北京上海深圳頻現地王 房市泡沫將在一線城市出現

　　2009年5月22日，富力地産剛剛以10.22億元競得廣渠門外10號地，樓面地價為15141元/平方米。2009年6月30日，北京朝陽區廣渠路15號地被中化方興投資管理有限公司以40.6億元的高價被競得，折合樓面地價達16240元/平米，成為總價和樓面地價“雙料地王”。有媒體甚至對此報道稱，“北京提前進3萬元房時代”

　　而與北京地王前後腳並生的是，6月11日上海朗華置業有限公司以4.22億元的價格競得上海內環的黃金地塊——長寧區周家橋街道91街坊地塊，根據中國指數研究院所做的上半年住宅用地統計：這一地塊以近2.2萬元/平方米的樓面地價位居樓面地價榜首，成為“單價地王”

　　“地王”的頻現，不但讓消費者大跌眼鏡，也讓眾多投資者感到擔心，房地産市場是不是又來了一輪新的泡沫？

　　深圳市房地産研究中心的專家王鋒對深圳、北京、上海高房價和“地王”的頻頻現身頗有研究。他對此並不擔心，而且提出了三點認識來解釋這種現象。

　　國際化大都市

　　出現地王很正常

　　王鋒認為，房價總體來看，它是隨著宏觀經濟的增長，隨著我們財富的增長，整個市場還是一個向上的發展趨勢的。但是這個過程中，房價也可能在短期內出現泡沫，所以它會有回調、回落、波動，但總體向上趨勢應該説不會變，這是我的第一個認識，應該説長期是一個向上的過程，這是第一個我想説明的問題。

　　第二個想説明的問題是，不要把北京、上海、深圳屬於國際化城市和經濟中心城市的房價和其它部分中小城市的房價等同對待。因為這些城市不一樣，它要麼是國際化城市，要麼是全國經濟中心，要麼是區域的經濟中心，而這些城市始終面臨的是，外向型的程度非常高，而且財富聚集的效應是非常強的。一般進入這些城市都是資金實力比較強的，比較富裕的個人和企業，所以它本身體現的房價並不單純是這個城市居民收入水平的，體現的是國內的收入比較高的個人或者企業的水平。

　　真實房價和本地居民收入水平是很難真實挂上鉤的，按房價收入比這個來算的話，是離譜的，挂不上鉤的，所以説這些城市的房價是有其特殊性的。

　　但是我們同時又看到大量的其它省會城市，武漢重慶成都瀋陽這些城市的房價其實並不高，也就是個4-5千，有的城市可能才3千多這麼個水平。這些城市它沒有形成全國性的經濟中心，或者是國際化城市，所以它體現不出這種財富過於集中而帶來的價格高漲。它的價格水平低是體現的本地的消費水平，跟本地居民收入水平是挂鉤的，房價收入比並不高。

　　所以真正的一線城市跟二三線這些城市是有區別的，所以説我們不能把一線城市的房價表現為高水平，就好像代表我們全國出現了經濟泡沫，出現了房地産熱潮，並不是這樣的，因為它是有它的特殊性的。

　　如果看中國的房地産市場，更應該看二線城市、三線城市，因為它們也在快速城市化，它的房價水平是代表了本地真實的房價水平。

　　所以從這個角度來看，即使北京、上海、深圳這樣一線城市房價水平比較高，都是萬元以上，甚至將來2萬元以上、3萬元以上，但是我想這也不奇怪，因為中國畢竟有幾個城市是國際化城市、經濟中心城市，是財富聚集帶來的，所以我們不能拿它們的房價水平來衡量中國其它城市和普通老百姓的收入水平，這應該是區別對待的。這是第二個我想説明的問題。

　　泡沫只出現在一線大城市

　　第三個我想説的是，愈是出現了這樣的情況，少數城市包括杭州，雖然它不一定形成國際化的城市或經濟中心，但是它是一個國際化的旅遊城市，它也可能形成財富聚集式的房價高漲。

　　像這種市場問題和老百姓的安居問題要跟內地好多城市要有區別處理的，內地城市基本上以市場為主，市場房價與老百姓的收入水平比較接近，多數老百姓可以買的起，那麼就可以少搞點保障性住房，但是對於北京上海深圳及杭州高房價的國際化城市和區域經濟中心價格比較高的，均價都在1萬多元以上，2萬以上，以後像這樣的城市對普通老百姓的住房問題要加強住房保障的方式加以解決，尤其是本地很多居民他們的收入水平並不高，房價高企是因為外來的高收入者的進入把房價帶起來的，這對於本地的居民這是不公平的。本地居民可以通過經濟適用房等來解決“居者有其屋”的安居問題。我想這是可以區別考慮的。

　　所以，像北京這樣國際化的城市它不可能不産生這種地王的，也不可能不産生高房價的，基本上是經濟收入最高的人進入這些城市，妨礙市場的實際上是他們佔很大的成份的，普通北京老百姓去買市場上的房他是買不起的，在這種情況下，只能通過加強住房住房保障才能解決北京本地普通家庭的住房問題，這樣才能實現最基本的社會公平。

　　泡沫化只能在這種一線城市、國際化城市、全國的經濟中心城市才會出現，在別的地方它不會出現“地王”這樣的問題。

責編：張福偉