土地“限大令”能否抑制“地王熱”

　　近日，國土資源部印發通知，對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市（鎮）7萬公頃。此政策被一些業內人士稱為“限大令”。

　　不少人士認為，這一辦法對抑制地價過快上漲、減少開發商“囤地”等具有現實作用，但成效如何取決於政策是否落實到位。

　　“限大令”針對的是土地出讓“大型化”的趨勢。比如，北京土地整理儲備中心官方資料顯示，在北京今年已經成交的商品房地塊中，有10余幅地塊的出讓面積超過了20萬平方米（20公頃），在20余塊“正在交易地塊”中，有多幅商品房性質用地的出讓面積超過20萬平方米，個別地塊甚至超過50萬平方米。

　　一般來説，地方政府樂於將面積較大的地塊統一齣讓，既可以迅速回收土地資金，也有利於後期統一規劃。但相關政策設計在現實市場中卻産生了一些負面的“外部性”。如重點城市大面積的地塊極易被競拍成“地王”。最近以50.5億元天價刷新北京土地成交總價記錄的順義區天竺開發區“地王”，面積達到52.7萬平方米，扣除25.5萬平方米的代徵地面積，建設用地面積依然達27.16萬平方米。而11月初由央企中信集團砸下36億元鉅資“加冕”天津“地王”的津南區八里臺鎮地塊，面積更是達到248萬平方米，堪稱天津乃至全國土地市場的“巨無霸”。

　　此外，數十萬乃至上百萬平方米的土地，即使是全力開發，也要持續數年。在這種情況下，開發商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”。上海易居房地産研究院的房地産研究專家楊紅旭認為，一個大盤開發多年，實際上是一種“變相囤地”。

　　國土資源部此次“限大令”，在業內人士看來具有一定的現實價值。楊紅旭認為，這對於大的房地産企業而言，“是一個壞消息”，對於中小企業則相反。上海一個在全國多個重點城市開發樓盤的房地産民企負責人認為，“限大令”實際上是對土地價格的調控，“限制了土地出讓面積，就是控制了土地出讓價格，這樣可以使更多開發商尤其是民企參與土地競拍，提高市場的競爭性”。

　　楊紅旭還表示，採用小幅地塊出讓，也有利於大城市房地産開發的“精耕細作”。他還認為，“限大令”對抑制囤地行為也大有裨益。“一年不開發罰款，兩年不開發收回”，此令下發數年，且經國土部門三令五申，遺憾的是執行難，“想要防範囤地，縮小出讓地塊的規模，是個好辦法”。

　　實際上，近年來已有一些地方國土部門通過控制土地出讓面積對樓市實施局部調控。重慶市國土資源和房屋管理局相關負責人向記者介紹，經過研究測算，面積在200－400畝之間的住宅地塊在重慶最便於開發利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標準設計土地規模，今年以來市區出讓的約70％的土地面積都在上述區間內。

　　一些業內人士在為國土資源部此次“限大令”叫好的同時，也提出了實施過程中可能遇到的種種問題。比如，大城市、中等城市、小城市如何劃分？如果開發商分幾次拿下總面積超過20公頃的整塊土地，表面上看不違規，實際上還是突破了國土部門的限制，這類行為又該如何處理？更需觀察的是，地方政府能否嚴格執行單宗土地出讓面積的政策規定？查處囤地、捂盤的政策在不少地方都遭遇“擱淺”，“限大令”成效如何尚存疑問。

　　實際上，2008年元月下發的《國務院關於促進節約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規模，督促及時開發利用，形成有效供給，確保節約集約利用每宗土地。此次，國土部將“合理”細化為具體數據，可以看出有關部門落實國家政策的努力，也讓市場對“限大令”的實施效果充滿期待。

　　據新華社上海11月24日專電

責編：張福偉