專家解讀國土部房價調查結果:高需求支撐高房價

　　CCTV《新聞1+1》2009年7月28日播出《“誰”推高了房價？》，以下為完成臺本：

　　國土資源部公佈房地産用地地價調查結果，全國620個樓盤，地價平均佔房價兩成三，開發商公開成本清單，收費項目達30項，涉及部門20多個，重復徵收，變相徵收，各級行政部門稅費佔到20%。

　　你來我往，政商對質，地價、房價究竟誰冤枉了誰？面對越變越暈的房價成本，究竟誰才是房價瘋漲的禍首？《新聞1+1》為您解析。

　　主持人(董倩)：

　　歡迎收看《新聞1+1》。

　　飽受指責的高起的房價到底是什麼原因造成的？最近，國土資源部公佈了一個統計數據，根據這樣一個統計數據，我們可以看到，地價並不是高起房價的重要的推手。結論一齣，馬上就引起了房地産開發商的反彈，甚至引起了爭論。在這場爭論中，到底孰是孰非，今天我們演播室特別請到了中央黨校的趙傑博士，稍候趙博士會給我們講明他怎麼看待這個問題。

　　首先我們還是看一下新出臺的這一組數字。

　　(播放短片)

　　解説：

　　“掀起你的蓋頭來”，這是國土資源部官方網站上一篇報道的標題，報道的內容是長期以來備受社會關注的房價中地價所佔的比例問題。7月24日，國土部公佈了全國620個房地産調查項目的詳細數據清單，其中地價佔房價比例在15%以下的有130例。地價佔房價比例15%到30%的有356例，累計起來比例在30%以下的約佔總數的78%，地價佔30%到40%的為94例，地價佔40%以上的為40例，約佔6.45%。綜合全部來看，620個案例顯示，地價佔房價比例平均為23.2%。

　　據了解，國土資源部此次調查于5月底展開，調查對象主要是2006年以來，取得土地且已進入銷售狀態的商品房開發項目。其中調查的房價為商品房開房時的平均售價，地價為土地出讓時的樓面地價。

　　其實類似的數據並非國土部第一次公佈，就在今年六月下旬的國新辦新聞發佈會上，為應答保護耕地是否推高房價的提問，國土部副部長鹿心社曾將此項調查的結論，也就是地價佔房價比例平均為23.2%的數據公之於眾。鹿心社當時稱，地價佔房價比，美國是28%，英國是25%至38%，韓國是50%至65%，日本是60%至75%。國土的水平遠低於鄰國。鹿心社由此認為，從我國的地價水平看，説“保18億畝耕地紅線推漲了房價”沒有根據也沒有道理。

　　但是單純一個結論不足以平息長久以來人們對於地價和房價比例問題的質疑。有媒體分析，之所以公佈620個樓盤全部地價數據，也是為了回應澄清各界對於地價拉高房價的爭論。那麼這份涉及全國105個城市的調查中，具體到各個城市還呈現出哪些數據和特點呢？

　　以北京為例，作為房地産市場的重鎮，在此次受調查的21個房地産項目中，地價最高，佔房價的比例為51.36%，最低為14.33%，平均地價與房價的比例約為25%。我們看到，21個項目裏，不乏機遇7090、遠洋沁山水、首城國際中心等熱門樓盤，只有四個分佈于城八區之外，同時，上海也有六個項目進入了此次調查，地價房價比最低15.19%，最高為31.95%。

　　事實上，在這次國土部的調查統計之前，今年年初“兩會”期間，工商聯也曾有一份類似報告，報告中曾直指地價是造成房價高漲的主要原因，該報告對北京、上海、廣州、深圳等9個城市，62個企業的81個項目，從成本角度進行了分析。報告提出，土地成本佔總成本比例的41.2%，佔直接成本的比例高達58.2%。

　　如今，工商聯的報告和國土部的調查數據之間似乎存在著不小的差異，作為普通的公眾應該如何看待這種數據打架的情況，這次國土部的統計數據中，還有哪些值得分析的空間？地價比例，這個神秘而簡單的數據到底説明了怎樣的問題？

