推地速度加快 居住地價維持高位

　　持續火爆的成交局面和快速攀升的土地價格，令一、二線城市推地速度明顯加快。數據顯示，推地速度的加快也帶動了成交面積和價格的上升。

　　記者了解到，最近幾個月，土地成交的持續火爆，令地方政府推地信心倍增。月報顯示，8月北京、上海、廣州、深圳等12個被監測城市土地整體供應1359公頃(285幅)，高於前12月均值15%，其中居住用地供應728公頃(119幅)，高於前12月均值68%。

　　而供應的增加並未降低市場的成交熱度，居住用地受到熱烈競逐。8月12個被監測城市共成交土地1555公頃(231幅)，高於前12月均值67%，其中居住用地成交758公頃(69幅)，高於前12月均值146%。

　　中原地産研究中心研究經理宋莉告訴記者，8月份，12城市整體居住用地成交面積比例達49%，高於前12個月33%的均值。

　　成交的火爆使得居住用地成交價格溢價明顯，地價也維持高位運行的走勢。月報顯示，8月，12個被監測城市土地樓面地價為2157元每平方米，高於前12月均值19%，其中居住用地2045元每平方米，高於前12個月均值5%，居住用地價格維持高位。

　　短短的半年多的時間，土地市場的再度升溫令很多人深感意外。接受記者採訪的多數人士表達了相同的感慨———“真沒想到會這麼火！”今年初各地土地出讓仍以底價為主，但進入二季度後，多個城市相繼出現天價地塊，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的景象似乎再次重演。8月強勁的走勢得以延續，整體土地底價成交率為76%，較7月進一步下降。65%的居住用地溢價成交，底價成交率僅為35%，北京、上海、廣州和杭州等熱點城市居住用地更是全部溢價成交。

　　據亞豪機構統計顯示，8月京城成交的住宅項目用地整體溢價率達54%，而豐台區六里橋住宅項目用地溢價率更是高達238%。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，北京、上海等國際化大都市，土地資源日漸稀缺。而市場需求卻日漸旺盛，在如此嚴重的供不應求的狀態下，土地的價格自然會居高不下。她認為，這種局面短期內難以改變。

　　高姍指出，今年以來樓市快速回暖，開發商資金受到多重利好，已經日漸寬裕，他們必然會向土地市場進軍，尤其是一些大型房企和上市公司，更是將拿地當成硬性任務。今年具有國企背景的地産公司在土地市場上也出盡了風頭，“地王”中頻頻出現他們的身影，而雄厚的資金實力無疑是他們敢於高價拿地的重要原因。這也成了今年行業裏一道特殊的風景。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，地産巨頭爭地，一方面説明企業有些非理性，另一方面暗隱土地監管不力，存在政府溺愛國企的現象。近幾年大城市優質住宅用地供地太少，地産商患上土地饑渴症，比如2003年上海純商品住宅用地出讓面積為1469萬平方米，其後持續下滑，2007年僅有141萬平方米，而2007年上海一手純商品住宅銷售面積高達2090萬平方米。“‘地王’現象外表健康，病隱‘內臟’，根在政策失效。”他補充説。

　　業內人士也提醒説，房地産開發企業對於後市房價的預期往往決定了當期土地的購置價格，在房地産市場高速發展的時期，較為激進的企業通常對後市預期十分樂觀，因此經常出現大量底價房價“倒挂”的現象。但由於房地産市場經常受政策、經濟等不可控因素的影響，房價漲幅往往難以達到預期水平，甚至出現下跌，從而導致早期購入的土地由於成本過高而深套其中。

　　成交量下滑態勢蔓延房價出現鬆動

　　自7月下旬以來，部分城市持續攀升的成交量開始顯露疲態，出現下滑，進入8月份後，這種態勢更是從一線城市向二線城市蔓延。與此同時，牛氣沖天的房價也出現鬆動。

　　成交下滑從一線城市向二線城市蔓延

　　中原住宅監測系統最新數據顯示，受前期階段性供應偏緊等因素影響，成交量下滑之勢已從一線城市蔓延至二線城市。8月被監測的北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州和武漢九大城市中，除津、穗兩市微增，其餘七城市成交量均出現較大幅度下降。一線的深圳和二線的杭州，成為調整幅度最大的兩個城市，成交量降幅在三成左右。九個被監測城市一手住宅成交總面積為1009萬平方米，環比減少10%。

　　同時，持續了半年的去庫存化趨勢在8月有所變化，被監測的北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州六城市中，北京、重慶兩市存量在8月出現小幅上升。

　　標桿房企的銷量也並不樂觀。8月，保利、復地、富力、華潤、金地、萬科等十大標桿房企銷量持續了下滑的趨勢，銷售總量為232萬平方米，環比上月下降7%，這是繼上月首次下滑後繼續維持在低位。在十家標桿房企中，7家房企8月銷量均有所下降，降幅較大的房企有招商、復地、萬科，降幅分別達48%、17%、15%。中原地産預計，下月標桿房企成交量仍將維持8月的水平，“金九銀十”難有起色。

