易憲容:樓市無剛性需求 過度優惠是財富轉移機制

　　今年房地産市場為什麼能夠量價齊漲、迅速繁榮？

　　儘管解釋的理由有很多，每一個人或集團都會站在其自身利益的角度找到一種或幾種理由。

　　比如，房地産開發商説是“剛性需求”；也有人説，是因為市場通貨膨脹的預期讓投資者大量涌入房地産市場，以便讓其財富保值增值；更有人説，上半年房地産市場量價齊漲，就在於居民手中的錢太多。

　　然而，最近市場十分關心個人住房按揭信貸政策調整，就足以讓上述謬論不攻自破了。

　　無論是房地産開發商還是地方政府及普通民眾，對政府的房地産政策十分關注，尤其是第二套住房的信貸政策，這足以説明不是居民的錢太多，而是居民的錢太少，只能通過政府的信貸優惠政策進入房地産市場。

　　如果國內居民的錢真的是太多，那麼他們進入房地産市場與個人住房按揭貸款的政策有何關係？根本就沒有關係。如果這些人有錢，根本就不用向銀行貸款，也不必關注銀行的信貸政策變化，個人願意如何購買住房就如何購買，想買多少套就買多少套。

　　實際上，目前中國的房地産市場根本就不存在所謂的“剛性需求”，也不存在居民的錢太多來推高房價的情形，而是某些人過度地使用具有公共性質的商業銀行體系，通過銀行體系的高杠桿在炒作國內住房。如果這些住房炒作者沒能利用銀行的金融杠桿，今年房地産市場要出現這種所謂的繁榮是不可能的。

　　也就是説，今年國內房地産市場的繁榮最大的推動力，就是政府的房地産救市政策。我在今年上半年就指出，2008年9月的美國金融危機救了中國的房地産市場。因為儘管在2008年中國經濟是出現了一些問題，但是中國金融體系沒有出現危機，中國經濟也沒有出現危機。但是，在美國金融危機之後，政府出臺比美國更為強勁的救市政策，特別是全世界最為優惠的信貸優惠政策，中國的個人住房按揭貸款優惠利率降得比美國還要低。僅這一種優惠政策，就足以把國內房地産市場的價格推高。

　　這種過度的優惠其實是一種財富轉移機制或通過政府信貸管制政策的一種財富轉移機制。

　　過度的優惠利率，表面上是讓購買住房者受益，但實際上最大的受益者則是地方政府及房地産開發商，而利益受到損害的，是銀行的存款者（把存款利率降得過低）。對於房地産開發商及地方政府來説，由於優惠利率讓購買住房者涌入市場，不僅可以讓房地産商的利潤得以實現（在高房價時把住房賣出），也給其不斷推高房價創造了條件；對地方政府而言，把房價推高，土地財政也就增加了。

　　當然，這種財富的轉移也讓國內商業銀行的利益有所減少。因為，過度的優惠利率必然導致利差的縮小，讓商業銀行收益水平降低。2009年商業銀行信貸儘管達到了天量的增長，但是，今年商業銀行利潤水平還不如2008年信貸緊縮的年份，何也？就在於通過政府對信貸資金的價格管制，讓商業銀行收益轉移到房地産開發商、地方政府及住房炒作者手上了。

　　我們可以看到，由於房地産暴利不僅讓各行各業的企業紛紛進入房地産市場，而且凡有權力者都在千方百計持有住房。其最大的後遺症就是擴大貧富差距，形成新的社會問題。

　　可以説，目前中國高房價已經成了一種嚴重扭曲的財富轉移機制，它使國民的財富在短時間內向極少數人轉移與聚集，社會財富分配越來越不公。

　　因此，住房問題既是一個經濟問題，也是一個民生問題和一個社會問題。正是這個意義上，中央政府的政策權衡將是未來房地産市場發展的關鍵。

　　我預計中央政府對房地産政策的權衡主要表現為如何保證房地産市場是一個消費為主導的市場、如何保證房地産市場不出現泡沫及促進産業結構的調整、如何通過房地産市場促進社會財富分配公平，建構和諧社會。

　　這樣的政策權衡，不僅在於如何加大保障性住房建設的力度，加大對保障性住房的投入，也在於如何抑制房地産市場炒作過度。

　　住房投資比重過大，少數人住房持有過高，導致當前國內房地産市場價格飆升過快。這種現象的根本原因有兩個，首先是住房的稅收政策出了問題。縱觀全世界所有的有房地産市場的國家，哪一個國家的住房投資是不徵稅的？只有中國例外。其次是住房的信貸政策出了問題，投資住房可以享受優惠信貸政策，這豈不是讓普通民眾來補貼那些投資者？

　　（作者係中國社會科學院金融研究所研究員 易憲容）

責編：韓文燕