“地價推高房價”論再質疑

　　近期，一線城市少數熱點地塊溢價成交，引起眾多媒體關注。就此，有開發商出來説話：“地價推高了房價。”這就讓人不免産生疑惑，土地市場是否“季節”出錯，開發企業是不是已經脫掉了禦寒的棉衣，可以赤膊上陣了。事實上，現在土地市場總體地價剛剛顯示下行的走勢，只在部分地區出現回暖的跡象，便有開發商出來説“地價推高了房價”，這種從開發商自身利益出發的論點，很容易誤導公眾，須予以澄清。

　　施放房價上漲煙霧

　　企業就是要追求利潤，購進生産資料時希望價格越低越好。出售産品時希望價格越高越好，開發商也是這樣，無可厚非，但沒有哪個産業能像開發商對於生産資料反應這樣持久。地價觸及開發商利潤空間，人所共知，自從實行經營性用地招拍挂以來，開發商多有微詞。先是“招拍挂抬高地價”，再有“土地供應不足致使地價高”，後來演變為“地價推高房價”，一直沒有平息，只不過每一個階段情況不同而已。

　　人們可以從中發現一個有趣的現象，一旦宏觀調控從緊，開發商手頭緊了，“地價高”的話就少了；而宏觀調控寬鬆點了，開發商手頭寬了，“地價高”的話就多了。雖然從2004年到2007年宏觀調控一直從緊，但只是在2005年前後一段時間內，開發商手頭偏緊，因而相對平靜些。到了2006年隨著商業銀行改制流向房地産的貸款增多，開發商手中又寬了，一邊高喊“地價推高房價”，一邊在大肆購進土地。去年，房地産進入調整期，開發商體會到了從未有過的資金緊張，開始檢討各自近乎瘋狂的拿地行為，沒有人再提“地價推高房價”。有人感言：“房地産企業沒有一個是餓死的，都是被撐死的。”

　　現在，經過樓市“小陽春”，特別是資本金比例下調，開發商融資增多，手中又有錢了，終於又出來拿土地市場熱點事件説事了。“圈地大戰近乎觸發”，實際上是在施放“地價逼著房價漲”的煙霧，傳遞開發商集體漲價的信號，創造房地産繁榮假象，併為群體的非理性行為開脫責任。

　　房價調整倒逼地價

　　説“地價推高房價”，並不符合事實。房地産市場化，持續十年的上漲期近乎“神奇”，我們發現房地産上升期房價拉升地價，調整期房價倒逼地價，泡沫現象不可持續。持“地價推高房價”論者一定忽視了房地産週期性規律，相信房價只漲不跌。

　　從本輪房地産週期來看，房價上升初期地價跟著房價走，中期地價追趕房價，當地價增幅超過房價增幅時，市場便進入調整期，進而房價增幅回落對地價形成倒逼。據統計：2004年全國房價增幅為9.7%，地價增幅為6%；2005年房價增幅為7.6%，地價增幅為4.2%。這期間房價增幅高於地價增幅，房價在拉動地價上漲。2006年房價增幅為5.5%，地價增幅為5.18%；2007年房價為7.6%，地價增幅達到12.8%。這期間地價增幅高過房價增幅，地價泡沫已經出現，調整就不可避免。

　　土地市場處於房地産上遊，開發商從購地到實現房地産銷售一般需要兩年，近期市場上銷售的房源一般為2007年以前購置的土地。説“地價推高房價”者，可能是指2007年前後高價購置的土地，即使如此，我們仍能發現開發商高價地開發出來的樓盤降價銷售，即房價倒逼地價的現象。

　　推漲地價只為積壓土地解套

　　有資料顯示，當前開發商手中約有12億平方米土地庫存等待消化，而60%的庫存為2007年前後兩年購置的高價土地。去庫存化已成為房地産業的當務之急，但在目前房價倒逼地價的情況下，消化2007年前後庫存土地風險很大，對於開發商來説是一件無可奈何的事。

　　而熱點地區地塊高價成交，似乎給一些開發商帶來了希望。很明顯，只有房價繼續上漲，房價倒逼地價的壓力才會緩解；只有地價回到2007年的高位，庫存土地才不會縮水，消化庫存才會有利可圖。為此，一些開發企業開始遲緩去庫存化，以回避消化庫存的風險，開始熱心於土地市場事件。

　　最近在一些熱點地區，土地拍賣現場人氣很旺，以致讓土地出讓方感到意外。當然，這其中不排除一些沒有庫存壓力的企業在實施拿地策略，他們在中心城市開始布點，或者大量抄底低價土地，或者選擇優勢地塊高點拿地，既起到地價標桿作用，又能起到抗跌作用。

　　對於近期熱點地區地價和房價回升的現象，有業內人士坦言，這種現象不可持續放大，否則房價不太可能“軟著陸”，相當長時間內會是大漲大跌的軌跡。其實，一些開發商已經認識到這一點，他們並不擔心樓市的大起大落，而只是如何抓住“大起”的機會跑到前面，在“大落”之前變現更多的庫存。（於海濱）

責編：王玉飛