樓市政策面三大猜想：有望走出前松後緊態勢

　　國務院常務會議明確提出“繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地産市場的調控”，給明年的房地産政策帶來不小的想象空間。對於明年的樓市政策走向，業內人士預測認為，明年政策將首先放開普通商品住宅土地供應，並修改相關土地出讓方式，放量土地市場“穩地價”；至於金融及稅收手段，由於剛明確房地産市場優惠政策延續，馬上大變的概率較低，將走出“前松後緊”的走勢，但二套房貸政策必將面臨收緊壓力，空轉的物業稅有望變“實轉”。

　　土地招拍挂制度面臨調整

　　中國房地産研究會副會長顧雲昌認為，調控房地産市場需要旺“實火”控“虛火”，加大有效供應以抑制投機。這可以從兩方面入手，一是千方百計地加大商品住宅，特別是普通住宅的供應量；二是增加新增土地供應量，加大土地儲備。

　　在土地問題上需要針對已經批出去的土地加大盤活力度，對違規囤地要更加嚴格執法，“這個問題是我們過去的短板，每塊土地後面都有一個故事，所以要下大力氣，把囤地和反腐敗結合在一起”。

　　此外，應關注已經批出去的土地怎麼使用。顧雲昌介紹，今年前三季度，我國共出售5.7萬公頃土地，但落入開發商手中的剛超過兩萬公頃，3/5的土地都不是開發商購買的。“那3/5土地哪兒去了？政府機構買地了？個人也買地了？”顧雲昌表示，這意味著一手土地的供應不僅僅需要監管企業囤地，還應該關注政府和個人的囤地行為。

　　而土地招拍挂制度更是被不少人認為是推高地價的重要原因，這一制度將面臨調整。目前國家明確提出要提高土地供應和使用效率，完善土地招拍挂等制度。作為土地交易制度改革的試點，16日，北京市將通過“價高者得”的方式招標出讓土地，並公佈最終的投標結果。

　　北京市土地整理儲備中心的工作人員告訴中國證券報記者，本次試點地塊的投開標活動將在16日上午9點開始。通過現場開標的形式，根據標書結果按照價格最高的原則確定土地成交方。該試點地塊項目的有關人員介紹，從流程上看，本次試點的招標方式與此前相比減少了評標的時間。以前的招標方式需要經過審批評標等多道程序，還要上報批准。

　　北京某國有房地産企業的負責人告訴中國證券報記者，新的招標制度比現有的招拍挂程序的確有所精簡，時間上將縮短約14天。“國土局這麼做是希望通過嘗試新的交易方式來平抑快速上漲的地價”，該負責人認為，最終能否得到推廣主要看競價結果。如果相對於周邊地塊價格有所下降，未來就有可能繼續推廣。

　　北京聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒表示，現有的拍賣制度是通過前期招標中的最高價再加上一定的溢價率從而確定現場拍賣的底價。但由於拍賣現場容易産生開發商相互抬價的不理性場面，因此容易使地價快速上漲。但是這種“價高者得”的方式不會對抑制地價産生太大作用。他指出，上海也曾使用過這種方式，但最終結果證明地價還是偏高。