柳九邦 胥會雲 黃樹輝 陰雪

　　默認各地微調，定調“穩增長”，降息，無論政策制定者的初衷如何，這一切都被解讀為樓市調控趨於實質性放鬆的信號。

　　儘管國家發改委否認“鬆綁樓市是救市第二張牌”；儘管央行文件提及首套房貸利率七折與其説是暗中鼓勵，不如説是強調房貸利率浮動區間不變；樓市的預期畢竟已經進入微妙的多空博弈階段，最勇敢的多頭已經入市，地産仲介開始用“不買就要漲了”嚇唬客戶，市場上也已出現了試圖影響預期的最早一批故事——“千人購房”。

　　《第一財經日報》採訪的業內人士卻認為，目前各地樓市成交量有所放大的情況，同2009年的非理性行情有著本質上的不同。不過，開發商似乎重燃了拿地興趣，上海再現高溢價率土地成交。

　　在這敏感階段，如果沒有明確的抑制政策或信號釋出，市場預期或將發生微妙轉變。

　　“千人購房”營銷成分大

　　近日，坊間傳言深圳、南京、杭州、上海再現“千人購房”、“漏夜排隊”現象。在這些極具風向標意義的城市，如果出現樓市最火爆時期才會有的景觀，將極大強化“樓市已觸底”的判斷。

　　不過，多名業內專家在接受本報採訪時均表示，對於“千人購房”等行為不宜過度解讀，在限購政策尚未取消、新房庫存依然龐大的大背景下，樓市出現報復性反彈的擔憂基本可以排除：“一方面是因為開發商果斷降價跑量從而帶動成交，另一方面不排除只是開發商‘自演自導’的假象而已。”

　　“父母已經決定要出手給我買房了，怎麼攔都攔不住。”近日，在杭州某企業工作的余霖(化名)告訴本報記者，面對5月國內樓市成交量普遍回升的事實，他的父母最擔心的就是“錯過抄底時機”。

　　余霖父母的擔心似乎並非完全沒有道理。上週末，位於杭州下沙的寶龍城市廣場加推9號樓高層公寓，共101套房源，起價9100元/平方米，均價10800元/平方米，號稱“冰點觸底價”。令人頗感意外的是，當日，開發商以價換量的策略吸引了不少購房者連夜選房，再現“漏夜排隊”盛況。

　　昨日，本報致電該樓盤售樓處，一名工作人員表示，9號樓的101套房源確實已經售罄，“現在沒有打幾折的概念，價格就是‘打包清盤價’。”

　　同樣火爆的場面也出現在了上海、深圳、南京等城市。有媒體報道稱，碧桂園南京鳳凰城項目700套房源在開盤當日即去化超過九成，回款約3.5億元，一日內引來1.1萬人次看房。

　　對於近期部分樓盤出現成交異常火爆的局面，同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，一方面是緣于開發商在價格上的優惠，另一方面在於項目長期蓄客後的集中開盤。

　　“對於千人購房等現象，我們更應該從營銷手段的角度去判斷。”張宏偉表示，“在目前的市場行情下，開發商傾向於營造一種市場快速回暖的跡象，但可以肯定的是，這樣的‘搶房’現象和2009年市場的非理性行情有著本質上的不同。”

　　此判斷得到了多數業內人士的認同。上海中原研究諮詢部總監宋會雍認為，在目前的行情下，尤其不能把“搶房”歸結為樓市回暖的可靠跡象，“個人認為還是炒作的可能性更大一些，開發商通過一些‘非常規手段’來營造樓盤供不應求的假象也不是沒有可能。”

　　德佑地産研究主任陸騎麟表示，“千人購房”等現象的出現不排除有開發商請“托”的可能性，但至少我們看到部分熱點樓盤的實際簽約率還是蠻高的，所以，雖然不宜過度解讀，但購房者的真實購房需求還是在不斷釋放。

　　業內：量暖價不暖

　　雖然多數業內人士認為“千人購房”、“漏夜排隊”等現象存在炒作的成分，但近期樓市成交量的回升已是不爭的事實。據上海易居研究院提供的數據，5月，北上廣深等10個典型城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，創下近16個月的新高，成交面積為668萬平方米，環比上漲29%，同比增長15%，並且已是連續3個月同比正增長。各地樓市見證了調控以來難得一見的“紅5月”。

