領跌後再度領漲 深圳樓市重現“瘋狂”

　　萬科第五園目前售價已較最低時上漲62.5%

　　對於渴望房價下降的人來説，數字可能顯得有些冷漠甚至無情。因為無論從研究機構的統計報告，還是市場上單個樓盤的報價，都只暴露出一個相同的指向——房價再次“瘋狂”上漲了。

　　尤其是深圳，這個總是帶有幾分瘋狂色彩的城市，其房價的變化仿佛一瞬間發生。大量資金又開始涌向樓市，民間自有資金和銀行借貸的兩股力量匯聚而成的“流動性充足”，讓原本期望繼續觀望的人有些措手不及。

　　真實的漲幅

　　關於房價的最新漲幅，深圳較為流行的説法是：較最低點上漲了30%。由於深圳房價從今年4月份開始才顯示出止跌反彈的跡象，如果30%的漲幅真實存在，這就意味著，深圳在短短3個月不到的時間內，完成了快速上漲的過程，平均每個月的漲幅達到10%。其走勢，與眼下的股票指數接近。

　　不幸的是，數據傾向於支持上述説法的合理性。5月12日，深圳市國土房産局公佈了《今年1-4月深圳市房地産市場運行情況、趨勢預測》，報告指出該市新建商品住宅的銷售規模較去年同期持續增加，4月成交均價環比上漲11.23%，這是深圳一年多時間以來首次出現的價格明顯上漲。

　　5月延續了上漲的局勢，根據世聯地産的跟蹤統計，今年5月，深圳一手房成交均價為12901元/平方米，環比上升了4.21%，同比更是上升15.79%。

　　進入6月，深圳一手住房價格進一步上漲。同樣是世聯地産的每週監控信息顯示，6月前三個星期，深圳一手住房成交量逐周下降，但成交價格卻穩穩站在15000元/平方米之上，特別是6月第一個星期，均價更是達到16541元/平方米，環比5月最後一週的漲幅達28%。

　　如果説統計數據能夠提供的，僅僅只是表面的信息，那麼，單個樓盤的價格變動，則更為真實地反映著深圳房價的漲幅之快。

　　萬科“第五園”，深圳頗具知名度的樓盤之一，該盤自2005年開盤以來，一直受到市場的關注，而它的價格走勢，正好代表了深圳樓市近年來的跌宕起伏。雖然各個時段所推産品存在戶型朝向等差異，但總體依然能反映出價格變化的走勢。

　　來自某房地産網站監控的價格曲線顯示，2007年之前，“第五園”價格一路走高，最高曾突破20000元/平方米；但2008年之後一路下跌，部分特價房最低曾至8000元/平方米。到今年5~6月，該盤的均價已經再度升至13000元/平方米，與最低時的價差達到5000元/平方米，漲幅達62.5%。

　　2008年10月，正是國家給房地産鬆綁政策出臺之時，“書香門第上河坊”作為樓市回暖早期的新項目以12000元/平方米推向市場，半年多之後，該盤的最新報價已經達到15000元/平方米，上漲幅度達25%。

　　不關心價格變化 只關心價格漲幅

　　在深圳引領全國房價下跌時，深圳成為其中跌幅最大的城市之一；當全國房價開始上揚時，深圳再度成為上漲的急先鋒。是什麼促使深圳房價劇烈地波動？

　　CBN記者在隨機採訪深圳一位普通市民時，這位年輕女士不無認真地表示：股票不好做，還不如抽出來拿到深圳與人合買房子，收益都比股市更為穩妥。據了解，其家庭成員目前已經在深圳擁有三套住房。

　　事實上，在平均年齡低於其他城市的深圳，投資的活力無處不在。而鋻於自住型買家對價格變動敏感，只有投資才能夠撬動房價的快速上漲。

　　深圳中原地産有關負責人表示，從4月份開始，按捺了一年的投資客就出現回歸樓市的趨勢。隨著5、6月份豪宅成交數量的增加，手持重金的自住加投資型買家，明顯更加活躍。

　　投資型買家多還是自住型買家多，一個較為簡單的判斷方法便是，小戶型和豪宅的成交量。世聯地産的研究顯示，無論平層豪宅還是別墅，4、5月份的成交情況均較為理想，特別是一批天價豪宅，例如華僑城波托菲諾純水岸八期、中信紅樹灣等，均出現了理想的交易。

　　深圳某仲介機構的市場研究人員表示，投資型買家對價格的高低不敏感，只關心價格的漲幅，因此，一旦價格處於上升通道，並且有足夠的“理由”支撐價格進一步上升，投資的資金就會進場。

　　“虹吸”銀行資金

　　只要有30%的收益，就有人願意冒風險；如果擁有300%的收益，其結果呢？投資房子的收益足以讓人忘記2008年被深度套牢的傷痛。

　　日前有媒體披露，利用“陰陽合同”製造一成首付的現象再度死灰復燃。所謂“陰陽合同”，在2007年深圳樓市被爆炒之時普遍存在，即買賣雙方約定一個真正的成交價格，而交給銀行的合同，則在真實成交價上適當上浮，騙取更多按揭貸款資金，從而達到降低首付款的目的。

　　例如，購買一套100萬的房子，需要至少20萬首期，但將首付降低一半，僅10萬就能撬動100萬的交易。而當房價上漲30%達到130萬，對於買家而言，收益率便相當於300%。

　　深圳一位業內人士評論，通過正常的途徑，銀行絕對不會審批這種貸款。但是，簽兩份合同而降低首付比例的做法，銀行很難給予監管。

　　事實上，即使通過正常的途徑，通過個人住房貸款流入房地産市場的資金量，也頗為可觀。有知情人士透露，部分激進的銀行今年的貸款額度已經在前5月放出90%。

　　深圳某商業銀行零售銀行部總經理此前告訴CBN記者，該行全行口徑3月份新增個人貸款達到100億元，創下單月增量歷史紀錄，而這其中，個人按揭貸款佔了絕大多數。

　　有機構在4月中旬曾對廣州、深圳、珠海、東莞等地的股份制銀行進行摸底調研，其調研報告顯示，廣東地區銀行資産結構中，房地産相關貸款仍為部分銀行的重要投放領域，部分銀行房地産開發貸款達25%，個人按揭貸款近50%，各銀行並未在規模上減少房地産類貸款。

　　種種跡象顯示，在利率水平較低的情形下，從銀行獲取貸款來投資房地産，不失為一種理想的資産避險方法。從這個意義上看，銀行在無意之間，正在為房價的上漲注入源源不斷的“血液”。

責編：王玉飛