為何又見“新地王”

　　近日，廣州土地拍賣創出國內單幅地塊的總價新高；時隔幾天，上海又創出土地拍賣單價的新高——在國家剛出臺地産調控政策之後又見新“地王”，多少有點出乎人們的意料。由於新地王剛性的土地成本，項目推出時或有可能推高區域房産價格。

　　從近期中央政府出臺針對房地産市場的調控政策看，提高土地轉讓的首付比例、限定開發時間等措施，客觀上起到了一個對房地産一級市場去杠桿化的作用，在某種程度上收緊了開發商的資金鏈條，或有可能産生促開發商加快推盤提高財務速動比率的功效。然而，新“地王”的出現，卻顯示出開發商底氣十足，一個最簡單的道理就是，他們預期未來房價還有上漲空間。

　　那麼，究竟會有哪些因素助推房價上漲呢？首先，就短期地産市場而言，土地供應量下降是一個原因。今年房地産市場有一個奇怪現象，就是在市場異常火暴、房價節節攀升的市況下，土地供應反而減少了20%。在供應減少的格局下，地少錢多自然會令“地王”現象頻現。

　　其次，就長期住房消費的趨勢看，目前我國仍處於人口紅利期。有機構預測，在2015年迎來人口紅利衰竭前，我國35-45歲群體的住房改善需求和投資需求，將會持續刺激房地産市場的發展，房價仍然會繼續上漲。就國際經驗來看，日本曾是世界上房價最高的國家，如果觀察一下日本的房地産價格曲線與人口結構變化的對比，可以發現日本房價在1989年左右達到峰值，而到了1994年日本進入老齡化社會後，房價就一路下行。

　　第三，我國經濟長期向好，有可能加速城市化進程。根據世界銀行的觀點，越發達的國家，經濟聚積度就越高，以日本為例，其50%以上的人口居住在三大都市圈內。因此，像中國這樣的大國要成為世界經濟一流國家，理論上應擁有數個一流城市，而一流城市的基本特徵就是人口的規模達到一定數量。城市人口的增加，對住房的需求不言而喻。

　　客觀地説，目前我國大中城市的商品房價格已達到大多數城市居民難以承受的程度，眼下，政府當務之急是抑制房價過快上漲。從現在可以實施的政策選擇來看，一是加大土地供應量以舒緩供需失衡的矛盾；二是加大保障性住房的建設力度，盡可能地降低社會住房平均成本。而從未來一段時間市場運行的趨勢看，房價或有可能仍保持穩中有升的態勢。這是因為，一來今年土地供應量的下降，以及住房建設週期令市場供應相對滯後，使得明年商品住宅的供應量仍然偏緊；二來假如房價大幅下跌，對整個金融系統將産生災難性的後果，因此在政策層面出臺過度打壓房價舉措的可能性不大。（記者 孟堅）

責編：王玉飛