最晚明年年中房價回調 專家提醒炒房者儘快出貨

　　據華夏時報報道，關於房地産政策的猜測爭論塵埃落定，而輝煌的樓市背後似乎藏著更多的無奈。

　　“市場已經這樣了，沒有辦法，只有拼了。” 12月4日，遠洋拿下緊鄰南五環的亦莊“地王”後，遠洋一位人士向記者無奈地表示。

　　而據《華夏時報》記者統計，目前五環外已經成為了土地供應的主戰場，供應的住宅樓盤數，也佔到總量的接近六成。而在這個市場環境下，個人住房轉讓營業稅優惠政策的取消給房價帶來利空預期，投資者也面臨著適時拋售房源的選擇。　 　

　　五環內難覓空地

　　未來的土地供應，郊區將成為主戰場。“明年北京市土地供應的投資額度和速度不會降下來。土地儲備繼續向南城、城鄉接合部、重點新城和軌道沿線傾斜，初步計劃2010年安排土地儲備開發投資800億至1000億元。”北京國土局相關負責人稱。

　　據了解，按照房地産開發週期來算，2008年和2009年拿到的土地，決定了今年和明年的新房供應。而記者根據北京市土地整理儲備中心截止到12月4日的成交數據分析，2008年和2009年兩年，北京共成交了含住宅的經營性土地136塊。

　　其中，位於三環以內的土地有3塊，三環到四環的土地有16塊，四環到五環的土地有17塊，五環以內的土地稀缺。而五環以外的土地有100塊，佔到土地供應的74%左右，佔據了絕對的主導地位。

　　華潤置地一位負責拿地的人士這樣評價現在市中心土地稀缺的程度：現在四環左右一塊土地推出來都是稀有之物，而五環左右有地出來，遇著容積率低的，那也是個寶。

　　北京市土地整理儲備中心常務副主任王兵表示，明年年底可完成土地開發約4300公頃，這些土地將基本集中在軌道交通沿線周邊和朝陽、昌平、大興等新城範圍內，其中住宅用地大約3000公頃，而在住宅用地當中，今年用來建政策性住房的比例達到了50%，明年還要提高到60%到70%。　　

　　雖然去年樓市調整的教訓已經告訴我們，市場調整郊區的房價地價跌得最快，但開發商也無可奈何。“不是開發商願意去郊區，你要不去，那你在北京就出局了，在郊區拿地也只能拼了。”上述開發商表示。

　　開發商壓盤延長銷售

　　在市場銷售大好的時候，開發商操心的重點早已經不是賣房子了。

　　“現在不是擔心地價高以後房子建好賣不動，而是賣得太好擔心沒有地可開發了。”上述開發商告訴記者。

　　事實上，北京市房地産交易管理網的數據顯示，截至12月9日，北京可售住宅房源共118262套（可售住宅期房、未簽約住宅現房與住宅存量房之和），而9日新房和存量房網上簽約共2354套。按照這一簽約量計算，北京可售住宅在50天內就可以銷售一空。

　　面對不斷高企的房價，開發商逐漸減少了開盤的數量。根據北京市房地産交易管理網的統計顯示，11月到12月，北京新開盤的項目僅有30個左右，而且大部分項目僅銷售其中的兩三棟樓。

　　一新開樓盤的銷售經理告訴記者：“現在房價還在上漲，誰都不願意錯過賣高價的機會，拉長銷售時間是現在新盤通用的銷售策略。”

　　萬科副總肖勁向《華夏時報》記者表示，目前萬科推盤量較少，因為手中已經取得預售證的可售資源很少，而且進入年底，各方面政策都處在調整期，如果萬科需要調整銷售計劃，也會等到政策相對明朗之後。

　　不僅萬科如此，多位開發商也向記者表示，開發商的銷售計劃沒有因為目前市場價格走高而進行調整，一方面是觀望政策走向，另一方面也不排除對後市繼續看好，將樓盤分期出售，賺取更多利益。

　　近六成可售樓盤位於郊區

　　而隨著土地供應向郊區蔓延，龐大的購房者也許正演繹向郊區進軍的現狀。

　　據記者從焦點房地産網得到的數據顯示，目前北京市仍有房可售的樓盤共有216個，其中五環外的樓盤就有124個，佔總數的57%。其中，亞運村、通州和亦莊三個區域的樓盤相對集中，尤其是小戶型樓盤佔總數的80%以上，開盤均價基本在1萬元以上。

　　同時，統計數據顯示，三環至五環的樓盤一共483個項目中，僅71個項目有房，17個項目是尾房。進入11月份，受到投資炒房和“恐慌性購房”的影響，絕大部分樓盤都出現了“開盤售罄”的情況。

　　而三環以內城市核心區的樓盤有現房的僅佔總數的1%，這其中還有一半左右的樓盤僅有尾房出售。由於房源稀缺，三環、四環附近區域也呈現出以高端樓盤為主的特點，開盤價平均達到3萬元左右。

　　多位業內專家告訴《華夏時報》記者，目前北京不管是土地市場還是住宅市場，都出現了郊區化的趨勢，未來新增的土地供應和新開樓盤主要集中在五環以外，尤其是昌平、通州、順義、亦莊等北京近郊的一些地塊和樓盤，價格逐漸走高，成為新的投資熱點。

　　投資者應儘快出貨

　　12月9日召開的國務院常務會議明確提出，個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年，而其他優惠政策繼續實施。

　　對此，美聯物業市場研究部總監張大偉向記者表示，這將有效抑制投機者在二手房市場快買快賣迅速套現，房地産市場12月上升到歷史頂峰以後將出現成交量和價格的雙下調。特別是執行新政的2010年一季度市場有非常冷淡的可能。

　　另外，國務院發展研究中心市場經濟研究所一負責人也告訴記者：“預計明年房地産拉動經濟增長的需求會逐漸減弱，最晚到明年中期房地産市場將進入一個中長期調整型的適度增長期，屆時房價會面臨回調。”

　　而對於那些手中攥有房子的投資客來説，除了營業稅優惠政策取消帶來的利空信號，市場也在不斷釋放“瀕危”的信號。

　　中信證券一地産分析師告訴《華夏時報》記者：“進入11月以來，地産股一直處於不溫不火的微調狀態，11月地産股漲幅僅為9.7％，行業漲幅僅位居第11位。10月份的行業排名為第4名。從這個方面來看，其實機構和投資者對房地産市場的後市並不看好。”

　　據美聯物業市場研究部、中原地産和麥田房産的調查顯示，11月北京的樓市租售比達到了1：546。也就是説不考慮貸款的利息支出，一套房依靠出租需要45年才能收回投資，選擇租賃形式的投資回報方式，遠遠沒有短期買賣房屋“賭升值”來得更快。

　　而美聯物業調查顯示，在北京三季度購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65%。對此，業內專家表示，短期來看房價很難再繼續走高，在現有多數優惠政策依然保留的市場下，專家建議二手房業主可以在適當的時機考慮出手。

責編：張福偉