較高的房價承受能力較強。

　　7月份需求的一大特點就是，部分未消化累積需求轉為隱性觀望需求，而新增需求成為迫切剛性需求。

　　中原地産三級市場部的統計也顯示，中高檔二手商品房價格大幅上漲後的6-7月，部分剛性需求的自住型消費者持觀望態度，交易佔比降低至50%，改善型消費者的佔比持平仍為25%左右，小部分投資客及持“通脹預期”觀點將資金投入不動産的消費者陸續進入市場，佔比達25%左右。這部分人也是支持7月市場成交量和成交均價上漲的主要動力。

　　7月份二手房樓市還有一個顯著特點是，成交總價向中高總價位轉移，尤其是150萬-200萬房産成交量上漲最為突出，成交量環比上漲17%左右。鏈家地産市場研究部認為，這一方面源於中大戶型成交的上漲，另一方面源於單價的快速上漲。