房價快速上漲質量存疑 迷樣樓市如何智慧買房?

　　“原本以為今年北京房價會在調整中再次走低，但短短幾個月，房價不但沒有下降，反而再次大幅攀升，有些地區的房價甚至已經回到了歷史最高點。不知道是應該選擇觀望還是應該出手購房。”剛剛參加工作的李小姐困惑地説。

　　記者採訪發現，最近一段時間，房價的快速上漲令很多購房人開始猶豫甚至觀望，與此同時，上海在建樓房倒覆事件也引發了購房人對房屋質量的憂慮。對此，接受記者採訪的業內人士認為，許多購房者的購房行為都是在房價上漲通道中完成的，想要在房價最低點抄底很難，應結合自身情況選擇高性價比的房子。

　　高房價下應選擇價格洼地

　　最近一段時間，樓市表現得異常火爆，不僅成交量持續放大，而且房價也屢屢飆升。尤其是近期“地王”的頻頻出現，更是為周邊區域房價上漲提供了支撐，也讓二手房業主有了提價的底氣。

　　面對房價的持續上漲，應否購房以及應該如何選房成了大家關注的焦點。我愛我家控股公司副總裁胡景暉説，不管房價上漲速度如何，適合與不適合應該一分為二。對於首次置業的購房者來説，只要充分享受到首套房低首付、低利率、多種稅收免除等國家優惠政策，就可以説首次置業者在這個時候購房是合適的；對於改善型購房者來説，目前房價上漲快，雖然改善住房的成本在提高，但是這部分購房者可以選擇一些房價相對較低的價格洼地區域購房；對於拆遷、生育等被迫需要改善購房的購房者來説，他們屬於不得不買房的人群，對於這類人群，該出手時就出手。

　　對於目前要購房的人來説，胡景暉建議，應多考慮軌道交通沿線、城市與郊區邊緣地帶購房。相對於城市核心區域的房子來説，這些區域的房産房價較低，受到軌道交通的輻射，這些曾經不起眼的地方也會成為政府加強建設的重要地段，因此升值空間會大大增加。

　　二手房安全性相對高於期房

　　除了房價受到廣泛關注外，近日，上海在建樓房倒覆事件也引起了業內和購房者的關注，並引發了是否應該購買期房等問題的爭論。21世紀不動産市場分析師孟奇認為，上海這次事件實屬個案，僅以此質疑上海乃至全國商品房的房屋質量問題會稍顯將個案問題擴大化的嫌疑，如果購房者因此擔憂房屋質量而延誤購房或放棄購房計劃，稍顯欠缺理性。這不僅是因為這次倒樓事件屬於個案，不具備共性因素，還因為今年上半年以來，全國房地産市場交易轉好，樓市行情一路看漲，預計下半年仍將保持成交高位的水平，屆時，房價極有可能跟風再漲，購房者將會因此時的擔憂而承擔更多的購房成本。

　　業內人士認為，對此事件的披露和在社會上所引起的反響，從房産交易的角度來看，很有可能會導致在未來一段時間裏，出現部分購房者放棄購買期房轉而考慮二手房的現象。

　　孟奇指出，從購房安全性的角度對比，一直以來二手房的優勢都大於期房。二手房的房屋質量、社區環境、地理位置、配套設施等情況，購房者可以身臨其境地感受，甚至可以通過與周邊鄰居的交談，進一步了解到二手房所處社區的鄰里關係、保安、物業水平等這類軟性服務的情況，非常有利於幫助購房者把握所購房産的安全性。相反，對於購買期房的人來説，雖然前期購買期房的價格普遍較低，但購房者大多會為這種低價承擔一定潛在的購房風險，畢竟從社區環境建設、物業管理到房屋質量等問題，在未入住之前，基本上只能聽開發商描繪，如若未來交房時，交房標準沒有達到開發商的承諾，那麼對購房者來説，要麼是無奈地接受，要麼是弱勢群體狀告開發商，捲進維權艱難的局面裏。

