“炒作”還是“回暖”？房地産走勢撲朔迷離

　　18日上午，恒大以13.22億元的天價，拍下廣州市中心一塊商業用地。這一遠超市場預期的價格，將廣州地王價格刷新提升近一倍，引發對房地産市場走勢的廣泛猜測。

　　在廣州市進行的這場土地拍賣中，經過18個開發商上百輪競價，最終恒大以13 .22億元的價格摘得珠江新城D 4-B 2商業地塊，溢價170%，達到8.2億元，折合樓面地價每平方米約3 .3萬元，將廣州此前的商業地王樓面價每平方米1 .7萬元的紀錄提升近一倍。

　　業內人士對記者説，這場出讓在持續1年多的調控內十分罕見，不僅企業參與廣泛，而且一改此前土地流拍或低價成交的情況，溢價近170%。

　　業內人士認為，這個價格不僅偏高，甚至“很瘋狂”。面對市場諸多質疑，一位恒大內部人士告訴記者：“恒大認為這一價格並不離譜，也在可接受範圍內，未來可能將地塊用於建設豪華酒店。”

　　“在近期市場走勢撲朔迷離的情況下，這起成交可能起到不小的‘標本’效應，甚至可能誤導對市場的預期和判斷。”中原地産廣東項目總經理黃韜説。

　　今年以來，廣州土地出讓一直遇冷，經常遭遇低溢價成交或者流拍，主要還是樓市成交低迷壓低了開發商拿地熱情。此次土地高溢價，一方面源於出讓土地位置優越，同時也體現了開發商對市場走勢有了微妙變化。

　　黃韜表示，在目前市場僵持的情況下，開發商比購房者搶先動，可能會誤導對市場的預期。“不排除一些開發商借土地成交高溢價進行炒作，試圖把水攪渾，誤導購房者和政府對房地産走勢的判斷。”

　　事實上，不僅僅是土地市場，我國一些城市樓盤的成交量也有所增大，個別樓盤甚至出現久違的熱銷場面。南京樓市在剛剛過去的一週(6月11日-6月17日)，共認購商品住宅2310套，日均330套，創限購令實施以來新高。

　　“365網”研究院院長李智表示，樓市這一輪變化與政策調整直接相關，面對經濟下行巨大壓力“穩增長”被放在更重要位置，下調存貸款基準利率、降息、房貸利率打折等政策出臺，進一步影響市場預期，一些購房者認為調整會放鬆，加速了入市步伐。

　　中國房地産數據研究院執行院長陳晟認為，開發商的資金情況目前出現明顯的兩極分化：有的困難重重，也有的情況好轉，部分開發商對市場預期開始扭轉。

　　一位不願透露姓名的房地産銷售人員坦言，由於信貸微調和成交量回升的影響，一些購房者對市場的走勢開始出現了不同意見，不少開發商正希望抓住購房者的恐慌心態，大打心理戰：“就我所知，不少城市所謂的搶房潮背後，都有房托的身影。”

　　李智表示，目前看來，樓市築底期可能提前完成，如果政策一直保持不變，成交持續放量可能加速庫存消化，但要警惕市場從“量升價滯”向“量價齊升”轉變。

　　陳晟也表示，在與一些開發商進行交流後發現：“部分開發商的心態已經發生明顯變化，認為當前價格已經觸底。對於繼續降價已無動力，開發商試探性的舉措會更密集出現。”

　　受訪專家和業內人士認為，在中央調控政策穩定的前提下，目前主要城市整體庫存規模仍然很大，市場的銷售壓力仍將持續存在，量價齊升的可能性其實並不大。

　　陳晟等專家建議，當前房價總體仍未達到合理水平，必須穩定和嚴格實施調控政策，從供需兩端收緊資金，防止投機、投資類資金通過各種渠道流向房地産市場，應堅持房地産調控不動搖落到實處，果斷叫停一些地方政府的“小動作”，使房價從高位繼續向合理回歸。

　　□記者　烏夢達　鄧華寧 廣州　南京　報道

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