綠城再瘦身

　　半年以來，減持15個項目的權益，鉅資引入九龍倉，宋衛平的目的只有一個：安全穿越樓市調控

　　“這是受過傷的男人與正在受傷的男人之間的握手。”6月22日，綠城中國董事局主席宋衛平對台下數百聽眾説道。聽眾們很享受這樣的語言，他們爆發出陣陣歡笑，仿佛參加的不是一場事關數十億元資産收購的新聞發佈會。

　　“受過傷的男人”是49歲的融創中國董事長孫宏斌。當日的發佈會上，融創與綠城宣佈，雙方成立合資公司上海融創綠城控股有限公司，註冊資本金10億元，各持股50%，並以此為平臺公司，收購綠城在上海、蘇州、無錫、常州與天津共8個項目的全部權益。同時，融創收購綠城在上海的玫瑰園項目權益50%。兩筆收購，融創共付出33.72億元。而上述項目後期的建設資金，雙方將按各50%的比例繼續投入。

　　此次合作涉及到的9個項目中，位於上海的有3個，蘇州2個、無錫2個、常州1個、天津1個，可售面積合計251萬平方米。若按目前市場價銷售，總可售額約450億元。

　　調控迄今，這並非綠城首次割愛，但是，這次拿出來的都是“綠城最好的資産”。宋衛平説：“既然斷臂求生，拿出來賣的就應是好東西，令綠城重新變得穩健。”為何賣給綠城？因為“孫總是個奇跡，在這個行業裏，他是唯一跌倒又爬起來的人。最近半年，我在老老實實向孫總學習，雖然綠城沒有死掉，比當年的順馳還好點”。

　　真實的原因並非如此簡單。宋衛平表示，出讓的這幾個項目進展得不太順利，現有的團隊有疲態，換個管控方，肯定是好事。“自己的團隊有點人窮志短，而融創的團隊則精神飽滿，狼性十足。”他説，“敗軍之將，不敢言勇，我還是閉門思過，讓融創來主導。”

　　此時，孫宏斌坐在宋衛平的右側，神情激動，言辭恭維，盡顯惺惺相惜之意。六年前的樓市調控，令他在失去順馳控制權的同時，也成為地産界的悲情符號人物。時移世易，本輪調控，孫援手綠城，並借此高調進入長三角樓市。“這不是並購，這是合作，確定一個主導方，主要是出於上市公司合併報表的緣故。綠城在這些項目中的團隊，一個都不會變。”孫宏斌説。

　　與融創的交易只是一連串出售劇情中的一幕。兩周前的6月8日，綠城與香港位居前十的地産公司九龍倉達成協定，綠城分兩次向九龍倉配股，共融資25.43億港元，繼而向後者發行高達25.5億港元的可換股債券，合計籌資近51億港元。據綠城測算，此舉過後，綠城備受詬病的凈資産負債率將從148%大幅調低至100%左右，破産陰雲開始消散。在此之前，綠城已相繼讓渡了六個地産項目的股權，回籠資金近30億元。目前，宋衛平在綠城的個人持股由原來的33%降至27.5%，而九龍倉在配售結束後將持股24.6%，超過常務副總裁壽柏年，成為綠城第二大股東。

　　這可能是宋衛平個人的悲情時刻，卻對綠城意義重大。與融創交易前一日，恒 大地産(03333.HK)遭遇美國研究機構香櫞投資(Citron Research)的賣空襲擊，股票大跌17%，亦牽連在港上市的中資地産公司股票集體下挫，但唯獨綠城逆市上漲8%。自與九龍倉交易以來，綠城的股價已累計上漲了57%。

　　宋衛平低頭

　　本輪樓市調控行進至去年底，綠城中國的命運已經成為調控效果的符號，頻頻出現于財經新聞頭條的宋衛平，對樓市調控的態度亦從對抗，轉為無奈，最後不得不低頭。

　　2011年9月，綠城中國在日趨嚴厲的調控中步入尖峰時刻。此前，遭遇專項調查、即將破産等謠言已多次襲擊綠城。宋衛平不得不出現在媒體面前，堅稱“綠城距離破産尚有一大段距離”，並稱，對於調控，綠城會努力賣房，繼而出售項目股份，最後是産品降價，一降到底，從此退出房地産。

　　在業內觀察者看來，宋衛平作此表態，既是正面回擊謠言，也不乏對樓市調控的賭氣。今年“兩會”期間接受《財經》記者專訪時，宋衛平表示，調控時間之長、調控工具之複雜超出預期。同時，他亦大聲抨擊調控政策的設計摻入民粹因素，缺乏基本的人性考量，劣幣驅逐良幣。言辭之間，仍見諸多不滿。

