京滬深三地樓市泡沫越吹越大 房價漲幅超GDP5倍

　　京滬深三地樓市泡沫越吹越大 房價漲幅超GDP5倍

　　美聯物業近日發佈的一份關於租售比、投資比例、房價收入比、房價與GDP漲幅的對比數據表明，今年房價暴漲的北京、上海、深圳三地樓市泡沫程度加劇，北京樓市泡沫化指數全面超上海。

　　房産租售比北京領跑

　　“房産租售比”是國際通行用來衡量一個地區樓市運行是否良好的數據比例，以單套月租和總價比值，換算出租金與房價的差距。一般而言，國際標準的“房産租售比”為1：100到1：200。

　　據美聯物業北京市場研究部調查顯示，11月來北京的樓市租售比再創記錄首次突破了1：500，達到了1：546，部分區域甚至達到了1：700。而這一比例在2008年基本在1：400左右，上漲幅度達到了25%。這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期增加。造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因為暴漲的房價。

　　北京11月租賃平均價格維持在2250元左右，環比10月繼續上升，成交量更是繼續上升，主要原因是進入取暖期，城區的租賃市場明顯上漲。而二手房均價則在11月達到了歷史最高，據美聯物業市場研究部統計數據顯示，11月上半月北京二手房平均價格達到了13150元/平方米。而二手房的平均成交總價首次突破120萬，達到了123萬。二手房均價已經比年初的8900上漲了47.8%，部分區域甚至出現了翻番的上漲幅度。

　　上海的租售比為1：500。11月美聯物業(上海)住宅藍籌投資回報率僅為2%，環比10月呈現大幅下降趨勢。由於房價漲幅過快，導致租金投資回報率回落速度也隨之較快。其中，長寧區的藍籌樣本租金回報率為3.07%，居全市首位；閔行區同為2%-3%；普陀、徐匯、閘北、虹口和浦東的藍籌樣本租金回報率大約在2%-2.5%；靜安、黃浦區僅為1.5-2%。換算成租售比分別為1：350-1：670之間，平均為1：500。

　　深圳的租售比平均為1：450。深圳美聯物業市場研究部統計數據顯示，在深圳目前一套100萬左右的一居大約租金水平在2500元左右。租售比大概維持在1：400-480之間。

　　投資比北京首次超上海

　　美聯物業在京滬深三地各取樣2000購房者需求的分析下顯示：北京市場目前投資比例首次出現了超過上海的現象。在北京的調查中顯示62%的登記購房者表示如果手上若有剩餘資金，房産將是首選投資目標。而這一數據在上海僅為51%。

　　而三地市場的調查更顯示二手房市場上的非自住買家已經都遠遠超過五成。美聯物業市場研究部總監張大偉認為，這一數據説明在目前市場風險比較大。大量的投資需求，使得市場炒作氣氛濃郁，這也在一定程度上使得房價上漲過快。

　　三城市的現房樓盤空置比也一直居高不下，很多已經居住兩年以上的樓盤甚至空置率依然超過30%。特別是近幾年交付的樓盤中，很多項目的裝修比例不足50%，大部分需求購買希望依靠房價上漲帶來投資收益，給市場帶來了很大的不確定性。

　　美聯物業市場研究部認為，全民參與“房地産運動”體現了老百姓對財富增值保值的關注，所以我們認為從歷史發展趨勢看，現時的房地産熱也是必經的歷史階段。但是從另一層面來説，政府決策層應理性引導投資導向，合理引導投資，堅決打壓投機。而非一味打壓房地産，同時應更加重視對中低收入階層保障性住房的供應。

　　房價收入比均超15年

　　美聯物業市場研究部根據北京統計局公佈的2008年北京市職工年平均工資為44715元，2009年計算漲幅10%，夫妻雙方年平均在10萬左右。

　　購買一套北京的普通5環周圍商品房平均115平方米，平均單價在每平方米17000，總價為需要200萬元左右。

　　房價收入比為20年。

　　美聯物業市場研究部根據上海市統計局數據熏2008年度全市職工平均工資為39502元，2009年計算漲幅10%，夫妻雙方年平均在9萬左右。

　　購買一套外環普通商品房平均95平米，平均單價在每平方米18000元，總價為需要170萬元左右。房價收入比為18年。

　　美聯物業市場研究部根據南方人才市場、廣州人力資源管理學會、廣州市人才研究院聯合發佈了《2009年度廣東地區薪酬調查報告》，結果顯示，深圳以平均薪酬4263元排名第一。家庭收入在9萬，購買一套外環普通商品房總價為需要150萬左右。房價收入比為16年。

　　房價漲幅均超GDP5倍

　　北京在2009年商品房均價上漲幅度已經超過60%，而深圳等地也紛紛超過這一漲幅。統一按照上漲幅度已經分別達到了50%以上這一低估的房價漲幅計算：三城市房價的漲幅都超過了GDP的5倍。其中上海超過7倍左右，而北京與深圳在5倍左右。

　　對房地産業的過分依賴，已經為我國經濟埋下隱患。如今，房地産業已經佔了GDP的6%，25%的投資也在房地産行業，30多個産業與房地産關繫緊密。2009年4萬億的投資有多少進入樓市人們不得而知，但北京、上海等大城市頻繁出現國企地王。社科院的《經濟藍皮書》告知，當前有85%的中國家庭買不起住房。這一切都已經提示現在的樓市已經有泡沫。

　　近日，中國最大地産開發商之一萬科董事長王石在接受媒體專訪時警告，中國一些最大城市的房地産泡沫可能擴散到中國其他地區，可能會給市場造成破壞性後果。業內人士認為，政府決策層應合理引導投資，堅決打壓投機，應更加重視對中低收入階層保障性住房的供應。

責編：王玉飛