加息預期料刺激熱錢流入 樓市調控效果或打折扣

政府出臺系列措施對樓市進行調控 （CFP圖）

　　央行上調存款準備金率 從資金面上對房地産市場進行調控

　　準備金率的上調可能預示著加息的提前出現，這也意味著境外熱錢將伺機加緊涌入，繼續推高房價，使得中央調控政策的效果打折扣

　　市場憂慮

　　加息預期料刺激熱錢流入

　　12日晚間央行宣佈將上調存款準備金率0.5個百分點。市場分析人士認為，準備金率的上調可能預示著加息的提前出現，這也意味著境外熱錢將伺機加緊涌入，繼續推高房價，使得中央調控政策的效果大打折扣。

　　數據顯示，從去年上半年開始，隨著中國經濟穩步復蘇，在央行加息預期、通貨膨脹以及人民幣升值等因素的作用下，2010年境外熱錢或將加速流入中國。

　　根據外匯局數據，去年三季度外匯儲備增加1410億美元，而一季度外匯儲備增加只有77億美元。而去年三季度我國貿易順差為393億美元，外商直接投資為208億美元，兩項數據之和與1410億美元的外匯儲備新增餘額相差了810億美元。剔除投資收益和匯兌損益，同時考慮到對外投資引起的資金流出，不可被解釋的資本流入或超過500億美元。

　　上海易居中國綜合部部長楊紅旭表示，按常規理解，這500億美元大致可歸為熱錢或遊資，而且“新一輪海外熱錢潮剛剛開始，2010年外匯儲備增量很可能超過2009年。”

　　直接影響

　　樓市調控效果或大打折扣

　　專家認為，由於熱錢大規模流入的可能性仍然較大，即使國家連續出臺樓市調整政策，但熱錢流入仍可能將繼續推高房價，政策效果會大打折扣。

　　“雖然海外基金投資內地樓市熱情可能難以超過2007年，但其間接推高房價的作用卻不可低估。”知名地産投資人士屈國暉表示。

　　某房地産開發商項目負責人也認為，雖然國家有調整，但2008年的情況不會重現，外資還是看好房地産市場。因此，如果加息，或者通貨膨脹出現，房價下降是很難的，再加上熱錢攪和，調控政策效果有可能會打折扣。

　　中原地産外籍部營業總監潘婉霞對本報記者表示，在廣州市場上，近期確實有一部分境外買家入市，而且比前一段時間要多，“但這個可能還不能説是熱錢，因為熱錢進來主要是通過投行的渠道。”楊紅旭也表示，單從樓市分析，進入的熱錢主要是各類基金，這些基金通常在境外募集，由國際金融機構運作。

　　不過，國務院剛剛下發的《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》已明確表示，對於境外機構和個人在境內投資購買房地産的，要嚴格按照現行政策執行。業內人士指出，這表明高層已經關注到熱錢流入對樓市的衝擊。 （張忠安）

　　未來措施

　　◆按揭貸款或進一步收緊

　　◆或調高貸款按揭的利率

　　新調控手段仍會陸續出臺

　　市場憂慮熱錢的涌入可能使調控效果大打折扣,但部分分析師相信，本次調升準備金率只是“頭炮”，未來收緊銀根政策仍會陸續出臺，這或會打擊包括熱錢在內的投機購房意願，令準買家推遲購房計劃，短期整體物業成交量或出現萎縮。

　　“在買家的角度，或者他們現在暫不購買，並等待會否再有其他的政策措施出臺，所以或有可能部分需求被抽走。”瑞銀亞洲地産及休閒産業聯席主管王震宇稱。他特別提到，至於樓市會否被進一步推低，將會取決於加息特別是按揭利率這一最具決定性的因素。

　　惠譽國際評級董事胡偉恩亦認為，政府要打擊炒家的話，下一步最有可能進一步收緊按揭信貸或調高貸款按揭的利率。

　　“未來按揭貸款一定會進一步收緊，因為這佔整體貸款一大部分，收緊按揭會最有效。而且樓價上升，通過減少按揭以對抗銀行風險亦屬合理。”法國巴黎證券(亞洲)地産研究部主管張國源認為。

