專家稱商品房存量房消化需時日 漲價可能性不大

　　成交量、漲幅大幅上漲

　　剛性需求釋放帶動成交回暖

　　房地産市場又出現了熱鬧景象。

　　3月30日中午，位於北京市朝陽區石佛營東裏的朝陽區房屋登記發證大廳裏，前來辦理二手房過戶登記的人群熙熙攘攘，排隊的號碼已經發到156號。

　　排在105號的覃先生下午有急事，他四處詢問，希望能花100元從別人手裏買一個“上午能辦的號”。“我去年9月也來過一次，沒怎麼排隊，沒想到今天會有這麼多人。”滿頭大汗的覃先生説。

　　經常陪客戶來辦理過戶的房産仲介老馮告訴記者，去年樓市低迷，過戶大廳也比前幾年冷清許多。“從1月份開始，買二手房的人明顯多起來了，現在這場面跟2007年下半年最火爆的時候差不多。”老馮本人的業績也比去年大有起色，“春節以後一個多月，已經賣了4套二手房。”

　　今年一季度，北京住宅市場成交量出現回升，二手房市場回暖尤其明顯。來自北京市房地産交易管理網的數據顯示，截至2009年3月28日，北京市二手房成交量已超過3.4萬套，一季度同比增幅超過100%，而去年全年的簽約量僅7.4萬套。交易量和增幅雙雙創歷史新高。同期，期房簽約量超過2.5萬套，同比增加近八成。

　　今年以來，全國一線城市住宅市場交易量均開始有了起色，回暖跡象明顯。數據顯示，上海整個3月成交量約140萬平方米，接近2007年11月樓市頂點時的成交量。南京3月商品房日均銷售量超過250套，同比增長近10%。廣州、福州、杭州、成都、長沙、哈爾濱、重慶等地房産交易量同比都明顯增加。

　　調查顯示，近3個月北京單套二手房平均交易面積已經從2年前的110平方米下降到85平方米，首次置業的購房人佔據了整體交易量的68%。一手房市場上，能更多享受政策優惠的90平方米以下住房也更受歡迎。不難發現，經過長達一年多的僵持和觀望，剛性需求逐漸釋放，成為本輪成交量回暖的最大動力。但業界認為，這部分需求經過一段時間釋放後，會逐漸回歸到一個相對低點。

　　房價下降，交易持有成本降低

　　政策對購房者的支持開始見效

　　業內人士普遍認為，明顯的降價是剛性需求釋放的最主要原因。

　　國家發改委每月公佈的數據顯示，70個大中城市房價同比漲幅從2008年初開始逐月回落，12月份出現自2005年7月以來首次同比下降。環比價格從8月份變為負增長，下降速度不斷加快。今年2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月擴大0.3個百分點，環比下降0.2%。

　　微觀層面，前段時間受歲末年初資金壓力大的影響，開發商普遍採取了力度較大的降價促銷措施，激發了購房者的購房願望。

　　政策面不斷“出拳”，也給了購房者更多支持。去年10月份以來，伴隨著央行連續5次降息，中央和各地出臺了一系列旨在鼓勵住房消費、促進房地産市場健康發展的政策。如將住房貸款利率的下限擴大為基準利率的0.7倍，下調最低首付款比例，減免交易稅費，並適度放寬了二套房的信貸政策等，使房産交易成本和持有成本均明顯下降。

　　“利息和稅費的降低，壓縮了銀行的利潤和政府的稅收，把實惠都給了購房者。其實也是房價的變相下降。”華遠集團總裁任志強在“樂居創新峰會”上告訴記者：“由於營業稅等交易稅費減免的政策優惠只有一年，促使二手房市場供需兩旺，短期內交易量大幅上漲。”

　　地方政府結合各地實際，出臺了一些更“大膽”也更具實效的措施，對交易量的刺激立竿見影。如長沙、南昌、常州等地暫停經濟適用房建設，以現金補貼支持老百姓購買商品房。北京、重慶等地政府直接回購存量商品房用作保障性住房。還有一些地區實行購房落戶等政策，對銷售都起到了一定的推動作用。