新華網成都4月15日電(記者胡旭)日前，多家房産機構發佈了全國主要城市的寫字樓供求狀況和租金價格指數，除北、上、廣、深等一線城市空置率保持低位平穩或小幅降低，不少二線城市的寫字樓空置率卻是連續攀升，租金也呈現下跌趨勢。

　　在長三角地區，2013年底無錫寫字樓空置率為58%，杭州為30%，其他一些城市也都在30%左右。在成渝地區，2014年第一季度重慶寫字樓空置率推高至45.37%，較上季增加8.37個百分點；相鄰的成都也攀升至43.9%，尤其是作為主要新增供應集中的天府新區，空置率達到58.9%。

　　國內外成熟寫字樓市場數據表明，空置率低於10%是比較理想的狀態。以倫敦為例，即使在1992年經濟蕭條期間，其最高的空置率也沒有超過16%。在2008年國際金融危機之後北京和上海，這個數字也不超過25%，而目前則都保持在5%左右。

　　對二線城市如此高的空置率，通常的辯解是，在高速發展市場，大量商業項目涌入必然帶來供應與需求的短期不平衡狀態，但並非處於危險水平。一方面，在供應量井噴的同時，需求端也同樣保持旺盛，存量在一定時間內肯定可以“消化”；另一方面，如果供應過於緊張，造成的寫字樓租金上漲會增加企業成本，抑制商業環境。

　　的確，前述地區都屬於全國城市經濟版圖的第二梯隊，對未來發展潛力和去存量能力可做樂觀預期，但在當前需求釋放保持旺盛的情況下，空置率仍然居高不下就真不值得警惕嗎？

　　商業地産一直是觀察城市經濟發展結構，尤其是第三産業發展態勢的重要窗口，也是反映地方政府經濟建設思路和城市治理水平的重要載體。　　仔細分析可以發現，上述這些地區寫字樓的供應更多地來自新區建設，同時，空置率最高、租金最亂的也是這些所謂的新興中央商務區，問題就可能蘊藏於此。近十年來，在城市郊區開發新區一直被視為重構城市功能、實現濟轉型升級的法寶，被寄予容納新增居民、吸引企業投資的厚望。

　　在這樣的思路下，不少地方政府與開發商合謀，出現了“畫圖、賣地、拆遷、造樓”流水線式的“新城攤大餅運動”，在新區産業孵化剛剛起步、基礎設施建設後進的情況下放量供應土地，上馬大量商業地産項目，帶有視覺衝擊力的水泥大廈形成嶄新的城市森林。

　　但是，即使是未來需求依然保持旺盛也不可讓新區寫字樓像現在這樣大擺“白菜剩宴”。一方面，當前的高空置率不僅在於寫字樓存量高企，還在於未來數年龐大的供應預期。有權威地産機構考察12個二線城市後預計，在考慮45%延期竣工和20%空置率的前提下，要消化未來4年的寫字樓供應，對本地第三産業的名義增長率要求高達28%。X　　另一方面，與住宅地産通過持有增值不同，寫字樓的投資收益主要來自於租金收入，穩定的租金水平是維持投資者合理回報，以及避免開發商資金鏈斷裂的重要保障。住宅地産開發商至少可以降價處理樓盤以收回投資，但這些空置過半的大樓，不僅僅是一種資源浪費，更可能是一個個財務黑洞。

　　今年3月發佈的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》明確指出，嚴格新城新區設立條件，防止城市邊界無序蔓延。確需規劃建設新城新區的，必須以人口密度、産出強度和資源環境承載力為基準，與行政區劃相協調，科學合理編制規劃，嚴格控制建設用地規模，控制建設標準過度超前。

　　這些要求，對支持快速城鎮化的二線城市政府和開發商來説是一個警示。缺少對長期發展的認真規劃、沒有合理控制土地供應節奏，以及忽視市場規律和發展趨勢，只能導致寫字樓畸形供應，背離推進城鎮化的初衷。