房産商會長聶梅生:房市三高一低 需降資金杠桿

　　12月4日， 2009第十一屆CIHAF中國住交會在北京中國國際展覽中心(新館)開幕。作為亞洲最大、全球第三的房地産專業會展，中國住交會向來被譽為中國房地産發展趨勢的“風向標”。

　　今年住交會上，萬科、中海、恒大、合生創展、三亞鳳凰島等眾多國內一線品牌無一缺席，眾多地産服務商及建築部品企業也參與了展出。

　　這是一個房地産企業的秀場。經歷了金融危機之後，各大地産商在佈置展位上均無不盡其能勢。如位於中心區域的三亞鳳凰島的白色圓形封閉式展廳頗具神秘感，裏面動態放映著三亞鳳凰島項目的設計展示圖，超現代建築群及海星狀會展中心設計猶如迪拜建築般夢幻。其他參展企業如恒大、綠城展廳也是華麗非常。但對於目前中國房地産行業蓬勃而迅速的發展，不少業內人士也表達了其對地産泡沫的擔心。

　　房地産市場“三高一低”

　　今年貸款將達十萬億

　　開幕式後，全國工商聯房産商會會長聶梅生接受記者採訪時就表示，目前房地産市場呈現出“三高一低”的現狀，迪拜世界的債務危機給中國的房地産企業有警示作用，中國房地産行業亟待降低資金杠桿率。

　　聶梅生對房地産市場的“三高一低”表示出了相當的擔心，她指出，目前房地産市場呈現出的是房價高、和資金量高、土地成本高和保障性住房完成率低的現狀。

　　對於房價，聶梅生認為要“緩踩剎車”，“12月份房價繼續在衝刺，持續走高。我個人認為目前房價相當於在快車道上，而且超速了。對於這樣一個局面，需要把房價降下來，肯定不可能去加油門，這樣是非常危險的，但是也不可能去急踩剎車，踩剎車後又可能出現新的問題。所以這是一個考驗。”

　　聶梅生接著又談了推動房價高的兩個“高”的因素。“第二高是我們整個的資金量是非常非常充裕的，本來我們計劃今年從銀行貸款是5萬億，但是估計到12月底會接近10萬億，幾乎是翻了一翻。第三高是我們土地出讓價格高，年初的時候是比2008年降價出售，結果第三季度就出現了地王，到了四季度就更加的變本加厲，不光是國企，也有很多民營企業也在高價拿地，這就出現了土地出讓價格高的局面。”

　　然而造成目前居民買不起房的原因，除了三高之外，聶梅生指出還在於保障性住房的提供量不足。“還有一個低，是什麼呢？保障性住房的計劃指標沒有完成。我們只完成了計劃指標的百分之二十多吧，缺失了百分之七十幾。這三高一低就形成了目前的情況。低收入群體，中低收入群體，甚至中等或中上收入群體，都有可能或者是已經被擠出了。比如説你保障性住房不夠，只完成了指標的百分之二十幾，根本就不夠需求。甚至於房價節節攀高以後，中等收入、中高收入都慢慢的被邊緣化。”

　　不過也有開發商向記者直言，加大保障性住房是很難的。“土地資源是稀缺的，拍賣土地收入作為政府的主要收入來源，如果用作保障性住房，意味著出讓價格必須低廉，而哪個區政府願意做這樣的蝕本生意呢。”

　　資金杠桿率過高推生泡沫

　　聶梅生還指出，房地産行業的資金杠桿率快速的升高絕對是需要警惕的，因為有華爾街和迪拜世界的前車之鑒，資金杠桿率是房地産泡沫的最大推手。

　　她表示，“我們房地産的資産價值在提升，實際上説明他的虛擬部分在增加，這就比較危險了。比如説我們資金杠桿率，這個是衡量泡沫持續上升的指標。不要忘記華爾街風暴就是因為次貸引起的，它使整個房地産業波動，以至於全球到現在還沒有完全恢復。就是因為杠桿率太高，當時他們的杠桿率達到了15倍，而我們今年的杠桿率也在快速上升，也高於去年。杠桿率提高絕對是危險的，雖然現在不能説出現了資産泡沫，但起碼杠桿率提高是將房地産推向了這個方向，而且力度還挺大。”

　　無獨有偶，參會的另一位專家、建設銀行副行長及首席風險官朱小黃也表達了類似的擔憂。他表示，目前房地産泡沫還是值得注意的，並對北京、上海等“某些城市”的房價快速飆升表示“擔憂”。

責編：龐帥