”房子是用來住的“，細數2016影響房地産那些事兒

中國新聞來源：中國國土資源報 2017年01月05日 16:35 A-A+
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　　“房子是用來住的，不是用來炒的。”中央經濟工作會議如此定調。站在2017年的門檻上，回首過去一年影響房地産市場的那些事兒，這一政策導向看得愈發清晰。

　　在廣大三、四線城市還在奮力“去庫存”時，部分熱點城市已經自己給自己開方子，有的再度使出“限”字當頭的調控政策;有的針對開發商和房産仲介炒作市場、左右房價預期的行為，發動執法風暴，重點打擊;有的整治首付貸，直接掐斷了投機者的資金來源……

　　政策合力發酵，歲末風向已轉，一度領漲全國、連漲近2年的深圳房價都剎住了腳步。讓房子真正回歸居住屬性，在2017年或許是一件可以期待的事兒。

　　2月提出推廣街區制

　　2016年2月，國務院印發《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(以下簡稱《意見》)，這是時隔37年重啟的中央城市工作會議配套文件，勾畫的是“十三五”乃至更長時期我國城市發展路線圖，其重要性不言而喻。

　　《意見》提出，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區，還要求已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網佈局問題，促進土地節約利用。

　　小編微評　　街區制，對房地産發展、城市形態乃至居民的生活方式無疑都會産生很大的影響。習慣了封閉小區的居民們，一時有所疑慮實屬正常。既然治療“城市病”，非走這一步不可，那麼晚改不如早改。在街區制推廣的過程中，應從硬體和軟體兩方面下手，小心化解居民對安全、噪音等方面的擔憂。

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　　3月降準按下暫停鍵

　　2016年3月1日起，央行下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

　　2014年底開啟的降準降息操作，此後被按下了暫停鍵。2015年共有5次降息、4次降準，但2016年僅有3月的這一次降準，央行也沒有再使用利率工具。年末，降息預期一度再次出現，然而已經跨入2017年，降準降息始終沒有到來。

　　小編微評　　剛剛結束的中央經濟工作會議強調要堅持穩健中性的貨幣政策，“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。相對寬鬆的貨幣政策已經改變，2017年對房地産信貸資金將面臨更為嚴苛的監管。

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　　4月提出有序消化房地産庫存

　　2016年4月，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作。在房地産方面，會議強調要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地産庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

　　小編微評

　　儘管2015年12月中共中央政治局會議也提到了化解房地産庫存，並將化解房地産庫存視為2016年的重要工作之一，但2016年4月會議對於化解房地産庫存的表述更為細緻，尤其是強調了“有序消化”。

　　這個表述，預告了9月末、10月初20多個城市密集出臺“一城一策”的調控政策。正是鋻於房地産市場區域性、結構性的不平衡現狀，儘管部分熱點城市已經先行一步根據自身情況給市場降溫，其餘三、四線城市不得不繼續“去庫存”大業。

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　　5月鼓勵住房租賃市場發展

　　2016年5月，國務院常務會議指出，實行購租並舉、發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。

　　同年6月，國務院辦公廳正式印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，對發展住房租賃企業、個人依法出租自有住房表示鼓勵，並允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。對於以上三種情況，將給予稅收優惠，同時強調了加強租賃監管。

　　小編微評　　在我國，專業租賃企業提供的房源的佔比只有約10%左右，在國家層面的政策傳遞出明確信號後，一批“深耕”住房租賃業務的專業化企業將是部分房企轉型的可能方向，年末北京拍出數宗開發商百分百自持的住宅地塊，與這一改革方向保持一致。

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　　6月執法風暴襲來

　　2016年6月，住房和城鄉建設部在全國範圍內開展仲介專項整治工作，對發佈虛假房源、為不符合交易條件的房屋提供仲介服務、違規吃差價等10種違規行為展開了嚴肅查處。8月，住建部、國家發改委、工信部等七部門聯合向社會解讀此前共同印發的《關於加強房地産仲介管理促進行業健康發展的意見》。10月，住建部發佈45家違規失信房企和仲介機構名單。11月，住建部又舉辦電視電話會議，宣佈對仲介編造散佈謠言、賺取房源差價、挪用交易資金、違規代理銷售等7類違法違規行為進行重點整治，依法從嚴從重從快查處。

