拐點論再現 “金九銀十”會否上演“急剎車”？

　　據《上海證券報》報道 今年樓市的一輪“妖”漲，令業內在迎接傳統旺季之時反而有些惴惴不安。無論是繼續高位盤整還是出現明顯轉向，樓市風險就在這跌與不跌的博弈中進一步積聚。

　　由於7、8月份不少城市的商品房交易量就出現連續下調，業內對“金九銀十”的預期也有所分化。而從剛剛過去的9月第一週的數據看，情況的確不算理想。

　　開局不利

　　來自中國指數研究院的統計顯示，上周29個被監測的主要城市中，樓市成交面積環比上升的城市有13個，不到城市總數量的一半，而且成交面積環比上升的城市以中小城市為主；成交面積環比下跌的城市有16個，環比跌幅超過10%的佔到11個，比前一週又有所增加。從成交面積來看，上周環比跌幅最大的城市為天津，達到24.81%；從成交均價上看，度過了8月“豪宅潮”的上海恢復了點理智，上周環比下跌17.54%。

　　除了一手房市場，二手房市場也開始有點支撐不住。同在上周，北京銀監局向北京各大銀行發出一則通知，要求嚴審二手房貸款，主要是在二手房貸審批過程中查看所轉讓房屋的評估價和過戶價，兩個價格必須統一。“這是一個很聰明的‘雙向調節’，既是為了打擊惡意避稅的‘陰陽合同’，又可以進一步收緊二手房貸，由此對二手房交易造成的影響可能比此前的二套房貸收緊更加嚴重。”中易安房地産擔保有限公司市場總監徐東華坦言。

　　而在信貸“水龍頭”擰緊、買賣雙方博弈的背景下，二手房成交量已在下探。北京鏈家地産的市場分析師表示，8月北京二手住宅成交約2.3萬套，比7月下降約1.7%。21世紀不動産上海銳豐公司的分析師也表示，8月上海二手房成交套數約2.37萬套，比7月下降18%。“雖説經歷了二季度以來的火爆後，量價走低也在意料之中，屬於市場的正常調節，但考慮到信貸收緊、價格博弈等對市場的影響需要時間消化，今年的快速上漲行情或就此結束。”

　　兜售避險

　　樓市氣象萬千，開發商也有所顧慮。上週日，中信泰富、復地集團、南京朗詩等在上海頗具知名度的開發商，將旗下部分在售或即將開盤的樓盤在淮海路進行巡展。有意思的是，他們喊出的口號並不是迎“金九銀十”，而是迎“世博”。

　　“雖説上週末上海只有7個樓盤推出新房源，顯得旺季不旺，但據我了解，開發商並不是想捂盤，大部分都是追求快速回籠資金的，後續供應量應能有所放大。就像之前説世博會期間上海要求一些在建樓盤停工，可能會影響樓市供應節奏，導致供應更緊、房價更高。但是房企也要為他明年的業績著想，我接觸到的一些企業就早已考慮起明年的營銷計劃，很多選擇避開受管制的世博時段，但會在世博會舉行前展開一輪攻勢。”有市場人士指出。

　　上周李嘉誠旗下“長和係”在上海浦東世紀公園旁、原僅供租賃的四季雅苑別墅將入市“零售”的消息也引起市場關注。有分析師指出，今年上海豪宅銷售的火爆讓眾“包租公”眼饞，轉租為售的拋售案例不斷增加，趁高套現是主要目的，而其背後也有物業持有者回避市場風險的意圖。

　　最後的接力遊戲？

　　正是由於樓市表現有點“先揚後抑”，業內開始出現這個秋天有可能成為樓市運行“拐點”的想法。

　　“當前我國樓市面臨的最大問題是流動性過剩引發的投機投資需求對真實自住和改善需求的擠壓過大。從今年年初啟動以來，樓市走勢大致可以分為三個階段：第一階段是以自住剛性需求為主推動的樓市恢復行情，第二階段是改善型需求和投資性需求並行階段，而當前卻進入投機投資需求盛行的第三階段，這個階段的主要特點就是使樓市發展變得敏感，價格上漲和下跌都是可選項。”有研究人士指出，“在市場的接力遊戲中，誰都不願接最後一棒，管理部門積極採取措施穩定樓市已成當務之急。”

　　不過，記者接觸到的市場人士普遍判斷，今年的“金九銀十”不至於來個交易“急剎車”，至少能優於去年那個“最淡的旺季”。倒是進入年底後，一些地方去年出臺的“救市”措施時限到期，明年的政策取向也會逐漸清晰，這方面的變化可能會對樓市發展局面的觸動更大。(記者 李和裕)

責編：張福偉