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不一樣的市場行情 不一樣的房價“表情”

 

CCTV.com  2008年09月07日 07:15  進入復興論壇  來源:中國證券報  

  在樓市需求急劇萎縮,房價下跌預期強烈的背景下,市場上頻現萬科等房地産商通過打折、特價房等方式搶佔“金九銀十”先機的場面。SOHO中國在這個時候宣佈漲價無疑相當扎眼,一時間成為眾矢之的也不意外。但萬科此前的漲價與現在的降價;萬科現在的降價與SOHO中國現在的漲價告訴我們,不一樣的市場有不一樣的房價。

  眾所週知,本輪房地産調控政策主要是針對住宅市場,商業地産所受影響相對較小;房地産行業此輪調整也主要表現在住宅市場需求的嚴重萎縮、前期大量囤地的開發商資金鏈吃緊。而萬科與SOHO中國的産品形態基本上是完全不同的,前者的絕大多數産品是普通住宅,一般都在城市郊區;後者主要是以商業和寫字樓開發為主,且一般位於城市繁華地段。也就是説,萬科和SOHO中國處於不同的房地産市場形態中,二者所受行業緊縮調控政策的影響程度不一樣,市場需求冷暖度也不盡相同。

  目前,住宅市場的冷卻是顯而易見的。北京、上海等一線城市的月成交量動輒就是同比下降一半甚至更多,開發商使出渾身解數促銷也難以如意,市場對房價下跌的預期仍是越來越強烈,開發商一再寄予厚望的銷售旺季也一個個泡湯。住宅市場的調整一方面使得不少開發商調整了經營策略,比如減少拿地、減緩開發進度和加速銷售等,另一方面也促使一些開發商轉投商業地産,期冀以此抵禦住宅市場的寒流,熬過行業調整的寒冬。而從商業地産方面來看,今年以來,社會消費月增速穩定在20%以上,居民消費能力在逐步釋放,商鋪、酒店的發展前景較好,吸引了諸多社會資金的目光;再加上不少外資熱衷於投資中國的商業地産。所以,相比較而言,商業地産的需求並沒有明顯萎縮。可見,房價在不同細分市場的分化是正常的,這種分化也表現在住宅市場內部。比如,市場上比較稀缺的別墅、高檔公寓項目的價格就穩中上漲,而普通住宅價格在震蕩調整;不同地段的住宅産品也表現出不一樣的價格。

  這種價格分化直接源於房地産行業目前的整體調整。試想在兩三年前的北京、上海、深圳,不管什麼品質、地理位置如何的樓盤都在漲價,而且漲價速度之快超乎想象。一些開發商在這輪房價瘋漲的盛筵中積累了目前熬冬的本錢,也埋下了現在資金短缺的風險。有的是瘋狂拿地,“損失”了大筆現金,當行業從“土地為王”向“現金為王”轉變時捉襟見肘;有的是大舉擴張,樓盤項目在全國各地開花,當購房者緊捂錢袋、銷售回款乏力時難以支撐。於是,退地的、賣項目股權的、合作開發的、打折降價銷售的現象層出不窮。不一樣的市場行情,當然就有不一樣的房價“表情”。(記者 費楊生)

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責編:李菁

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