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現在買房買的是房地産通脹 不是購房最好時機

 

CCTV.com  2009年09月16日 08:54  進入復興論壇  來源:中國證券報祁京梅  

  為應對國際金融危機對經濟的負面影響,“量化寬鬆”或適度寬鬆的貨幣政策應運而生,增發貨幣成為世界各國拯救經濟的重要舉措。但是,大量的貨幣流動性孕育著嚴重的通貨膨脹隱患,而今年以來國際大宗商品價格的快速攀升,也為通脹爆發做著鋪墊。正是基於強烈的通脹預期,國內有人提出通過買房規避未來通貨膨脹的風險、實現資産保值升值的觀點。筆者則認為,目前不是購房的最好時機,現在買房,買的是房地産的通脹,而不是防通脹。

  首先,今明兩年出現嚴重通脹的可能性不大。因為物價漲幅不僅受貨幣供給的影響,更受到市場需求的制約。

  去年四季度至今,美聯儲等主要國家央行普遍實行了“量化寬鬆”貨幣政策,向市場投入了巨量貨幣,而我國在適度寬鬆貨幣政策的推動下,今年前8個月新增貸款總額超過8萬億元,貨幣供給大量增加確實給物價上漲創造了條件。

  但是,在供給經濟時期,持續的物價上漲不僅與貨幣發行量有關,更多取決於需求的增長。目前世界經濟尚未擺脫衰退的陰影,2009年負增長的格局不會扭轉,2010年增長2%已是很樂觀的估計。中國經濟企穩回升的基礎也不穩固,即使全年可以實現8%的增長,也與前幾年的高增長、高需求不可同日而語。低速平穩的經濟增長決定了能源、原材料和機器設備等生産需求的緩慢增長,有限的需求增長不會引發物價大幅上漲。今年以來國際大宗商品價格上漲,既有前期超跌反彈的因素,也有國際投機資本惡意炒作的因素,絕非生産需求旺盛拉動,因此其商品價格上漲不具有持續性,今明兩年出現嚴重通貨膨脹的可能性不大。現在買房抑制未來通脹的説法缺乏經濟學依據。

  其次,房地産發展週期和經濟增長週期並非完全同步,以對CPI的上漲預期判斷房價上漲週期不可行。

  房地産業是帶動現階段經濟增長的主導産業,因此房地産業增長週期和經濟增長週期基本同步。但是,由於房地産業是一個既涉及生産又關係居民消費的行業,如果房地産業增長速度過快、商品房價格上漲過高,超出居民承受能力,國家會對房地産業的信貸融資、産品銷售進行政策調整,引導其合理健康發展。因此,在某些特定時期房價上漲週期和CPI上漲週期不盡一致。

  目前我國處於前幾年商品房價格連續快速上漲、房價過高超出大多數居民的購買能力的時期,房價大幅上漲的背後也存在投機行為,國家希望通過政策干預平抑和適當降低商品價格。如果政策見效,房價應該是走低的,因而目前對於房價的走勢不是上漲預期,而應是下降的預期。對於CPI和PPI來説,預期則是相反的。由於金融危機的衝擊,經濟增速明顯降低、物價水平持續回落,政府採取一系列投資消費擴張政策、提高農産品收購價格、實施豬肉收儲政策旨在擴大需求支持增長、提升物價水平、增強生産者和消費者的信心。因此,居民消費物價和生産物價的預期是上漲的。

  由於兩者的不同步性,以對CPI的上漲預期判斷房價上漲週期是不可行的。未來樓市存在出現新調整的可能性,如果在目前房價已經處於高位時買入一兩年後才能入住的期房,並不是抵禦通貨膨脹且實現資産保值增值的好辦法。因為一套期房從購買到入住再到取得房産證並上市交易,少説要一兩年時間,而在這期間,政府可能已經通過對通脹的治理將樓市的泡沫擠掉,房價重新回到了一個相對合理的水平。這樣,高位買入房産者不僅沒能保值增值,還出現了資産縮水。

  再次,買房抑制通脹將會推動更大的房地産泡沫,一旦泡沫破裂,高位買房人將成為最大的受害者。

  為防通脹而買房已經成為推動本輪樓市走出火爆行情的重要因素,然而現實的情況是通脹並未出現,而且預期在今年內甚至更長的時間內也不會出現,至少不會出現惡性通脹。但是,房價卻在半年內上漲了30-40%,一系列數據表明中國的房地産,特別是北京、上海、杭州等大城市的房地産已經陷入了瘋狂的泡沫之中,許多城市的房價已經刷新了2007年的高度。

  一些中心城市,特別是上海、北京和杭州等地房價在過去8年中上漲了600%~1000%,已經達到了彼得林奇的“10倍”大牛股上漲投資的上限。現在的房價已經漲到了超出絕大多數人1年、3年、5年前的想象,即存在嚴重的超預期上漲,房價收入比大大高於國際公認水平。中心城市諸多地段的房租收益率低於3%,租房比買房所繳納的利息要便宜得多,租房低收益和買房高支出的巨大反差,充分説明買房市場的畸形發展不可持續。經濟尚未走出低谷,失業增多、薪酬下降的威脅仍然存在,有限的收入難以支撐快速上漲的房價。

  因此,在目前房價已經創出新高、房地産存在嚴重泡沫的情況下,繼續買房將會造成更大的房地産泡沫,一旦泡沫破裂,高位買房人將成為最大的受害者。(作者係國家信息中心經濟預測部高級經濟師)

  編者按:豬肉雞蛋等食品價格持續上漲,居民消費價格指數環比回升,8月信貸數據超出預期,通貨膨脹要來了嗎?基於強烈通脹預期的進一步抬頭,有人提出,可以通過買房來抵禦通脹。這種觀點成立嗎?本報自今日起推出系列筆談“買房能否抵禦通脹”,請業內專家來為您算算這其中的賬。(祁京梅)

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責編:李菁

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