　　又現打折房、特價房

　　成交量的持續下滑和政策的微調令近段時間以來一直牛氣沖天的部分城市房價開始出現鬆動。

　　北京中大恒基市場部9月最新的統計顯示，1個多星期來門店登記的新增房源有5000余套，這部分房源在登記時85%都選擇了價格可議，房價見風漲的趨勢在政策影響下明顯得到了抑制，一些房源即使價格不變，也暫停了上漲，甚至賣方表示願意承受部分稅費。特別是2年內的有營業稅的房源，部分甚至選擇了直接降價。

　　21世紀不動産市場分析師孟奇説，隨著一些新的政策的出臺，業主心態也隨之發生了變化，不斷追高房價的現象已經鮮有發生。相比前段時間的絕不鬆口，近來部分誠意出售的業主開始接受小幅的議價空間，使房價開始趨向於理性和穩定。不過，也有部分業主並不急著出售並且看好後市，更不願意降價出售，

　　而此前淡出人們視野的特價房、打折房、大禮包等優惠活動又開始出現。以深圳為例，位於龍崗中心城的徽王府推出了“三房減免8萬元、四房減免10萬元”的購房優惠；寶安中心區的金海華府近日也推出了1.1萬元每平方米的特價房，比之前的銷售價格便宜了2000元每平方米；別墅項目觀湖園則推出了“買房送車”的優惠，針對新推的部分雙拼別墅，購買者可獲贈一輛100萬元的奔馳轎車。

　　記者了解到，由於受二套房貸收緊以及前期成交價格上漲過快的雙重影響，二手住宅市場7月以來開始降溫，一線城市除北京外，上海、廣州、深圳三個城市二手住宅掛牌價格漲幅在7月上旬達到峰值後開始放緩，部分城市有所回落。中原地産監測數據顯示，截至8月中旬，上海、廣州和深圳的二手住宅掛牌價格漲幅均有不同程度的放緩。其中，深圳放緩的速度相對最快，相對於最高的漲幅幾乎縮減了一半。

　　專家認為:

　　高房價回調壓力增大

　　針對市場上出現的一系列變化，接受記者採訪的專家認為，高房價回調的壓力正在逐漸增大。

　　中大恒基市場部經理張大偉接受記者採訪時説，目前北京二手房市場業主接受議價的原因主要是兩個方面：一方面是受政策方面的影響，比如近期北京市關於各銀行在進行存量房貸款審批時，必須以北京市存量房屋買賣合同作為審批的必要依據的規定等；另一方面是價格持續走高所帶來的畏高心理。他説，今年來積累漲幅已經近40%，買賣雙方都有畏高心理。

　　“現在深圳樓市成交速度開始放慢，發展商是不願意調整價格的。從往年來看，房價升得快，調整得慢，所以今年下半年的房價將不會出現大幅度的調整，但升溫的空間比較小。”深圳中原地産總經理李耀智説。

　　李耀智認為，假如後期房市有調整，以下三大信號值得消費者注意：一是二手房成交量相比于高峰期下降50%。而目前看，深圳成交量跌幅僅有20%。二是投資客比例。房價應當以住家用途作支撐，倘若投資客突破四成，消費者應當慎重。來自市場的信息顯示，目前深圳樓市投資客佔據三成左右，但是有的片區或樓盤投資客已超過五成。三看銀行政策。從2007年起，受政策調整影響，深圳樓市進入波動頻密期，消費者應關注相關政策的變化。

　　深圳市社科院城市營運中心主任高海燕説，跟今年年初相比，樓市的市場預期正在被改變。有經驗的房地産投資購買者和具備一定市場判斷能力的置業者已經開始預見到未來可能要發生的變化，他們的退出市場或重新選擇觀望正是改變目前樓市現狀的先遣力量。從這個意義上講，樓市已經進入了預期調整的通道。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭説，8月全國樓市火熱中出現降溫信號，房價也面臨回調壓力。國家統計局公佈的“1至8月份全國房地産市場運行情況”顯示，二手住宅銷售價格同比上漲3.6%，但環比上漲0.6%，但漲幅比7月份縮小0.3個百分點。這意味著二手房價格環比增幅已于7月觸頂。實踐證明二手房價格變化稍稍領先於一手房，同理，二手房價格由漲轉跌的時間應該比一手房市場來得快點，估計10月或11月就會出現環比下跌的情況。

　　楊紅旭同時指出，由於房價環比漲幅已基本觸頂，而且國家對於房地産業拉動經濟的期望仍然較大，在其它一些投資增幅將出現下降的情況下，中央仍然寄希望房地産投資和住宅消費能夠持續增長。因此，近期不太可能會有打壓房價的嚴厲政策出臺。

責編：李菁