上海樓市“量升價跌” 地價成最大的不確定因素

　　雖然上周上海新推樓盤總量環比出現下降，但由於供應量的持續增加，尤其是“嚴控二套房貸”、反“捂盤惜售”和“商品房銷售方案備案管理”等系列新政作用下，上海樓市延續“量升價跌”之勢。市場人士表示，這一態勢已經持續了半月左右，如果繼續保持，將對市場銷售和消費者心理出現較大影響。

　　不過，這一價格跌勢能持續多久還有很大疑問。分析師薛建雄表示，上周上海剛推出的三個地塊的價格漲幅都超過1倍，最高的趙巷10號地塊上漲了222%，給樓市調控增加了難度，也可能推高未來的房價。

　　上周均價環比跌2.3%

　　“易居中國”統計系統顯示，7月20-26日，上海共有24個樓盤推出36.3萬平方米商品住宅房源，比前周18個樓盤的38.3萬平方米的供應量少了5%。主要原因在於，按照上海樓盤銷售“滿足3萬平方米以上要求的”規定，合格樓盤由前周的5個減少到了上周的3個。

　　但是，在近兩周大幅供應量的支撐下，上海樓市出現了持續的“量升價跌”之勢。上周44.1萬平方米的商品住宅成交量，環比上升了2.94%；平均成交價格也再度下滑2.3%，為14496元/平方米。

　　可見，在系列政策的作用下，近期供不應求，價格上漲過快的局面得到了一定的緩解。不過，多名分析師均認為，近期拍地價格的過快上漲，可能再次推動房價的走高。

　　地價是最大的不確定因素

　　對此，易居中國分析師薛建雄認為，雖然近期出臺了系列政策，對房價的漲勢起到了一定的緩和作用。但是今年以來，新建商品住宅供不應求的局面依然沒有改變，網上房地産的可售量存量也從年初的850萬平方米下降到520萬平方米的歷史最低水平。此時，地價大幅上漲，將加重房價上漲預期，促使更多買家入場，導致供求局面重新緊張，那麼房價上漲的壓力就會大幅提升。

　　但也有券商分析師認為，目前的價格已經對價格敏感的消費者形成壓力，將有相當大的消費需求受到抑制，從而對房市目前的繁榮失去支撐。

　　不過，目前上海土地市場的熱度也只相當於2007年同期的水平，離2007年11月的歷史最高水平還有一定距離。當時，仁恒集團拿的新江灣地塊樓板價就達到2萬元/平方米，板塊內唯一在售樓盤合生江灣國際公寓當時的售價也不過2萬元/平方米，地價與周邊的房價相當。雖然，上周拍出的趙巷10號地塊漲了222%，但1.5萬元/平方米的樓板價，離周邊1.8-3萬元的樓盤價格水平還有一定差距。

　　薛建雄認為，為了避免地價達到歷史高位，從而對房價造成衝擊，政府有必要加強調控，特別是對土地市場的調控。

　　但分析師回建強表示，下半年政府最好的辦法是以不變應萬變，即把現有的規範性政策執行好，確保投機性需求處於可控狀態。如果可能，政府應著手制定一部長期穩定的産業政策，而非短期性的“政策措施”，排除政策因素對市場短期波動影響和滯後性。(記者 王進)

責編：王玉飛