　　京城專業貸款服務機構偉嘉安捷的企劃主管吳昊也提醒説，從上海在建樓房倒覆的個案引申看，房貸借款人值得注意的是購買尚未封頂的樓盤需謹慎，容易引發諸多風險。首先，樓盤出現質量問題甚至發生樓體倒塌，業主肯定是要向開發商索賠，但同時銀行貸款也需要按期償還，如果三方之間未能好好協商或者在哪一個環節出現問題，極容易出現糾紛；其次，未封頂的樓盤可能無法按期交房。期房的不安全因素在於開發商一旦出現資金缺口，項目就有可能出現爛尾，更談不上按期交房，無法保障業主的利益。此外，另一個比較惡劣的風險就是開發商卷款潛逃，有可能因為開發商資金問題中途停工，或者開發商把錢挪作他用、轉移、攜款而逃甚至直接宣佈破産無法交付使用，讓購房者更是防不勝防。

　　吳昊指出，購買未封頂的樓盤需要謹慎，就北京地區而言，銀監會對未封頂的樓盤預售是要嚴查且明令禁止的，相對來説購房人的利益有所保障。不過，較比二手房産權明晰、即買即住、現房優勢且銀行貸款方便等優勢，購房人在考慮購買新樓盤還是二手房上需要謹慎行事。

　　選購期房如何防範風險

　　對於選擇購買期房的買家，接受記者採訪的業內人士給出了具體的建議。

　　孟奇建議説，選擇購買新房的購房者可在購房前從如下幾個方面衡量房産交易的安全性，力爭規避包括房屋質量、交易資金安全、合同簽訂、産權交割等重要方面的購房風險。

　　首先，應查看開發商和建設單位的從業資質，了解開發商和建設單位曾經運作過的項目，應購買資質合格的開發商開發的項目；其次，簽署合同時認真查看合同條款，避免簽訂霸王合同，對雙方的權責關係應明確；再次，收房時應認真驗收，對質量、面積等存有疑慮的可自行聘請有資質的測量單位予以重新測量。

　　對此，北京千萬家房地産經紀有限公司市場總監常淑娟表示贊同。對於如何考察開發商的資質，她説，可以到開發商公司辦公處考察。按照通常的市場規則，實力雄厚、信譽好的房地産開發公司，在各方面都注重自己的企業形象，對消費者有良好的信譽；與此同時，可以考察其已售出的商品房。在這些已經售出的住宅區裏考察時，可分兩步走：一方面先看周圍的環境，如果環境好，則這家公司在物業管理上較負責。如果垃圾遍地，環境差，則物業管理有缺陷；另一方面，到住戶中去探問，如果開發公司房建得好，管理好，收費合理，住戶會有好評價的。如果質量差，管理亂，收費過高，住戶會毫不留情地講出來。

　　常淑娟還提醒期房買家，應仔細考察施工方、監理方、設計方。房屋質量問題與施工方、監理方和有關部門監督不到位也有很大關係，對預售樓盤的施工方、監理方的資質考察不能忽略。另外，鑒別商品房質量優劣，還要看其設計水平的高低。購房前，應該仔細研究開發商提供的設計圖低。結構工程質量是商品房質量中最關鍵也是最不易了解的部分。購房前務必要求開發商出具《建築工程質量合格書》，如有必要，還可以檢查一下出具證書的質量監督機構是否具備資格。與此同時，還要與開發商明確依據住房和城鄉建設部發佈的《建築工程質量管理辦法》中規定的保修期限和保修範圍，以防患于未然。

　　對購買二手房的買家而言，孟奇建議説，一方面，應到二手房所在地實地勘察，盡可能多的了解房源所處社區環境、配套建設等情況；購房前查看業主的房産證原件，確保房源可出售性和真實性；購買産權清晰的房産；買賣雙方簽訂購房合同，對雙方的權責關係應明確，特別應注意對付款、過戶、交割等重要事項的約定；更為重要的是，要查看仲介公司的從業資質，與符合資質的仲介公司合作。

責編：王玉飛