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"國13條"四大細則待解房貸市場交易量不升反跌

CCTV.com 2008年12月29日 09:35 進入復興論壇來源：綜合

“國十三條”出臺整整一週，北京房貸市場成交量卻大幅下挫，環比上月同期下降7%左右。

對此業內專家分析，儘管“國十三條”是對樓市的重大利好，但由於新政涉及的操作細則遲遲難以確定，所以讓樓市在看到回暖的希望後，又再次跌落到對細則的等待當中。

“國十三條”中指出，對已貸款購買首套住房但人均住房面積低於當地平均水平的，再次貸款時可比照首套住房貸款政策。我愛我家副總經理胡景暉表示，這條政策在去年的“1211”房貸政策補充通知中就已有提及，之所以政策發佈後的效果不明顯，主要是因為實施起來難度較大。比如當地平均水平如何界定？北京統計局發佈的2007年度人均居住面積為26.65平方米，是按此執行還是由各地建委、土地局、發改委等部門統計或者由房管局來核定，目前都未給予準確説法。現在這樣“有條件”地鬆綁二套房貸政策，市場反應並不強烈。

“國十三條”規定，營業稅由5年的起徵時間縮短至2年，其中還將未滿2年房屋出售時的全額繳納營業稅改為差額繳納。對於北京房地産市場而言，無疑是今年以來稅費減免刺激最大的一次。但“國十三條”中只是出臺了營業稅減免的政策框架，並未設定具體調整日期，以至於各地稅務部門都在等待上級政府的進一步指示。雖然政策是出臺了，但新營業稅的實施時間目前還不詳，導致交易雙方推遲過戶時間，制約北京房地産市場以及房貸市場的部分交易放量。

在“國十三條”中當所有人的焦點對準“營業稅5變2”時，忽略了最後較關鍵的一條規定：“個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額徵收營業稅。”對於普通住宅與非普通住宅的認定標準，今年北京市建委出臺了新的政策，調整了普通住宅的平均交易價格，由原來的土地平均交易單價改為現在的房屋交易平均總價，實際上是縮小了非普通住宅的限定、放寬了普通住宅的範圍。“國十三條”中對非普通住宅營業稅繳納標準是按照全額徵收，這裡所認定的非普通住宅是按照地方政策規定執行，還是由建設部統一齣臺新的普通住宅標準不得而知。個貸機構“偉嘉安捷”相關負責人也坦言，由於大多數貸款購房人對政策不理解，實際操作起來又疑問重重，導致房貸市場在新政出臺後交易量緩慢爬行。

與此同時，新政中對二套房貸的另一條規定似乎讓人捉摸不透：“對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。”這一個“等”字讓無數人“欣喜若狂”，眾人揣測，下一步央行會不會放鬆二套房貸政策，貸款利率會不會有所調整等。然而銀行方面表示，如銀監會不出細則，按上述要求操作二套房貸款恐怕還難以實現。二套房貸政策尚未放開，這也是導致房地産市場乃至房貸市場交易量不能大幅回暖的重要因素之一。（來源：北京商報齊琳）