深圳房市重現一成首付 中國式次貸隱患抬頭

    中國證券報6月24日報道 “買這套二手房，我只付了一成五的首付。”深圳的王先生一臉平靜地告訴中國證券報記者，一套價值120萬元的二手房，他首付只交了18萬元。

    看到房價快速上漲，王先生開始有了投資樓市的念頭。由於他只有二十幾萬元首付款，卻又想投資兩套房子，於是只有求助於幫他買房的仲介。

    “仲介很樂意做，只要你誠心誠意要買房，他們能夠與按揭評估公司合作做高評估價，以陰陽合同的方式申請到低於兩成的首付。”王先生告訴記者，他用於申請銀行貸款的評估價是高於實際成交的120萬，這樣可以申請到實際上高於總房價八成的貸款。

    降低首付助推炒房風

    “零首付”、“一成首付”這些曾經在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時間之後再次在深圳樓市出現。業內人士稱，樓市信貸政策收緊階段，各家銀行對貸款審查較為嚴格;而今貸款政策寬鬆，商業銀行房貸任務加重，陰陽合同難以監督出現降低首付的情況不難理解。

    隨著深圳樓市的瘋狂，越來越多的投資客重新活躍起來，而這些投資客樂於一成首付，本錢少而賺的快，房價上漲一些出手賣掉即可獲利豐厚。中國證券報記者裝作投資客調查發現，許多和仲介公司熟悉的投資客都在尋求低於兩成的首付，這樣用更少的本金，他們可以購買更多的房産，房價上漲後出售獲利也更多，實現以小博大。

    對於大手筆的投資客，仲介也在積極想辦法吸引。一家小仲介的按揭員對中國證券報記者表示，他們現在可以通過與按揭評估公司合作，將物業的評估價做高，做成“陰陽合同”。利用銀行較高評估價與賣家較低購入價之間的差額甚至可以為買家實現“零首付”。

    “100萬元的房子，如果評估價做到112.5萬元，那麼申請了八成按揭後，客戶支付的首付款只有10萬元。”該按揭員稱，對於一次購買多套房産的投資客，往往是向不同的銀行申請貸款。對於這種高杠桿的房貸融資方式，在房價持續上漲的今天，重新成為廣深投資客熱衷的炒樓方式。

    工商銀行的一位個貸經理表示，在購房按揭中，銀行很難監控“陰陽合同”，銀行拿到的合同是做高了評估價的合同，對於每套房産的價格銀行又不可能逐一去核實。

    早在去年下半年，深圳和廣州部分新樓盤就推出了低首付的促銷方式。但“低首付”操作方式各有不同，深圳部分樓盤的銷售人員稱，低首付是銀行主動向符合條件的公務員或者深圳事業單位部分員工提供九成按揭，號稱可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶墊付餘下的一成首期。

    在廣州首期款不足的部分則是由發展商墊付。這些方式無論購買總價多少，只要交納一定數量的定金即可辦理購房和按揭手續，首期餘額一般是在入夥後兩年內分期免息繳付。

    銀行相關人士表示，在墊首付的交易中，購房者與開發商私下簽訂了一份真實交易合同。而登記、辦證等所使用的都是虛高房價的合同，在這種情況下，銀行就很難監控這種“陰陽合同”。這種“陰陽合同”的做法屬於違規行為，理論上銀行可以追究相關的責任賠償。這種做法放寬了購房者的門檻，從而增加了個人的信貸風險以及銀行的放貸風險。

    廣州滿堂紅地産研究部經理周峰認為：“降低首付是在鑽市場的空子。”但是他認為在銀行控制風險的前提下，零首付案例不會廣泛出現。

    二套房貸全面鬆動

    深圳樓市自三月以來，已經連續上漲三個月，成交量也持續維持高位。這種回暖和去年年底實施的個人房貸“新政”密切相關，即首套住房利率打七折，首付降至二成的優惠政策。這個旨在應對金融危機、擴大內需、提高對居民購買普通自住房的優惠政策，而今卻在執行中被濫用。

    中國證券報記者在地産仲介和銀行實地調查中發現，一些銀行已逐漸將優惠範圍擴大，把第一套房貸優惠政策，用到了第二套甚至多套房貸身上。一些資深投資客往往利用和銀行、仲介公司的良好關係，所有投資房産都採用一套房貸政策。

    “只要你名下沒有房産，而丈夫或妻子名下有房産還在按揭，可以按首套住房申請，沒問題的。即使個人名下還有房産，運作一下也沒問題。”某大型地産仲介按揭部經理信誓旦旦地表示，銀行房貸已經相當於全面放鬆。而對於一些資深炒房客這樣的大客戶，在樓市上升階段，申請到多套的優惠貸款，也不是難事。