　　然而，抱怨的同時，宋衛平已開始改革綠城的營銷體系，決定引入外部獨立經紀人加強銷售。進入6月，宋衛平對調控的態度徹底轉向，稱“調控還會持續，企業不該總是處於不確定、風雨飄搖的狀態，這不是正常狀態”。在與九龍倉的交易公佈當日，及與融創的合作新聞發佈會上，宋衛平都表態説，綠城確實需要檢討，綠城還會繼續與合作夥伴洽談合作，以備萬一。

　　這一表態近乎悲觀。今年4月以來，全國一線到二線多個城市樓市成交量已從低點全面反彈，回暖趨勢持續至今。在此當口，綠城卻大手筆減持在長三角的優質項目權益，頗令人感嘆。

　　《財經》獲悉，此次讓渡權益的九個項目中，不乏高價地，比如位於蘇州的一個地塊是綠城三年前以36億元鉅資獲得，但上海的兩個地塊獲得時間很早，成本很低。部分項目也在銷售狀態中。

　　一份內部資料顯示，交易雙方對上述九個項目確認的資産總值為67.43億元，其中，資本金餘額為22.57億元，股東借款28.36億元。截至去年底，上述項目共為綠城貢獻利潤8.45億元。今年，綠城原本需要為上述項目注入資金20億元－25億元左右，但此番重組後，注資將由合資公司承擔，綠城不僅不需要投入資金，還可以收回至少20億元(收回約34億元，其中14億元再投入合資公司用於後續發展)。綠城方面認為，本次重組將使綠城合併報表減少負債47億元，降低負債率約18個百分點。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶對《財經》記者表示，綠城這次出售所得將主要用於6月底的還貸，之後綠城負債率會第一次降低到警戒線之外。綠城上半年預計可完成200億元銷售，如果下半年仍能實現200億元的銷售，將意味著它徹底走出困局。

　　孫宏斌快進

　　與宋衛平的收縮相反，孫宏斌正帶領融創進入快進模式。

　　2010年10月，融創登陸聯交所。次年，銷售額突破192億元，同比上漲130%。截至去年底，定位於中高端物業拓展的融創現有土地儲備約700萬平方米，其中，近四成分佈于環渤海地區，重慶約32%，蘇南區域約佔30%。此次通過與綠城的交易，融創一舉控制了超過250萬平方米的土地儲備，在長三角佈局更趨完整。

　　融創與綠城的交易並非沒有競爭者。在6月22日的發佈會上宋衛平稱，新加入股東行列的九龍倉對此次交易抱積極態度，並一度提出自己是否可做合作對象。但最終，綠城還是選擇了融創。

　　在發佈會上，孫高調稱讚綠城對産品品質的運營管理能力。“綠城與順馳不一樣的地方在於，綠城在什麼時間都不降低品質，而我已經妥協了。這個世界很殘酷，我們要現實一點。”他説。而宋衛平也交口稱讚融創團隊在成本管控上的精細度更好。

　　此次交易過後，融創吃進數百萬平方米的土地權益，收穫了容量更大的上海、常州與蘇州市場，綠城則得以回籠寶貴的現金資源。“交易過後，綠城比融創更有錢，以後也不會有這麼好的機會與綠城合作。”孫宏斌説。

　　此言非虛。融創中國在2011年耗資超過90億元買地，截至去年底，融創中國的現金存量僅約39億元，凈負債率已經達到104%。

　　在出資近34億元與綠城達成交易後，融創中國不減拿地勢頭。目前，起價18.66億元的北京萬柳地塊正處於掛牌競價階段，孫宏斌證實，公司已與北京保利組成聯合體參與競價。依起始價格測算，建築面積不足8萬平方米的該地塊，樓面價已達到2.4萬元/平方米。業內普遍預測，該地塊樓面單價有望超過3萬元，從而成為北京新的單價地王。去年，融創更是聯合方興地産、保利地産(成為京津土地市場的豪客。

　　回想當年順馳的激進往事，對融創擴張過快的擔憂已經出現。對此，孫宏斌直言，公司的現金流是安全的，年初買地的安排就比這個支出更大。這筆交易會令公司的短期負債上升，但管理層不會太在意今年報表好看與否。“投資者喜歡我們，是因為我們是長了記性的。”

　　他進一步表示，與綠城合作的九個項目中，土地款已經全部付清，僅有一定的貸款，隨著項目進入銷售，很快就會貢獻現金流。宋衛平也稱，綠城從交易中獲得的現金流也會根據項目需要投入到合作公司。

　　即使如此，外界仍存顧慮。蘭德諮詢總裁宋延慶對《財經》記者稱，去年在一線房企陣營中，融創的銷售額增速居首，明年上半年，無房可賣、貨源不足的局面可能會凸顯，在資本市場的壓力下，融創需要全速推進，這令它不得不繼續拿地。“融創仍處於規模導向的階段，孫宏斌冒險家的性格也很難改變。”宋提醒説，“而綠城面對的市場環境，融創也一樣要面對。”