郭田勇：房地産如何迎來“艷陽天”

　　●房地産有望成為經濟增長點

　　●要汲取兩年前暴漲暴跌教訓

　　●應推動政策性住房大量入市

　　●引導住房需求均衡合理釋放

　　經濟已企穩向好，這大概已成為時下學術界、業界乃至政府部門研判中國經濟走勢所得出的一致性結論。

　　那麼，下一個階段,政府投資的接力棒交給誰呢？由於西方金融危機後需求的減弱，外需要恢復到兩年前的高點恐不現實；消費增長儘管也有所起色，但由於體制、收入等方面的因素，短期內還難以擔綱；新能源、低碳經濟是未來經濟發展方向，但遠水難解近渴。因此，現實來看，還是房地産有可能成為拉動經濟的重要增長點。由於房地産業關聯上下游，一旦購房需求得到不斷釋放，將對鋼鐵、水泥、建材、家電等相關産業帶來拉動，也將對整個經濟增長産生重要的拉動作用。

　　我國樓市在經歷一年痛苦調整之後，近期普遍出現了回暖走勢，各大中城市商品房成交量不斷擴大，價格也反身向上，出現了一輪“小陽春”行情。我以為，基於對房地産市場在當前經濟增長中重要性的認識，對此次房地産市場的“小陽春”要多一些呵護、少一些苛責，特別是，要汲取兩年前房地産市場暴漲暴跌的教訓，引導購房需求持續地長久地釋放，以使“小陽春”能夠變為“艷陽天”。

　　回顧兩年前的那輪樓市泡沫，當居民的購房熱情開始釋放之時，開發商在暴利心態的驅使下，不斷抬高樓價，而樓價的走高又進一步強化了購房者的預期，在買漲不買跌的衝動心理之下，大量投資性、投機性買盤蜂擁而入，遂使房地産市場在短時間內自我燃燒、自我膨脹，並旋即陷入接近崩盤的境地。

　　那一輪樓市泡沫破滅留給我們的教訓是，對當前的房地産市場持續向好的走勢，要合理引導，適度調控，防止價格大起大落。這要求政府部門擯棄短期利益，引導房價在合理水平上形成均衡。確切地説，未來房地産市場將步入“平民化時代”，政府部門不能只盯住賣地收入，而要充分利用政策性住房調劑住房的市場價位，以政策手段引導房價預期。

　　我認為，房地産調控不能“止于成本摸底”，政府有關部門可根據摸底結果制定各城市以及市區主要地段住宅的指導價格，以穩定購房者的房價預期，這也能有效約束開發商，使其不敢貿然提價。

　　同時，政府應推動保障性住房和限價房等政策性住房大量入市，這固然會分流商品房的市場份額，但同時也會對房價尤其是中高端商品房價格起到平衡、穩定作用，從而引導開發商開發中低價商品房，以整體房價的合理均衡來促使購房需求的漸次釋放。

　　開發商也要認清形勢，放棄暴利心理，努力挖掘各類居住需求。一個健全的房地産市場應由自住性需求、改善性需求、投資性需求共同支撐，單獨依靠某一方面的需求是難以持續的。從目前的國內各地市場狀況來看，如果房價得不到穩定，開發商借利好放棄前期“降價去庫存”的做法，不僅會造成市場供應曲線的上移，減少市場剛性需求，更可能壓制投資需求，以至葬送使樓市回暖的良好格局。從長期來看，剛性需求進一步構成市場轉變推力的能力會越來越小，而中産階層的改善性需求將是住房消費的主力。因此，要活躍房地産業，就需要進一步釋放改善性需求。房地産企業應該看到這種趨勢，根據市場和需求變化，主動採取措施，如適度加大地段、環境、戶型等方面更為優越住宅的開發比例，並將樓盤以合理的價格賣給購房者。

　　房地産業的資金杠桿率較高，而開發週期又較長，對其未來償債能力和信用風險的評估亦有難度，很容易為銀行資産風險埋下隱患。而房地産資本金比例下調後，銀行的新增信貸空間也將變大，實際上是變相降低了銀行風險防控標準，給住房信貸風險敞開了一道口子。因此，銀行尤其需要重視防範房産業的信貸風險。

　　唯有各方協調努力，使購房需求在合理均衡的價格水平上持續釋放，房地産業才可能避免重蹈“其興也勃焉，其亡也忽焉”的覆轍。也唯有如此，以房地産為代表的民間投資力量才有可能接過政府的接力棒，房地産市場因之順理成章成為拉動中國經濟的有效增長點。 （郭田勇 作者為中央財經大學中國銀行業研究中心主任、教授）

責編：王玉飛