　　進入6月，成交量回升趨勢持續。據北京中原市場研究部統計，截至6月12日，北京6月新建住宅簽約套數為3342套，比5月同期又出現了小幅增長。

　　而在剛剛過去的6月4日~10 日一週裏，中國指數研究院監測的 40個城市中，32個城市住宅成交面積同比上升，9城市同比增幅超過 100%，且蘇州、海口、蘭州、蚌埠同比增幅都在200%以上。

　　多數業內人士認為，最近購房者的心態確實發生了一些變化，一些之前被壓抑的需求得到釋放。但由於政策層面還未出現明顯的鬆動，同時，新房庫存依然維持在高位，樓市整體出現報復性上漲的可能性基本不存在。

　　上海商品住宅市場庫存仍然維持在1000萬平方米左右的高位，按照當前月均去化量60萬~70萬平方米來計算，市場去庫存化週期在15個月以上，而這樣的去化週期仍然是房價繼續保持下跌的信號。

　　北京中原市場研究部總監張大偉也認為，在很多城市政策微調及降息等政策刺激下，北京購房者擔憂價格反彈，觀望情緒明顯降低；而開發商的樂觀情緒也開始出現，供應量有所增加。但成交量的上漲並未導致房價的明顯反彈。大部分項目的庫存量依然很大，整體市場上目前價格依然相對平穩，均未突破限購前的歷史最高點。

　　上海現土地高溢價

　　不僅是銷售繼續上揚，進入6月以來，上海還出現了土地高溢價的現象。

　　6月6日，上海成功出讓8幅地塊，成交金額共計26.74億元，成交面積共計38.08萬平方米。8幅地塊中有5幅溢價成交，其中嘉定新城D10-24地塊溢價率高達435.5%。

　　國泰金楓基金管理公司總經理王樹陽對本報表示，雖然房企的資金目前仍不寬裕，但目前是一個拿地的好時機，因為價格已經變得比較合適了。

　　“土地市場正在慢慢復蘇，溢價率將趨於增長，不過各地土地出讓金依然會較去年有明顯下滑。”上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭説。

　　中原集團研究中心對13個重點城市監測數據顯示，今年以來土地供求持續低迷，前五月供求量同比均縮減近四成，受此影響，土地出讓金同比大降約43%。

　　不過，北京、廣州和深圳的土地市場卻處於低谷。

　　北京中原的統計顯示，截至目前，北京今年僅出讓63宗地塊，土地出讓金僅140.2億，自4月18日至6月11日，更是近兩個月內沒有成交記錄。在出讓的土地中，工業類地塊達到了43宗，佔比達47.52%，而住宅類地塊僅為124.7萬平方米，佔比為25.71%。這兩個比例均創造了歷史極值，自2008年以來，北京住宅用地佔比從未低於40%，而工業用地佔比也從未突破31%。

　　“住宅地塊供應少，可能會影響以後的住宅供應。”張大偉分析認為，目前北京住宅庫存在8萬套左右，按照目前市場銷售情況，去化時間已經不足1年，“如果長時間無大量住宅土地供應，市場對潛在供應的擔憂可能轉化為購買行為”。

　　深圳土地市場也難見住宅用地。6月4日至11日，深圳共發出14宗土地出讓公告，均為工業和倉儲用地，無一住宅用地。從廣州市國土和房管局公佈的土地出讓計劃來看，6月廣州計劃出讓土地達13幅，遠高於1至5月月均的6.8幅，但土地交易市場依然冷清。

　　不過，目前部分城市區域地價明顯下行，吸引了部分房企低價入市。萬科、佳兆業等房企不久前分別在天津、南京、上海等城市購地，除個別地塊成交價格與前期持平外，多數地塊成交價格較前期下降約一成。

　　儘管萬科一直聲稱土地市場尚未迎來低谷，但受土地市場低價驅動，萬科4至5月購地頻繁，新增土地儲備達47公頃，然而今年前期萬科購置土地僅不足15公頃。

　　中原集團的研究報告認為，預計在銷售回款加速、信貸環境日益寬鬆的情勢下，將有更多的企業擇機入市購地。

　　合富置業首席分析師龍斌認為，土地溢價率與地塊區位有直接關係，即使同一城市，地段不同溢價率就有很大差別，近期部分城市土地市場出現的高溢價率並不能完全説明土地市場已經回暖。