房地産藍皮書發佈 認為北京上海 限購可能將成常態 預測2012年房價走勢

　　北京住宅5月中上旬網簽總量為13120套，與去年同期相比則大幅上漲了35.2%；5月住宅用地零成交，是今年第二次出現單月零成交；一面是“紅火”的商品房交易，一面是慘澹的土地交易，那2012年房價還會降嗎？

　　今天上午出版的2012年《房地産藍皮書-中國房地産發展報告No.9》(以下簡稱藍皮書)就給出了答案，房價可能還會略跌，但大幅降價的可能性不大。同時，樓市調控政策將不動搖，還會更加細化和精準。

　　商品房數據

　　北京去年銷售面積 同比負增長

　　藍皮書指出，2011年在主要城市實施限購政策的情況下，全國商品房成交量增速趨緩。北京市商品房銷售面積為1440萬平方米，同比下降12.2%。其中住宅銷售面積為1035萬平方米，同比下降13.9%。

　　從累計數據看，北京市商品房銷售面積同比為負增長；從月份數據看，除6月、7月、8月外同比也均為負增長。

　　此外，上海、浙江、江蘇、吉林、江西和寧夏商品房、住宅成交量也紛紛下降，重慶等多數省市商品房、住宅成交量增速下降。

　　多數省份房價增速 十年來最低

　　藍皮書指出，2011年全國商品房銷售均價為5377元/平方米，同比增長6.9%，增速比2010年下降0.6個百分點，低於此前十年（2001~2010年）的平均增速2.2個百分點。其中住宅銷售均價為5011元/平方米，同比增長6.1%，高於2010年0.1個百分點，低於2001~2010年的平均增速3.2個百分點。

　　去年12月，70個大中城市新建住宅價格指數環比下降的城市增加到54個，比1月份增加了51個；70個大中城市二手住宅價格指數環比下降的增加到53個城市，比1月份增加了50個城市。與2010年12月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有29個。同比漲幅回落的城市有33個，同比漲幅在5.0%以內的城市有34個。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員 李景國

　　中國社會科學院城市發展與環境研究所副所長 魏後凱

　　中原地産研究部經理 靳瑞欣

　　北京上海限購

　　可能將常態化

　　報告稱，2012年部分城市具體限購措施可能有所變化，如限購手段也可能從硬性的交易限制轉向信貸限制。

　　但對北京、上海等超大城市，考慮城市人口規模限制要求，針對外來人口的住房市場限購可能作為一種常態的制度存在。

　　調控政策

　　樓市預測

　　房價將回落 跳水價不可能

　　藍皮書專家組預測，2012年房價將延續上年末的盤整態勢，房價將有所回落，但總體降幅不會很大。

　　專家組指出，由於需求低迷，幾乎不存在房價上漲可能性，但由於當前房地産開發成本特別是土地購置成本很高，大幅降價將意味著多數開發項目面臨虧損，在經濟和政策前景明朗前，多數開發企業將選擇觀望態勢，不情願輕易降價，房價將延續上年的盤整態勢。

　　專家組表示，2012年整體房價將在盤整中有所回落主要是因為部分開發企業出現債務危機被迫低價處理存量房産，也由於某些大型企業集團為了主導行業重組並購，通過價格戰形成對被並購開發企業的虧損壓力。

　　但總體上，由於房地産行業準入限制少，行業外資本可以較容易進入，行業內壟斷企業通過價格戰實施並購策略很容易被行業外資本進入而打破，導致得不償失，因此劇烈的價格戰很難形成，總體房價降幅不會很大。

　　藍皮書專家組預測，2012年商品房總體交易量仍將持續低迷，保障性住房將加快上市配購。由於房價繼續維持盤整態勢，投資投機性需求和自住性需求仍將保持謹慎觀望，商品房市場總體交易量仍將繼續低迷，但由於近年保障性住房建設力度加大，2012年可望形成可觀的現實供給，保障房上市配購將加快。

　　北京二手房 還會繼續降價

　　藍皮書專家組指出，在限購和限貸的影響下，二手市場的流通性大大降低，二手房價格有可能會下降。

　　專家組預計，2012年北京二手住宅價格下降範圍將擴大，以此換來成交量的回升。

　　專家表示，在新房供應為主的郊區，二手房價格降價壓力倍增；而在城市中心區，新房供應稀少，二手房價格相對堅挺。

　　專家預計，2012年二手房成交量緩升，價格進一步下調。從成交結構看，市場需求仍將以首次置業者為主，中低價的普通住宅依然會佔據成交量的主體。

　　2012年房企更難熬 破産風險增大

　　藍皮書專家組預測，2012年將是住房分配製度改革以來 房地産行業最艱難的一年，房地産行業整體贏利可能進一步下降，中小企業虧損將加劇。2012年對部分房地産企業而言，其房地産開發成為雞肋，食之無味，棄之可惜。

　　藍皮書專家組指出， 當前房地産開發銷售環境不同於2008年金融危機初期，當時開發企業的土地購置多發生於2006年以前的低地價時期，房地産的降價空間大，大幅降價仍能保持可觀贏利。

　　當前房地産開發土地購置大多發生於2009~2010年的高地價時期，房地産降價空間小，降價可能出現企業虧損，不降價則資金佔用上升，資金鏈緊張壓力增強。

　　同時，藍皮書專家組認為，房地産行業並購加劇，行業集中度將進一步提高。由於行業整體贏利下降，部分前期土地購置成本較高、融資成本較大、商品房積壓較多的企業將面臨虧損和債務壓力，破産、倒閉風險增大。

　　藍皮書專家組表示，全行業破産、倒閉增加，也將為大型企業集團和財團並購提供良機，並購將提高行業集中度，市場壟斷格局將進一步加強。

　　分析

　　堅持房地産調控政策不動搖

　　專家表示，2011年全國共有46個城市實施了限購政策，限購政策更嚴格、更具體，政府不斷通過各種渠道向市場傳達一個信息，即調控政策不會放鬆。

　　但是，由於限購政策力度不同，成交量變化的方向及速度出現了明顯的地區差異：北京市發佈了“京十五條”，經過一年的調控，商品房成交量明顯下滑。

　　專家預計，2012年限購、限貸、政府問責等行政調控手段仍將繼續，房地産市場景氣難以出現大幅回升。

　　專家表示，目前房地産調控政策效果明顯，房地産過熱、房價迅猛增長的勢頭基本上受到控制，但是效果只是初步顯現，現如今最重要的是保持政策的連續性和穩定性。（記者 王婷婷）