調控大勢下，樓市春天的漸行漸遠讓一路狂奔的房價暫時止住了腳步。但與此同時，北上廣等一線城市的房租卻逆勢上漲態勢明顯。尤其時下，隨著夏季大學畢業生季的來臨，房屋租賃市場即將迎來新一輪的旺盛需求，這也是繼春節之後的第二波租賃高峰。

　　據21世紀不動産研究分析，傳統畢業租賃高峰一般會在6月底到來，就目前市場來看，租賃市場整體較為平穩，尚未出現租賃交投的激增局面，但部分板塊租金難免面臨大幅上漲趨勢。

　　房租上揚趨勢明顯

　　按照租賃市場慣例，每逢“畢業季”的來臨均會促使房東對租金做出新一輪的調價。據21世紀不動産資料顯示，近期板塊內租金相比年初已有近10%—20%增幅，同比已超30%。此外，漢宇地産市場研究部經理付偉也表示，未來7、8、9月份，房屋租金預計會迎來5%左右的漲幅。付偉進一步指出，與春節之後租賃高峰不同的是，暑期房屋租金走勢將會保持疊加型上揚態勢。

　　筆者近日走訪了上海市浦東新區部分區域的房産仲介，這些行業內人士對於租房市場再迎“漲”聲的看法基本一致。某仲介相關負責人估計，未來7、8、9月份房租漲勢會“勢不可擋”，他表示，“我們店裏掛牌出租的一戶室房源，現在只剩一套了，約30平方米，月租金要2800元。兩戶室整租的月租金則要3500元—4500元，而去年同期為3500元，今年漲了1000元。接下來，7、8月份大量大學生畢業的話，房子會更緊俏，預計屆時房租將再次上漲5%-10%”。位於梅花路的永信房産門店負責人也表示：“現在房子很好租，我們手上一有房源，不出三天立馬有租客預定，稍有猶豫就是‘別人’的了，所以我們大都建議租客看到滿意的最好先下手為強，畢竟現在想找合適的房子並不那麼容易”。

　　根據中國指數研究院發佈的最新數據顯示，今年5月，上海租賃價格指數環比增長1.41%，同比增幅6.48%。在房租逐年上漲壓力下，讓原本“望房興嘆”的白領們繼續承受著日益走高的房租壓力，有白領叫苦不迭：“我每月工資的三分之一都獻給了房東，聽説租金還要漲，看來房租的一半都要貢獻出去了。本來房子就買不起，現在連租房都成問題，讓人情何以堪！”

　　其實，承受高房租之痛的不僅是自住市場，商業房租的漲價也讓一些商家“高攀不起”，如今年4月，位於上海黃金商圈淮海路美特斯邦威旗艦店就因房租太高而“歇業”；又如，如家連鎖酒店2012年第一季度財報數據顯示，一季度已虧損1個億。此外，北京皇家驛棧酒店董事長劉少軍也對媒體直言：“之所以虧損，就是因為在一二線城市進行第二輪租房子，房租成本大幅度上升一定會造成虧損。”

　　房租上漲有“幕後推手”

　　從經濟學角度分析，房租與房價呈正相關關係，即房價若居高不下，則房地産交易市場相對冷清，租賃需求不能有序向購買需求過渡，屆時租賃市場進入需求旺盛階段，對應的房屋租金就會上漲。當房價趨於下降態勢，將會帶動購房者入市購房，對租賃市場的火爆將起到一定的緩衝作用，租房的人相對減少了，房租自然就會降下來。

　　業內人士分析，時下房屋租價的上漲與房屋供給不足及房價居高不下有關。當前，市場上可供房源遠遠要小于需求者，供需關係的失衡很容易讓租金進入上升通道。對此，付偉表示，目前市場房源分配不均現象比較嚴重，這也是局部區域租金大幅上揚的原因。市中心地區特別是地鐵沿線區域租金遠遠要高於偏遠地帶，而這塊區域需求量大而可供房源非常有限，相比之下，偏遠地段就存在大量房源空置，租金便宜很多，卻少人問津，這也是目前房屋租賃市場存在的結構性矛盾。

　　房租高企的背後，房價有“推卸”不掉的責任。房地産調控政策出臺後，大批購房剛需者在未來房價下跌心理預期下，選擇租房觀望，一些“轉買為租”者的涌入助推了租賃市場的火熱，加之暑期“畢業季”特殊時期，房源需求驟然旺盛，這些綜合因素均不同程度的推高了租賃成本，漲價難免成不爭的事實。

