張庭賓

　　給點陽光就想燦爛，樓市價格反彈再次引發了很多人的購房衝動。然而，這一次有可能是陷阱。

　　6月18日，國家統計局公佈6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。從新房價格來看，環比上漲的城市數量由此前的6個增至25個；二手房環比上漲的城市數量則由18個增至31個。樓市回暖跡象明顯。作為房價風向標，一線城市房價繼續回升。其中，北京、上海和廣州的新房價格分別上漲了0.3%、0.2%和0.2%。

　　從最新的7月9日~15日的一週成交看，二十大典型城市成交指數為138.48，環比上漲2.92點，其中，福州成交漲幅最大，達61.78%；蘭州的漲幅次之，為42.86%。一些地方再次出現了局部排隊搶購現象。

　　人們有理由懷疑房價的再次反彈，會令樓市調控功虧一簣，原因如下：

　　1.自去年樓市調控採取限購限貸等強硬手段後，房價下跌，土地交易清淡，各地土地財政收入銳減，有些地方政府屢屢試探突破限購限貸底線。

　　2.隨著兩次非對稱降息，加之不少銀行對首套房貸利率實行8.5折優惠，讓購房貸款成本降低不少，使得不少改善型購房者躍躍欲試。同時，過去四週，央行通過逆回購釋放了約5000億元人民幣流動性，而且市場普遍預計下半年將繼續降息和降低存款準備金率，這些都從資金面上助推了房價反彈。

　　那麼，這是否意味著房價反彈已成定局了呢？樓市泡沫已經擠出、底部已經夯實了嗎？筆者認為，如此判斷言之尚早。

　　——從中央政府的調控決心而言，自6月初以來，中央政府已經接連9次明確表示堅持調控、堅決防止反彈。7月7日溫家寶總理在常州調研時表示，把抑制房地産投機投資性需求作為一項長期政策；國家統計局在7月13日的新聞發佈會上説，房地産調控不能放鬆；國土資源部部長徐紹史在7月17日表示，將繼續堅持房地産調控不動搖。7月19日國土資源部和住建部聯合下發的緊急通知，明確堅決防止房價反彈。

　　——從貨幣信貸的角度而言，非對稱降息是推進利率市場化的舉措，並非對房地産信貸放鬆；釋放流動性，主要是因為人民幣貶值、熱錢外流，央行須向商業銀行系統補充流動性。

　　至於降息是否會繼續，本人認為不太可能。因此上兩次降息的前提是，國際糧價和石油價格大幅回調，加之去年6、7月份是上一輪通脹的高峰，故此，6月份CPI才降到2.2%。最近一個月來，國際糧價大幅反彈，美豆指數已創下歷史新高，美玉米指數逼近歷史最高，美麥指數逼近2011年高點，美原油價格也反彈至每桶92美元。中國的通脹形勢重又緊張起來，不排除未來6~12個月內超過6.5%的可能性。

　　對於最近的房價反彈，本人的基本判斷是，這是樓價新一輪下跌前的迴光返照。除了中國樓市調控不可能動搖、CPI增幅將再次進入上漲週期外，這一判斷的基礎是，按照市場標準，中國樓市仍然處於嚴重泡沫之中，或者説泡沫尚未擠出。

　　雖然過去一年多的調控使各地樓價下降了10%~20%，但一線城市的房價租售比仍居高不下；隨著中國經濟探大底，居民收入增長放緩，因為土地、勞動力價格大幅上漲等諸多原因，製造業生存越來越困難，房價收入比的指標下降並不明顯，現在一線城市仍普遍高於20倍；股市的持續低迷，包括接下來的農副産品價格將再度上漲，將進一步減弱居民的居住等消費能力。所以，樓市根本不具備大幅反彈的市場基礎。

　　更為重要的是，房價居高不下已經成為中國一切矛盾和問題的核心。房價如果強勁反彈乃至大幅上漲，它將激化一系列矛盾，甚至可能構成對社會穩定的嚴峻挑戰。

　　特別需要警惕的是，倘若中國周邊地緣政治危機升級，導致國際熱錢大規模流出中國，那麼現在樓市反彈得越高，未來房價雪崩後果就將越嚴重，甚至會出現日本1990年式樓市雪崩，經濟與金融出現全面危機的困局。

　　筆者以為，如果房價繼續反彈，一些地方政府和地産商執意對抗樓市調控，不排除中央政府會出臺更加嚴厲的調控舉措。其中最有效的辦法是，對超額面積增收高額房産稅，逼存量閒置房進入市場。其可操作性也很強，比如，對一個家庭每人平均居住面積在50平方米以上的部分，增收較高房産稅，並採取階梯性稅制，人均面積越高，稅率越高。

　　如果這一政策出臺，中國樓市調控將出現立竿見影的效果。

　　筆者以為，中國樓市所要調控的關鍵，是一些地方政府在增加土地財政的推動下，與房地産商一道鼓勵投機投資者增加閒置房，減少自住房的供給數量，逼自住者高位接盤。這種囤積居奇行為造成了土地和社會資源的很大浪費，迫使更多的土地被投入房地産。簡言之，只有逼存量閒置房入市，房地産調控才能成功，房價也才能真正回調到位。