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用好9000億元保障性住房資金還有多少難題待解？

CCTV.com 2008年12月30日 07:32 進入復興論壇來源：新華網

　　新華網深圳１２月２９日專電　題：用好９０００億元保障性住房資金還有多少難題待解？

　　新華社記者彭勇、吳俊

　　作為改善民生和拉動內需的重要手段，保障性住房建設在２００８年得到了前所未有的重視：在一系列“保增長、促發展”的政策中，國家一再申明要加大保障性住房建設的力度，建設部為此提出未來３年內將投資９０００億元建設保障性住房的宏偉目標。 [人民日報:9000億住房保障投資咋落實]

　　一個商品性住房和保障性住房“雙核驅動”的時代似乎就要到來。但機遇與挑戰並存，記者調查採訪發現，保障性住房要真正成為中低收入群體安居樂業的依靠，還有許多難題待解。

　　棄購：保障性住房有待進一步改善

　　２００７年，正是深圳房價一路狂飆之時，大多數的購房者只能在“高不可攀”的房價面前觀望。為緩解高房價的壓力，深圳市當年１２月向公眾發佈６００６套保障性住房的租售消息，最終６４７１戶家庭獲得了寶貴的選房機會。然而，到今年７月開始第一批家庭選房時，卻有大量的家庭選擇了棄購。與此同時，深圳提供的１３３７套公共租賃房，僅租出２２３套。

　　據深圳市國土房管部門介紹，從選房第一天開始，幾乎每天都有１０戶左右家庭棄權，粗略估算，棄租的約７７％，棄購的約３３％。據透露，戶型不合適、位置偏遠、價格相比周邊地區沒優勢等三大原因，導致了保障性住房不受歡迎。

　　大規模投入的保障性住房開始進入市場，是否會對商品住宅造成影響？這始終是業內外的關注焦點。在今年年初，馮侖曾經表示，由於廉租房和經濟適用房開發建設的被重視，全國房地産市場將面臨重新劃分。他指出，整個市場將由70%的廉租房與經濟適用房以及30%的商品房兩部分構成。

　　9000億改寫住房供應格局商品房價格受多大影響？

　　也有專家認為，如果放寬保障性住房覆蓋面，就會實現最初設定的金字塔式的住房供應結構。即塔底的人群通過政府保障性住宅實現居住，塔尖的人群通過商品房來滿足。這樣，則商品房不再是目前普遍意義上的商品房，而是供應數量極少、銷售價格極高的産品了。

　　3年投入9000億元住房保障投資加速開發商洗牌

　　3年9000億元的住房保障投資令開發商喜憂參半。昨日，有專家向記者表示，在政策外力影響下，房地産開發企業洗牌的速度會進一步加快，而且調整的結構也會發生變化。

　　審慎面對調控 9000億能否保房地産商不破産？

　　沈莉認為，重啟房地産需求，包括發展保障性住房消費，必須要有一個審慎的態度。首要任務還是要防止房地産市場崩潰。“根據目前一、二線城市平均租金收益率3.3%計算，與正常租金收益率5%相比，目前的房價至少還有30%的泡沫。”

　　廣州、北京、濟南等地都發生過保障性住房棄購的現象。“政府有關部門應該明白，保障性住房雖然價位低，但也是要考慮購房者的生活需求，避免將保障房建設在交通不便、配套不足的地段。”深圳市社科院城市營運研究中心高海燕説。

　　目前各地政府都已明白問題的癥結，正採取措施試圖解決這一難題。上海提出來今後保障性住房將主要集中在外環線周邊地區、位於規劃或在建的軌道交通站點周邊；今年年中，濟南市選擇了位於市區內八里橋地區約１．２２４公頃土地進行招標，建設經濟適用房項目。

