樓市"好日子"還能持續多久 警惕樓市泡沫泛起

>>>進入 經濟頻道 房産首頁

　　寬信貸和低利率的政策刺激，投資性需求釋放，導致房價、地價互推上漲，這是2009年上半年房地産業走過的軌跡。業內人士指出，下半年，受高房價抑制的剛性需求將萎縮，新地王的頻頻誕生，樓市泡沫亦將泛起，值得警惕。

　　房價、地價互推上漲

　　過去半年裏，陳炎偉連續“吃”進了六套房子，運氣好的話，六套房子現在轉一轉手就能賺100萬元。在福州樓市摸爬滾打了近八年的陳炎偉很少同時“吃”這麼多，他説：“今年比任何時候都不一樣，寬鬆的信貸和低利率的政策大環境，再加上開發商消化庫存拋售的小環境，這都是難得的時機。”

　　陳炎偉告訴記者，以一套今年年初“吃”進的100平方米的商品房計算，開盤價每平方米5000元，總價50萬元，貸款八成。6月底，這套房子的市面均價漲到了7000元，通過轉按揭將房子“賣”給自己，再次貸款八成，減去交易過程中的各種稅費，就能從銀行賺到17萬或18萬元的差價。“上半年，很多人都這麼幹，仲介和開發商也都這麼幹。”他説。

　　統計數據顯示，作為二線城市的福州5月份新開盤商品房均價突破每平方米8000元的“防線”，進入7月，其上漲勢頭依然兇猛。

　　房價“高歌猛進”的勢頭在一線城市北京沒有“剎車”的跡象。有關統計數據顯示，6月以來，北京新開盤的商品房項目呈現“千元跳躍式”的漲勢。

　　房價上漲攪熱了土地市場。廈門、重慶、北京等城市連連拍出了多塊高價地王，地價瘋狂的時代似又捲土重來。

　　6月8日，廈門市一口氣推出八宗土地，結果八宗土地統統順利拍出，平均的樓面地價在萬元以上。6月25日，保利地産以38.1億元拿下西南土地市場出讓價格最高的重慶一地塊。6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價拍得了北京廣渠門15號地。

　　廈門均和房地産評估公司總經理王崎認為，促成開發商大舉進入土地市場的根源應該就是樓市成交量和資本市場的雙重利好刺激。開發商現在已不再擔心房子賣不出去了，他們擔心的是接下來有沒有房子可賣。

　　剛性需求急現萎縮態勢

　　與房價暴漲相比，剛性需求急現萎縮態勢。有關報告顯示，6月份，北京、上海、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續數周環比回落，距離4月份的高點已下降10%至20%；福州、杭州、廈門等“強勢復蘇”的二線城市二季度商品房銷售量回落幅度均在10%以上。

　　浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權分析，近期國內不少城市的房地産市場成交回落，除了漲價因素以外，開發商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交易量大大低於均衡狀態；同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費。

　　摩根斯坦利發佈最新研究報告指出，各地銀行系統不斷增長的過剩流動性是中國房價上漲背後的關鍵推手。

　　房地産企業現有三股資金“活水”。首先是信貸，據中原地産的一份報告稱，在今年3月份，瑞安房地産、綠城中國等七家大型的房地産企業分別獲得了各大銀行授信的總額超過850億元；其次是資本市場，在資本市場的增發融資增加了房地産企業的資金實力；再次是預售款，一些房地産開發商以低首付的優惠條件，誘惑大量投資者入市。

　　專家擔憂，巨量信貸資金分流進入房地産業，雖然能夠帶動十幾個相關行業的復蘇發展，但仍然是個危險的信號，必須警惕樓市泡沫的泛起。

　　房價如果繼續上漲，很多剛性需求群體可能將無法通過延長還款期限來支撐買房。“2005年前，個人購買的按揭貸款年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到了15年至20年；而現在，普遍是20年以上，30年的也不少見。”一位不願透露姓名的銀行個人信貸部經理告訴記者。

　　樓市的“好日子”還能持續多久

　　5月以來，一大批國內外投資機構發佈報告，看好中國樓市。摩根斯坦利的最新研究報告指出，中國內地樓市沒有出現大範圍價格泡沫。申銀萬國最新報告也指出，未來一兩個月仍將是政策的“真空期”，房地産政策出現緊縮概率不大。

　　有關專家認為，去年底以來，國內房地産市場的“強勢復蘇”與政策刺激直接相關。按照現在的開發商“不計成本拿地”趨勢來看，定量寬鬆的貨幣投放造成的通脹預期正在加強。

　　擔憂“好日子”還能持續多久的人開始增多。景乃權認為，現在是低利率環境，一旦經濟復蘇明確，通脹壓力上升，寬鬆的貨幣政策將有所收緊，購買力會隨著利率的上升而削弱，前期因貸款寬鬆和利率低廉造成的房價泡沫，很可能出現破裂的風險。

　　北京大學房地産研究所所長陳國強認為，當前房地産市場的“繁華”掩蓋了房地産行業存在的若干結構性問題，比如，房地産行業有多大的泡沫？土地招拍挂的入市方法是否推高了房價？保障性住房應佔市場供應多大比重？

　　專家警告説，保持市場穩定是房地産業長期發展的基石。房地産行業本身面臨的結構性問題，需要在發展的過程中慢慢解決。利用應急性寬鬆貨幣政策之機，唱高房價，將使房地産市場處於暴漲暴跌的不穩定狀態中，既不利於行業自身的穩定發展，也不利於中國經濟增長本身，對於購房者來説，更可能陷入長期風險之中。如果房價上升過快，包括提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等抑制房價過快上漲的政策將再度“出籠”。

責編：張福偉