開發商只炒地皮不蓋房苦了買房人 凸顯管理缺位

　　記者調查後發現，有差不多1／3房地産開發商都寧願炒地，也不願意動一鍬土，大大加劇了土地市場的價格泡沫，而這些地價最後都會轉化到房價上，苦了買房的人。

　　1／3的開發商只炒地皮不蓋房，確實令人驚訝。究竟這個數據可信度有多大呢？看到電視畫面上地産大鱷潘石屹親口説：“中國有一批房地産開發商公司是從來不蓋房子的，就是倒土地的。”“這樣的房地産開發商多嗎？”“1／3吧，能夠佔1／3，他們不是蓋房子的。囤積土地倒賣土地。”那麼，土地囤積倒賣情況到底有多嚴重呢？截止到今年三季度末，十大房地産企業的土地儲備規模超過3億平方米。其中，恒大地産以5100萬平方米的土地儲備量位居榜首，碧桂園和雅居樂分別以4360萬平方米、2950萬平方米分獲第二和第三位。“已經在這些上市公司的手中，它們所拿到的這些地，可以夠他們開發，多的夠它們開發幾十年，少的夠它們開發五六年的時間，絕大多數是十多年時間。”資深地産評論人楊少鋒如是説。

　　大量囤積土地、竟然有1／3開發商只炒地皮不蓋房，原因何在？筆者認為，兩大原因。從開發商自身來説，囤地比蓋房利益利潤大得多，且沒有市場變化風險。買地時只付預付款，資金佔用量不大；付足款項時，拿來地皮作抵押到銀行貸款，然後，再用囤積的土地作為IPO時的凈資産顯示公司實力，融來大量資金；已經上市的開發商利用土地進行增發，謀取大量資金。不但大量囤地佔壓不了流動性，而且還能融來更多流動性。同時，囤積土地幾年賺的利潤，不但足以支付銀行利息而且比蓋房利潤還大。一舉兩得、一招雙贏，何樂而不為呢？開發商巨大的利益驅使和融資方便是囤積土地炒地皮的原因之一。

　　管理部門失責，管理缺位是原因之二。1994年的《城市房地産管理法》和1999年的《閒置土地處置辦法》都明確規定：“對超過出讓合同約定動工開發日期滿1年而尚未開發的，徵收土地閒置費；滿兩年未動工開發的，將無償收回土地使用權。”這些法規白紙黑字地寫在那兒，規定也是一次比一次嚴，而為何開發商竟然還敢囤地呢？“政府基本上每年都在説，現在政府這個政策有點兒像狼來了一樣，每年都喊狼來了，結果狼沒有來，所以就是所有的人都説這個政策是不會執行的，就是閒置兩年土地也不會收回的，閒置一年的土地也不會收閒置費的，所以這樣的話就是，讓大家的膽子更大了，就更大規模地圈地。”潘石屹一語中的。筆者不禁要問，開發商囤地炒地皮至今處理過幾家？沒收過多少土地？徵收了多少土地閒置款？囤地炒地皮的責任完全在管理部門對土地只放不管，管理缺位失責。2008年1月7日又下發《國務院關於促進節約集約用地的通知》，再次重申土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回。土地閒置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費，閒置房地産用地要徵繳增值地價。然而，這個通知並沒有嚇唬住開發商的囤地炒地皮行為，因此社會仍然不抱希望。

　　這使得筆者想起了證券分析創始人本傑明-格雷厄姆在《證券分析》一書中説：“所有成本都可以通過發行債券支付，開發商可以一文錢不投而獲得整個資産，在許多情況下還有大量現金進賬。不難想象，整個房地産金融業可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識，以至於整個行業日益膨脹，並最終毀於一旦。”

　　前邊在囤地炒地皮，政府每年投放那麼多土地，市場真實供應量卻沒有增加，都被囤積了起來；後邊囤房炒房子，市場建設那麼多房子，卻仍然供應緊張，建房不見房，都被囤房炒房了。炒地皮氾濫，炒房肆虐，房價怎能不貴，高房價如何能下來？住房泡沫將被越吹越大，金融風險將快速積累。最終非要毀了中國房地産市場不可，非要捅出一個金融風險的大婁子不可。

　　開發商趨利是企業本質行為，按理説無可厚非。

　　而管理缺位、管理部門失責無論如何都難以説得過去。這種土地和住房上存在的嚴重管理問題再也不能繼續下去了。 (常亮）

責編：王玉飛