　　此外，保障性住房建設過程中其他一些問題也讓人擔憂。今年以來，北京、天津、廣州、深圳的限價房用地紛紛出現流拍的現象，北京市流拍的限價房地塊更是逼近１０塊。對此，中國指數研究院副院長陳晟指出，在我國推進保障性住房建設並沒有已形成的經驗可以借鑒，需要各地方因地制宜，不斷摸索，才能實踐出合理的保障性住房管理實施辦法，確保本地區保障性住房工作的順利開展。

　　資金：如何拓寬開發商的融資渠道？

　　除住房城鄉建設部提出未來３年裏將投資９０００億元建設保障性住房外，各地也都把保障性住房建設看作是未來工作的重點。上海提出２００９年保障性住房建設將佔到新開工住房面積的４５％，北京這一比例（含政策性住房）也達到了４３％。大規模建設保障性住房，資金從何而來，這是一個關鍵的待解難題。

　　據記者了解，目前投入保障性住房建設的資金主要有兩個方面，一個是政府財政資金，一個是開發商自有資金，銀行給予房企貸款、購房者辦理按揭等商品房建設、銷售過程中常用的融資手段，在保障性住房建設過程中卻沒有被使用。比如，目前，我國多數地方經濟適用房都是由開發商自籌資金建設，與商品房建設可以預售提前回籠資金不同的是，經濟適用房大多采取現房銷售方式，在當前樓市不景氣的形勢下，這一模式更是顯得異常艱難。

　　根據中國指數研究院的研究，當前各地保障性住房建設過程中存在一個很有意味的現象，就是廉租房興建比經濟適用房興建更加活躍，主要是由於兩者的資金來源渠道不一樣。經濟適用房建設主要由地方政府出地，開發商出錢來建設的，而廉租房投資卻是中央和地方兩級財政，以及公積金收益、土地出讓收益來共同完成。

　　例如今年第四季度追加的１０００億元投資，其中約７５億元住房保障資金將按照１（中央）：２（地方）：１（銀行）的比例進行安排，地方建設廉租房將有２０％的資金可以從中央財政獲得，因此資金保證上更具優勢。

　　中國指數研究院副院長陳晟説，從大力推動保障性住房建設的角度出發，有關部門應該加大保障性住房建設的融資渠道建設，一方面應該想方設法增加地方政府的積極性，使得他們樂意投入更多資金建設保障性住房；另一方面，也應該創新手段，積極為開發商融資提供服務。比如促成擔保公司為建設保障性住房提供融資擔保，或者儘快開展房地産信託投資基金試點來拓寬房地産企業融資渠道。

　　定價機制：怎樣才能避免尷尬和無奈？

　　作為國內最早推出限價房的城市，廣州卻于近期對外宣佈２００９年不再建設限價房。據悉，廣州叫停限價房，一個重要原因就是當前樓市進入下降通道，限價房地位尷尬：定價太低，開發商不樂意建房；定價太高，周邊房價都在下跌，與之相比，限價房的價格優勢正在逐步喪失。

　　事實上，就算房價上行，限價房定價也是件讓人撓頭的事。２００６年８月，廣州在拍賣科學城的兩塊限價房地塊時，提出的要求是建成後房價不能超過每平方米６０００元，而當時當地的房價僅為每平方米３０００元，政府有關部門被質疑是“抬房價”，而非“限房價”。而其他類型的保障性住房也曾出現過類似尷尬，如廉租房租金超過市場價等。

　　“保障性住房需要建立彈性的價格機制和明晰的成本核算，對政府的土地等投入成本、開發企業的營建成本進行明細和透明化管理，並在設定合理的利潤率的基礎上允許房價根據市場情況有適度的調整彈性。”中國指數研究院副院長陳晟説。

　　陳晟説，國家推出保障性住房，最根本的目的在於改善民生，促進房地産市場的穩定健康發展。當前，我國除了廉租房，其他保障性住房制度還存在在特定歷史時期不斷完善的過程。如何在擴大保障覆蓋面、滿足“夾心層”的價格關切，以及防止衝擊商品房市場等幾個選項中，把握適當的度是一件頗費思量的事，需要政府有關部門不斷求解。