■本報記者 劉笑一 戴維 上海報道 2006-4-24

　　個人買家豪賭世茂濱江 6.5億房貸斷供驚曝黑洞

　　多麼不可思議的傳奇，上海灘都能不動聲色地演繹。這一次，是買房的故事。

　　買房的故事天天上演，平常人自感驚天動地，説出來旁人卻覺得平淡無奇。不過，一個人貸款6.5億買房110套，在居家過日子的人們看來，怎麼也藏了些詭異吧。

　　從銀行開出的籌碼

　　商業投資的另一面，是商業冒險。冒險到極致就成了一場豪賭。

　　有那麼一個人，在2004年下半年至2005年一季度，勇敢地衝進了上海樓市，買入了110套高檔房。這些房源分佈于長寧、靜安、浦東陸家嘴等上海市中心城區。當然，他買這麼多房子不是用於自住或辦公，而是投資，或者説，投機。

　　他手裏並沒有足夠的資本。如果把他的舉動稱為豪賭，那就是説，他沒有足夠的籌碼。沒錯，他的籌碼是從銀行開出的。

　　這一個人獲得了總計達6.5億元的抵押貸款。具體過程尚不得而知，但我們知道，他是從同一家商業銀行拿到了這些貸款（籌碼）。貸款成數應該是七至八成，但由於是持房産證連環抵押，因此實際上的首付折合下來平均不過8%左右。

　　“其中有一套世茂濱江花園位於50～51層的複式豪宅，當時他以2400萬元成交，而某評估公司給這套房産的估值為1.2億元。1.2億元是什麼概念呢？如果按八成個貸計算，就相當於他從銀行貸到了9600萬元，除去房款，已經從銀行套現了7200萬元！”本報記者在傾聽知情人的講述時，內心希望他能保持一種局外人的平靜，但最後一個驚嘆號仍未能刪除，大概在房地産市場從業多年的他，也被這幾個數字震驚。

　　這個買家將他的110套房子全部按酒店式公寓進行裝修，配齊了相關設備，甚至為此成立了一家“物業服務公司”，從保潔工到服務員應有盡有，目的是為了“長期持有並實現高租金回報”。説到這裡，我們應該糾正上文的一個説法，他買房的初衷不是短期投機，而是長期投資。

　　笙歌散去，落英滿地。那是因為一場暴雨驟然降臨了。時間是2005年4月底。房地産史學家在後來的筆記裏輕輕地寫下的四個字是：宏觀調控。

　　此後的上海樓市，從高處逐漸滑落。由於這位買家的買入價幾乎都是接近房價的最高位，加價出售絕無可能，即使以原價拋售也無人接盤。

　　與此同時，高檔住宅不僅售價下跌，包括浦東陸家嘴板塊在內的租賃市場也相對冷清。來自泛城租售網陸家嘴分行的信息是，陸家嘴地區的高檔租賃房源、月租金比去年同期下調大概15%~20%，而轉賣為租的房源卻在持續增加。

　　“這就造成供大於求的局面，空關房相當多。”泛城租售網陸家嘴分行經理稱，像仁恒濱江園這類高端公寓，138平方米的三居室，目前月租金也只有10000元左右，出租回報率僅為4%左右。

　　毫不奇怪，上述那位買家的“酒店式公寓”經營慘澹。隨之而來的便是，他已無力償還銀行的房貸。

　　一場賭局戛然而止。

　　籌碼變身不良資産

　　商業銀行自有其商業邏輯。110套房子被收回來，那個買家退場，新主人（商業銀行）給這些房子換了個名字叫做“不良資産”。

　　其中的52套商品房被交給21世紀不動産上海區域公司“代銷”。與21世紀不動産簽訂售房委託協議的，是放貸的上海某商業銀行陸家嘴支行。

　　52套房子中，有39套來自位於浦東陸家嘴的高檔公寓（豪宅）“世茂濱江花園”。據21世紀不動産中國區域副總裁、上海區域公司總經理王皓介紹，現在該樓盤二手房的掛牌價多在1.8萬元/平方米～2.2萬/平方米之間。他舉了一個例子來比較一年多來該樓盤價格的漲跌：“今年2月份，21世紀不動産浦東區域門店成交了一套位於世茂濱江1號樓2樓A 座的房産，成交價為1.82萬元/平方米；而這個投資客當時的買入價為2.4萬元/平方米。”據知情人透露，世茂濱江花園最高售價曾達每平方米4.3萬元。