　　主持人：

　　趙先生，我們先來看這個數據“打架”的問題。國土資源部出臺的調查結果顯示，地價只佔到總體房價大概兩成多一點，但是工商聯提出的這個數字卻是佔到四五成，他們都挺權威的，我們到底應該相信誰？

　　趙傑(特邀觀察員)：

　　我想這兩個表面衝突的數據，它回答的是老百姓關心的一個問題，就是現在的房價這麼高，究竟是誰造成的？如果按照傳統的經濟學分析，應該是從供給和需求的角度來分析，但是現在一個是國土部作為官方公佈的數據，再一個工商聯作為一個社會組織公佈的數據來看，他們想回答這個問題。但是他們回答這個問題是兩個不同的詞語，一個是“地價”，一個是“土地成本”。地價是一個交易價格，主要是指土地出讓以後樓面的價格，而土地成本則是指包含地價收入以後，維護成本，還有包括政府的稅、費這些情況。所以這兩個東西是有關係的兩組數據，它都對房子的價格構成有關係，但是土地價格和土地成本是不能劃等號的。

　　主持人：

　　所謂土地價格就是買這塊地的時候，這塊地是多少錢，但是土地成本是買了地以後，地本身維護它，包括在等待建設過程中很多生出來的成本。

　　趙傑：

　　而且從經濟學上講，土地成本更多地強調投資上的意義。一萬五一個平方和兩萬一個平方，在價格上是差五千，但是成本上不能簡單地説，兩萬的就貴，一萬五的就便宜。

　　主持人：

　　換句話説，我們能理解這兩組數據並不衝突嗎？

　　趙傑：

　　這兩組數據我覺得並不是衝突的，如果有衝突都是來自於政府系統，只不過一個是政府主動公佈的，一個是房地産商會公佈的，房地産商會似乎幫助政府公佈了土地成本相關的比例。如果不是工商聯公佈的，是我們政府其他的收這些費用的，一項一項羅列，然後把它匯總，我相信我們在數據上的衝突感就會降低，這是我看到這則新聞直接的由頭。不能説這兩組數據誰更相信，而只能説第一組數據還需要其他的數據做支撐，因為麵粉的價格和麵包的價格，它倆的比例是怎麼樣的，我們還需要在加工的過程中的那些價格的因素算上，我們才知道。

　　主持人：

　　好，接下來我們就連線一位長期關注房地産領域的清華大學的教授蔡繼明，蔡教授您好。

　　蔡繼明(清華大學教授)：

　　你好，董倩。

　　主持人：

　　蔡教授，怎麼看國土部剛剛出臺的這一個調查結果？地價只佔到房價總體比例的23.5%這樣一個數字？

　　蔡繼明：

　　這個數字可能他們的調查是有一定的根據，剛才這位發言人也談到，他指的是土地的出讓價格。土地的出讓價格其中也有兩類，一類是毛地出讓，還有一個凈地出讓，所謂毛地出讓，可能我出讓這塊土地不包括拆遷、安置的費用，也許就比較低，你在開發過程當中要進行拆遷的安置，要投入大量的資金，再把它變成凈地出讓的時候，出讓價格肯定就要上升，所以23.5%的數據可能是針對一個具體的情況。

　　剛剛這位嘉賓談到，這個數據和工商聯的數據是否矛盾的問題，表面上如果這樣分析，也許這個數據本身並不矛盾，但是兩個部門兩個數據，他們要説明的問題和要達到的目的可能是矛盾的。

　　主持人：

　　您覺得矛盾在什麼地方？

　　蔡繼明：

　　大家不滿意的是，整個房地産價格過高，普通老百姓的收入承受不起，至於高的原因應該歸咎於誰？因為人們普遍都反映，包括工商聯説，這是地價太高，他把房地産價格過高的原因，主要歸結于土地成本過高，意味著房地産商並沒有獲得暴利，也就是説公民對於房地産市場的不滿情緒，就不要發泄在房地産開發商身上，我想這是工商聯公佈這個數據所要達到的目的。

