國土部醞釀農地入市抑制高房價

國土部將出臺新土地調控政策。圖據CFP

　　2010年土地新政將設限土地供應面積及醞釀增加土地增值稅；農村集體建設土地入市將在浙江試點

　　對高地價以及高房價的調控，在整頓土地市場的同時，國土資源部也開始從飽受爭議的農村集體建設用地入手了。

　　11月16日，記者獲悉，國土資源部在正式對商品住宅用地進行面積設限後，其近期在北京、上海等地區的調研已經暫告段落，並正在形成2010年新的土地調控政策，這些政策將包括出臺相關囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。之前試點的農村集體建設土地入市也將繼續推廣。新的土地政策一旦嚴厲執行，必將對樓市泡沫形成打壓之勢。

　　國土部醞釀新版土地調控

　　針對目前的高地價和嚴重的囤地現象，積極醞釀2010年新一輪的土地調控政策是國土資源部近期的主要任務。

　　11月13日，國土資源部正式出臺文件，針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過20萬平方米。

　　“這一規定將增加土地招拍挂的競爭性，讓更多的房地産企業有機會有資金參與土地競拍，有效地抑制資金實力雄厚的央企不斷刷新大宗地塊地王的現象。”豐潤世紀地産分析師戴曉光認為。

　　國土資源部的新土地調控政策，遠不止於此。新政還將包括不同區域靈活供地、加大力度打擊並曝光相關土地違法案件、出臺相關囤地處罰的措施等。而進一步明確稅收政策，增加土地增值稅，把土地增值部分返還給社會也在商榷中。同時，國土部正在加快新一輪土地利用總體規劃修編。

　　“農地入市”解困高地價

　　值得注意的是，浙江省即將展開的農村集體建設用地入市的試點。

　　11月17日，據相關媒體報道，浙江省對外透露，國土部近日已確定在浙江開展農村土地整理改革試點。最快2010年元旦起，浙江將在全省範圍內推廣農村集體建設土地入市，並逐步實現與城市國有土地“同地、同價、同權”的健康流轉模式。

　　這種模式的核心，就是將來自宅基地置換後騰空出來的土地，用作工業用地和商業用地；原有農村土地流轉後，吸引社會資本投資現代農業，大大提高土地經營效益。以浙江省嘉興試點鄉鎮為例，龍七星鎮通過農村宅基地置換城鎮房産，戶均可節約用地0.736畝，可置換出2955畝左右的用地空間，節約率為71%。

　　浙江省對外透露，浙江省政府、省國土廳已下發《關於進一步加大農村土地整理改革試點的通知》，在全省範圍推廣“嘉興模

　　式”。據悉，這種模式和實驗也獲得國土部、國務院研究中心等部門的高度關注，並有望獲得其他省份的借鑒。

　　不過，浙江省農辦新農村建設處負責人16日在接受記者採訪時表示，農村集體建設用地平等入市是有條件的。首先，集體土地非農化的程序必須“經批准”，農村集體和農民個體不能隨意地將農用土地非農化。其次，集體土地非農化的用途必須為“非公益性項目”，且商品住宅開發項目不在其列。

　　戴曉光認為，雖然農村集體建設用地入市會引發諸多問題，但仍會大力打擊房價。因為一方面增加了土地供應，使得土地價格降低，同時農村土地的大量出售，大量人口融入城市，也就加快了城市化進程。

　　土地調控打壓高房價

　　“2009年中國的房價太高，其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的

　　賣地體制、對開發商囤地漲價謀利行為打擊不力、地方政府的房地産財政和房屋的持有成本很低，是這些體制問題的一次集中爆發。”中央黨校研究室副主任周天勇直指目前的土地政策和開發商拿地後的二次囤積和壟斷，是導致土地供應緊張和房價上漲的重要原因。