　　房地産市場流動性會在晚些時候受到衝擊，預計住宅價格環比漲幅有望在2010年下半年出現下降

　　樓市預測：一季度成交量環比或較大萎縮

　　受系列調控政策影響，法國巴黎證券(亞洲)地産研究部主管張國源相信，今年一季度國內樓市的成交量會較去年第四季有較大萎縮，因為通常第一季為樓市的淡季。此外，由於部分人士已預期政策將會收緊，故在去年第四季提前入市。

　　“回顧2009年三季度情況我們就可以清晰地看到，宏觀流動性緊縮的預期就可以導致股市的大幅下挫和房地産市場成交量的下降。而本次緊縮信號更加強烈，宏觀流動性將有更加實質性的下降，房地産市場流動性也會在晚些時候受到衝擊，這都將對資産價格構成壓力。”中國銀行全球金融市場部分析師石磊認為。

　　中國銀行的報告稱，宏觀流動性與資産價格有密切的正向關係。2010年上半年流動性逆轉可能發生，因此，中國住宅價格的環比漲幅有望在2010年下半年出現下降。而下半年可能出現的房地産市場景氣程度下降將使得土地價格下跌，由於土地是重要的信貸抵押品，土地市場價值的下降將進一步引發流動性緊縮。

　　事實上，中國指數研究院統計數據已顯示，元旦節後第一週(1月4日~10日)主要城市購房需求銳減，樓市成交面積普遍出現下滑，因惡劣天氣以及政策調控導致的觀望情緒上升。

　　政府表態

　　未來兩三年土地開發充裕

　　在打壓房地産泡沫的同時，政府也在加大對住房市場的供應。昨日，住建部、發改委、財政部、國土資源部、人民銀行、銀監會在新聞發佈會上明確表態未來兩三年土地開發充裕，增加房地産供地和實施房地産用地調控也完全有保障。

　　打擊囤地不建

　　“截至2009年年底，全國房地産開發企業手中已經擁有近300萬畝的土地，保證今後兩三年房地産開發用地是沒有問題的，全國各級土地儲備中心儲備土地22萬公頃以上。”國土部副部長贠小蘇表示。贠小蘇同時表示，將進行嚴格的土地清查，打擊囤地，要求各地在2010年1月底之前對現仍閒置的1萬公頃土地基本處理完畢。

　　此外，六部委還承諾將增加保障性住房和普遍商品房有效供給。對此，住建部副部長齊驥明確表態，“公共租賃住房、廉租住房，再加上即將啟動的城市和工礦棚戶區改造，今年將有600萬套左右這類的房子開工建設。”

　　抑制投資和投機

　　在對消費需求的引導方面，本次的政策落點顯然放在差別的信貸和稅收政策上。

　　銀監會副主席王兆星指出，銀行對第二套以上住房要嚴格堅持首付成數不低於40%，並且房貸利率實行差異化定價。

　　一、增加普通商品房和保障性住房有效供給

　　二、加大差別化信貸和稅收政策執行力度

　　三、加強防範風險和市場監管

　　四、加快推進保障性安居工程建設

　　五、落實地方各級人民政府責任

　　五措施抑制房價上漲

　　央行上調準備金率

　　提高房企貸款門檻

　　國家發改委宏觀經濟研究院原副院長劉福坦一針見血地指出，“央行此次上調存款準備金率，特別是針對房地産泡沫”。劉福坦表示，房地産的泡沫很大，中央希望緩慢地、逐漸地退出刺激政策，但又不能急剎車，不能一下子把房地産泡沫捅破，“所以信號才這麼模糊”。

　　而更重要的是，提高存款準備金率也意味著房地産企業貸款門檻將進一步提高，房地産企業的融資環境將比2009年收緊。

　　有統計認為，房地産業的資金來源中銀行貸款一般佔到60%左右。而銀監會副主席王兆星昨日在國新辦舉行的新聞發佈會上透露，目前我國房地産開發貸款和個人住房按揭貸款已經佔到貸款增量的五分之一。

　　也正因為此，專家指出，提高存款準備金率對房地産業存在間接影響，即通過貨幣乘數回收大量流動性，從而影響房地産開發貸款和按揭貸款發放規模。

責編：楊淯婷