　　王皓告訴本報記者，他們已簽約代銷的52套商品房（不良資産），該行給出的“底限”是平均售價在1.6萬元/平方米以上。他未告訴本報記者上述商品房當時的成交價，但按照王皓的估算，僅這52套無法償貸的房子，就給這家銀行帶來近9000萬元的不良資産。

　　不得不自己吞進一批不良資産的，不僅是上述一家商業銀行。中國銀行上海分行一位處長向記者透露，“個人房貸目前無法回籠的零散案例已經不在少數。”王皓也告訴本報記者，中國銀行也已委託21世紀不動産對其已形成不良貸款的6套房産進行了“處置”。

　　潮汐退去，沙灘上的貝殼在陽光下閃爍。即使拾貝人也知道，商業投資並不全是贏家。

　　還有哪些故事可堪講述呢

　　110套房子的故事大概就是這些了。不過，或許還有新的故事正在醞釀之中。

　　從去年下半年以來，已有不少銀行的個人住房貸款逾期量明顯增多。據上海市銀監局發佈的《2005年上海中資商業銀行房地産信貸運行報告》顯示，去年4月以來，上海地區的個人住房不良貸款餘額基本呈現逐月遞增的態勢。至2005年末，在房地産貸款方面，出現連續3個月以上違約的自然人客戶數及筆數均比上年同期增長50%以上。

　　工商銀行普陀支行一位人士坦言，“不良個人房貸資産上升速度很快，目前法院正在執行有4件，在審理過程中的還有二三十件，即將提起訴訟的則更多。”為了增加追債力度，工行甚至抽調一部分房貸業務人員去催債。“這種做法在目前上海許多銀行普遍存在。”

　　“這僅僅是個開始，今後個人房貸不良率尚有可能進一步上升，”上海銀行同業公會秘書長朱德林早在去年就呼籲關注銀行不良房貸隱患。“不良個人房貸通常會在3、4年之後慢慢浮出水面，而從2004年起到現在不過一年多便出現這種情況，這説明當初放貸時就存在水分。”

　　在去年底對上海各商業銀行的一次個人消費信貸大檢查中，即暴露出有些銀行違規放貸、對房貸審批把關不嚴等問題。如有購房者月收入事實上只有1000多元，但開具的收入證明卻是年收入10萬元。

　　上海房産仲介行業一些知情人士也透露，由於銀行並未嚴格規定由指定估價公司做評估報告，很多估價公司默許過高的房價，為買家變相“零首付”提供方便。前述那位買家以2400萬元成交的世茂濱江的房子，被評估為1.2億元，即是典型案例。

　　此前的違規放貸、個人騙貸等行為，如今已經並將繼續令商業銀行付出沉重代價，尤其是當這些購房者被證明是投資或投機者之後。

　　“到2005年初，投資購房佔購房比例已經遠遠超過20%。”上海社科院房地産研究中心主任張泓銘説，“去年全年上海商品住宅的銷售、竣工比為0.96：1，亦即當年有4%的竣工住宅沒有實現銷售，沉澱下來變為空置房”。他給出的數據是：2005年底上海商品住宅空置面積為248萬平米，約2.5萬套。而據“網上房地産”4月21日數據顯示，上海住宅可售面積已達984.1萬平方米。

　　但王皓認為，這只是一個保守的估計。“僅從投資炒房最為兇猛的2005年一季度來看，每月的平均成交量在300多萬平方米，除去30%的配套商品房成交量，也就是説當季住宅成交量為700萬平方米左右──這其中有60%以上（超過420萬平方米）都是投資性購房”。

　　他稱，這個判斷是源自21世紀不動産“置業會”的客戶資料統計。為了把握客戶需求，21世紀不動産要求入會會員填一份完整清晰的資料，其中即包括此次購、售房産是否對投資有意向。

　　去年年中，上海浦東新區統計局曾對浦東濱江沿線、世紀公園周邊以及碧雲國際社區的8個高檔樓盤進行了一次調查，結果顯示，浦東高檔住宅中投資性購房比例達40%。有兩種現象較為突出：一是單人一次性購入數套房屋的佔相當比例，二是購入後等待價格上漲然後出售以獲取差價收益的現象較多。

　　據王皓估計，僅2005年一季度，上海的投資性購房目前約有90%已被套牢。如果王皓的判斷準確的話，那就是説，僅2005年一季度就有超過370萬平方米（420萬平方米90%）的商品房被套牢。時間向前推移到2004年甚至更早，被套牢的數量就相當驚人了。

　　世茂濱江只是浦東的縮影，而浦東則是整個上海的縮影，王皓説。

　　(2006年4月24日)

責編：劉子瑜