　　而此次國土部的新土地調控，最為突出的問題就是治理囤地和地王。周天勇認為，以往多次清理未開發兩年以上閒置土地，都不了了之，如果新政策得到嚴格執行，房價勢必會受到打壓。“同時，土地調控政策與財稅、稅收等體制的改革互動，有助於進一步理順房地産體制。”

　　戴曉光認為，設置土地供應的上限和農村集體建設用地入市都有促進土地市場競爭的作用，必然會催生出更多的中小房地産開發企業，從而改變房地産市場的供求關係，打擊開發商囤積待漲的局面，讓房價降到合理水平。據《華夏時報》

　　市場

　　開發商拿地太多要飽受爭議，公開競價要承擔高成本，新的奪地模式，時刻刺激著開發商的神經，原本是競爭對手的他們，因為共同的利益走到了一起。

　　近日，象徵著一個利益聯盟的中國土地投資協會(中土協)已在深圳橫空出世，協會匯集了華南大部分開發商負責拿地的骨幹，目前會員達到190多人。該協會一&&人告訴記者，因為暴利誘惑，很多開發商都想來分一杯羹，因為控制了土地一級開發權，也就控制了土地的買賣權。

　　開發商聯合進軍土地一級開發市場，作為一個新興拿地模式，正在全國各地風起雲涌。“走聯合之路，優勢互補，利益共享，”中土協的一位&&人直言不諱，“其中有的是上市公司，不方便出面操作；有的是港資企業，對內地市場運作不熟悉；有的是企業跟政府關係不行，協會聯盟可以取長補短。”

　　但協會是民間組織，沒有拿地的權利，如何能名正言順地參與開發呢？這位&&人道出了其中奧妙，原來背後有公司控制運作，協會僅僅是個包裝，他們以土地顧問或者提供某種服務的名義同政府接洽。前期參與一級開發不能買賣土地，但可以控制土地。

　　“一級開發不是一般人能做下來的，時間長，關係複雜，很多公司不願意去蹚渾水。”中土協&&人解釋説，如果二級開發商看中了哪塊地，一級開發商再以協會的名義去跟政府談，土地在一級開發商成立的殼公司名下，而資金則是由二級開發商來出。開發商聯盟拿地，可以避開公開市場的爭奪，做到最低成本拿地，也可以避開外界的監督。而一級土地開發商在控制土地後倒賣給二級開發商，中間又可以賺取一層利潤。據《華夏時報》

　　監管

　　國土部再出重拳打擊囤地。20日，國土部下發《關於開展第二次全國土地調查中“批而未用”土地核實工作的通知》(以下簡稱《通知》)，對“批而未用”土地展開核實。

　　這輪二次調查核實內容非常細緻。國土部要求，縣級耕保、規劃部門根據《“批而未用”土地核實情況記錄表》提供的“批而未用”圖斑相關信息，收集、查找批地原始文件材料，認真審查“批而未用”土地批地文件的真實性和有效性，判定批地文件是否真實、是否依法依規批准用地，逐一核對批准建設地塊的位置、面積、範圍等，並將核實結果填寫在《“批而未用”土地核實情況記錄表》上。同時，《通知》還要求各派駐地方的國家土地督察局負責對核實結果進行重點督查。

　　近期國土部對開發商以及一些地方政府的囤地問題的整治力度呈明顯加強之勢。據《上海證券報》

　　預測

　　日前，中國人民大學經濟研究所發佈報告稱，明年GDP全年增速會快於今年，達9.42%。報告認為，明年房價不會回落。人大經濟學院副院長劉元春代表課題組解釋説，目前供求關係仍是供小于求。而整個土地的減少及流動資金的過多將進一步推高土地價格，從而導致投機活動更為迅猛，“現在地王出現，導致明年房價有一個攀升的標桿”。

　　劉元春認為，目前很多房地産商資金依然充裕，都不會降價銷售。報告認為，房地産調控是明年的重點，供給放量依然是政策調整的落腳點，但關鍵在於土地供給和土地囤積的管理。據《新京報》

責編：王玉飛