　　小編微評　　長久以來，開發商和房産仲介利用信息不對等“托市”，已經“尋常”到讓人們熟視無睹了，而這輪執法風暴行動的重點正是破除這種不對等。風暴再強勁，也有止息之時。下一步更重要的，應是儘快構建面向公眾的房地産信息披露系統。

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　　7月確立特色小鎮培育目標

　　2016年7月，住房和城鄉建設部、國家發改委、財政部聯合發佈《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，提出到2020年爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。12月，國家發改委又發佈《關於實施“千企千鎮工程”推進美麗特色小(城)鎮建設的通知》，要求搭建小城鎮與企業主體有效對接平臺，引導社會資本參與美麗特色小城鎮建設，促進鎮企融合發展、共同成長。

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　　2016年年中國家層面提出加快構建特色小鎮以來，各地正在通過給補貼、給獎勵、花重金等方式予以推動，動輒計劃打造數十個、乃至上百個特色小鎮。大有各路人馬“搶灘”勢頭。

　　特色小鎮，應是為産業而生，因産業而興。愈是在千軍萬馬一擁而上之時，愈是要仔細甄別，別讓開發商借著炒作新概念暗度陳倉，否則只能又給城市添幾處“睡城”罷了。

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　　9月“一城一策”密集調控

　　2016年9月30日，在北京、天津兩地率先發佈樓市調控政策後，在短短不到10天裏，上海、深圳、廈門、合肥、南京等全國20余個城市相繼發佈地方性的調控政策。各種版本的樓市新政主要集中在限購、限貸、加大土地供應、規範商品房銷售監管、整治市場違法行為、加強銷售價格監管、嚴厲打擊造謠等方面。

　　小編微評　　這是自2014年房地産政策開始“鬆綁”後，首次出現地方性調控政策密集出爐。此前，住房和城鄉建設部9月6日發佈了貫徹《法治政府建設實施綱要(2015～2020年)》的實施方案，強調堅持分類調控，因城施策。2016年，房地産市場在城市間的分化更為明顯，在大多數三、四線城市在為“去庫存”而奮戰的同時，部分一、二線城市卻因為資金避險等原因，成為投資熱點，從而啟動了新一輪調控。

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　　10月叫停首付貸

　　2016年10月，國務院辦公廳發佈《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》，規範互聯網“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務;要求房地産開發企業、房地産仲介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P(點對點網絡借款)平臺和股權眾籌平臺從事房地産金融業務;取得相關金融資質的，不得違規開展房地産金融相關業務。

　　同月，銀監會要求嚴控房地産金融業務風險，規範各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地産領域;加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地産領域。

　　小編微評　　首付貸，顧名思義是為購房者的首付款提供貸款，實際操作中其數額有時能達到首付款的1/2左右，這實際上是在暗中給購房者加了杠桿，對購房者和樓市整體而言，都意味著更多風險。首付貸叫停、房企融資受限，這是在需求端和供給端兩頭堵截違規流入樓市的資金，給那些國慶期間出臺調控政策的熱點城市再降降溫。

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　　12月“房子是用來住的，不是用來炒的”

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”。2016年年終，中央經濟工作會議給房地産定了這樣一個調子。會議要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地産泡沫，又防止出現大起大落。

　　同時，會議提出將去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三、四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三、四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力;特大城市加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。

　　小編微評　　這是在清晰地強調讓住房回歸居住屬性。在2016年9月一系列調控政策發佈數月後，12月國家統計局公佈的70個大中城市房價變動情況中，過去一年領漲的北京、上海、深圳新房價格均已停漲，結合2017年的貨幣政策走向，房地産市場後市“穩”字可待。對開發商而言，熱點城市的市場怕是也沒那麼熱了。“房地産+”已經喊了幾年，拿著2016年回籠的大筆資金，多想想如何加快轉型發展，才是正途。