　　反過來，國土資源部強調地價在整個房地産，房價中所佔的比例只有23.5%，它無非就是要説明我們的地價水平並不高，國土資源部的發言人也談到，還低於世界的平均水平。這樣一來，實際上房地産價格過高的主要責任並不在政府，進一步地説，政府還有可能進一步提高地價的空間，這個矛盾至於推給誰，大家就要分析了，到底房地産過高的原因在哪兒。

　　主持人：

　　您覺得兩個數據，兩個部門哪個更有道理一些？

　　蔡繼明：

　　我覺得這兩個數據，我不敢判定哪個數據更真實，但是根據我的分析，目前房地産價格過高，既有土地價格，包括土地成本價格過高，以及政府在土地這個環節拿走的過多，有這方面的原因，而這個原因我們完全可以通過地方政府的財政收入當中，從土地這個環節得到的收入，大概能佔到50%左右，很多有這樣的數據。這是一個不爭的事實。

　　因為房地産價格過高肯定和土地成本過高有關。但是另一方面，房地産價格過高也和房地産行業存在的暴利有關係，這從某一個方面，我們從中國財富排行榜可以看出，在我們公佈的財富排行榜當中，房地産商大概佔了三成，排在前十名至少也有三個是房地産開發商。而在世界排行榜當中，我們幾乎找不到有什麼房地産開發商進入世界富豪榜當中，至於很多數據表明，房地産行業的暴利這方面的證據。因此，無論是工商聯也罷，還是國土資源部也罷，他們想達到的目的恐怕老百姓都不一定能接受。

　　主持人：

　　好，謝謝蔡教授。我們再回到演播室，趙教授，您是不是同意剛才蔡教授的這些觀點，我們在一開始也説了，國土資源部出臺這樣一個調查數據，就是希望人們認為推動房價高漲的並不是地價，您同意這個結論嗎？

　　趙傑：

　　房價高肯定是供給和需求平衡的結果，我更看重是需求因素對房價的影響。我們有幾種需求，一種是自助需求，一種是投資性的需求，還有附著于它的投機性需求。現在真正抱怨房價高的人是自住性需求還沒有實現的人。沒有任何一個投資性需求的人和投機性需求的人，而且他們有大量的錢，或者在一定的政策輔助下可以有這個能力實現投資和投機的人，會抱怨現在的房價太高，反而他們從投資這個角度還是希望房價能漲得更快一些。只不過我們現在社會關注房價的，聲音多的是這些自住性需求還沒有實現有房子的人。

　　主持人：

　　那我們回到這個問題上，地價的高是不是推動房價高的一個主要因素？

　　趙傑：

　　土地價格的高低和土地的供給速度、地段是一個綜合性的因素。從總體上來講，如果土地供給沒有發生大的波動的情況下，土地的價格不會影響房子的價格。

　　主持人：

　　但是我們看，最近一段時間“地王”頻出，本身拿地的時候，價錢就已經到了天價了，我們就可以預期，到時候房價會高的一個什麼程度？

　　趙傑：

　　就是説明地王是一個投資者，投資者做多房地産市場。

　　主持人：

　　您認為還是投資的因素？

　　趙傑：

　　對，我現在拿的還是一個投資的地王，但是等我把房子蓋起來的時候，我還是可以順價把房子賣出去，所以他不認為他的房價高，只不過地王在現在拿地的費用中他是最高的，她是預期資本回報遠遠高於現在的水平。但是這種高的預期如果再隔一兩年，我們宏觀經濟形勢或者整個資金供應面沒有發生大的改變，他就能實現。就跟當年山東的秦池酒廠一樣，秦池酒廠之前有很多標王都是中央臺廣告的標王，他們把在酒的産業擴大的過程中，通過廣告效應助推了白酒的銷售，拓寬了白酒的市場。但是到了秦池酒廠，他中了標王以後，標王的那筆資金就成為白酒運營的一種巨大的財務負擔。