　　而房源稀缺與購房出租者數量多寡有關，租金的回報率也影響了靠購房收租的特殊群體。從購置房産進行出租這種投資方式角度分析，租金回報率要高於銀行定存率，業主才有利可圖。租金回報率與定存率之間的博弈，會影響部分投資者的行為。假定市場上一套面積為70平方米的兩室一廳居住房，其購置成本為200萬元，按當前房屋租賃市場價格計算，每月租金按均價3500元計算，則一年可獲得租金收入42000元。而按一年期定存率3.5%計算，則一年期利息為70000元。業主要想獲得與定存利率同樣的收益，就必須保證每月獲得約5800元的租金。

　　當前我國租金回報率僅為2%，遠低於國際5%投資警戒線。付偉分析認為，“我國租購比相差很大，通過購房出租專為獲取租金的為數並不多，更多的是為了房産保值增值。即使一年期定存率跑過租金回報率，但大部分人仍選擇買房主要還是看中房産本身價值。房産作為稀缺資源，遠期上還是看漲的人居多。雖然樓市調控是大調，而實際上的房價並沒有真正意義上降下來，這也使得部分租客迫於經濟壓力只能繼續選擇租房，所以這類人屬於被動租房一族”。

　　公租房需“名符其實”

　　作為公租房入市的啟動年，相關群體對其平仰租賃市場起緩衝作用懷揣期待。但業內人士認為，目前公租房對即將到來的暑期租賃潮難以奏效，主要原因在於：首先，公租房具有一定準入的門檻，且外界對公租房的支持力度並不強；其次，公租房在租金、位置等方面吸引力也偏弱。

　　筆者走訪了位於東建路的陸家嘴人才公寓，相關負責人表示，目前人才公寓簽約率已達70%多，公寓需求比較旺盛，簽約租客大部分來自陸家嘴金融城，也有少數來自其他領域。對於在銀行部門、科技研發等領域就業者，且年齡為22周歲到30周歲之間的外來者，一旦滿足這三種條件，也可申請入住人才公寓。但就簽約情況來看，滿足這三種條件並簽約的人屈指可數。

　　在一項對公租房的網上調查結果顯示，有81%的網友表示，即使滿足條件也不願申請公租房，63%的網友認為準入條件中關於戶口的規定最不合理。參與調查的投票者中，有76.5%為外來戶口，他們大多認為，公共租賃房名美但“美而不實”，因為就申請條件必須達到的硬性標準，如需持有本市常住戶口，或持有《上海市居住證》達到兩年以上且連續繳納一年以上的社會保險金等，這些政策將初來者擋之門外。公租房的門檻如此高，難免讓人感覺“看上去很美”。

　　21世紀不動産黃河滔建議，現今市場高昂的房租讓人負擔沉重，而對於招租至今申請率偏低的公租房項目，與其閒置成為名副其實的“空置房”，尚不如降低準入門檻及出租標準，有針對性的擴大幫扶群體，為城市留住人才。付偉也認為：“公租房所供數量有限，這就決定了它必須有個限入標準，這也是它沒完全開放的原因之一。政府房源雖不以盈利為主要目的，但在租金收取上也不能太虧，只能説公租房現在發展並不完善，還處於初級階段。某種程度上可以認為它只能是少數人的福利”。

　　一邊是公租房的高門檻，一邊是租賃市場的混亂無序。針對租賃市場的混亂現象，近日北京市政府發佈了一則文件，鼓勵相關部門設立國有租賃經營機構，開設“官辦仲介”。對由政府設立特定機構介入房屋租賃市場的建議，外界表示其可否終結租賃市場的亂象很值得懷疑。對此，業內人士坦言，這一辦法將很難真正付諸行動，“官辦仲介”要如何收集個人閒置房源、租金的界定、佣金的收取等都是問題，所以説，這只能是理想化的狀態。

　　的確，當前我國房屋租賃市場正處於初級階段，政府公租房、廉租房、人才公寓等資源畢竟有限，社會資源仍是房租租賃市場的主流。展望未來，將逐步形成以市場供給為主體、政府保障為輔的健全住房保障體系，同時加強行業部門的監管、加大對租賃市場的指導力度、維護業主與承租者的合法權益，由此積極正確地引導房屋租賃市場的健康發展，還是值得期待的。