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細數多重政策利好：能為購房者省錢幾何？

CCTV.com 2008年12月28日 08:12 進入復興論壇來源：新華網

　　細數多重政策利好：究竟能為購房者省錢幾何？

新華社記者彭勇

自今年１０月以來，國家出臺了一系列保增長、促發展的宏觀調控政策，其中涉及房地産行業的政策更是密集出爐。為了方便更多消費者詳細了解相關政策，記者進行了梳理，並請教了專家，對近期房産新政策能為消費者帶來哪些實惠算了一筆細賬。

　　大幅降息可有效減輕購房者壓力

１２月２２日晚，央行宣佈降息２７個基點，同時下調存款準備金率。這已是年內第５次降息，距離９月中旬本年度首次降息不足百日。至此，我國一年期存款基準利率已下調至２．２５％，一年期貸款基準利率累計下調２１６個基點至５．３１％。多數購房者使用的５年期以上的貸款利率也從年初的７．８３％降到了現在的５．９４％，下降了１８９個基點。

今年８月，深圳市民周小姐以每平方米１萬元的單價購買一套９０平方的房子，首付為１８萬，貸款７２萬元，期限為３０年，選擇等額本息還款的方式，在央行年內首次降息以前，執行基準利率為７．８３％，月供為５１９８．０３元，利息總額為１１５．１３萬元；而在央行年內５次降息以後，執行基準利率為５．９４％，月供減少到了４２８９．０３元，利息總額為８２．４１萬元。

此外，根據房貸新政策，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的０．７倍。如果周小姐明年能夠享受這一優惠，那麼她的房貸實際執行利率只有４．１５８％，她的月供就能減少到３５０４．１３元，利息總額相應減少到５４．１５萬元。因此，選擇７２萬元３０年期房貸，在央行年內５次降息以後，月供最多可以減少１６９３．９元，利息總額最多可以減少６０．９８萬元。

記者在深圳電話採訪了中行、農行、工行、建行等多家銀行，他們都表示已確定２００９年１月１日起，客戶就可申請利率優惠，但前提條件是首次置業，而且此前沒有發生過不良還款記錄。這樣像周小姐如此情況從明年１月１日起就能享受到央行降息後的成果。

　　減免稅費可實在地節省一筆開銷

減免房地産交易過程中的各項稅費，是本輪國家房地産宏觀調控政策重點實現的目標。滿堂紅深圳置業有限公司營業二部區域總監卞超説，根據他們的梳理，目前房地産稅費減免主要包括以下幾個方面：

１０月２２日，財政部、人民銀行和國家稅務總局宣佈對個人住房交易環節的信貸、稅收政策作出調整，降低住房交易成本。首先，自今年１１月１日起，契稅稅率由原來的１．５％下調到１％，以一套均價為１萬元／平方米的９０平方米普通住宅計算，其總價為９０萬元，就可以節約契稅４５００元。

其次，對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。印花稅為買賣雙方各付萬分之五，免徵後購房者可以節省４５０元。再次，對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。土地增值稅主要針對二手房交易，需要結合不同的增值情況套用不同的稅率，業內人士指出，這部分多則可以為購房者節省數千元。

１２月１７日國務院常務會議提出，將現行個人購買普通住房超過５年（含５年）改為超過２年（含２年）轉讓的，免徵營業稅；將個人購買普通住房不足２年轉讓的，由按其轉讓收入全額徵收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。

按照目前５．５％的營業稅稅率，成交１００萬元的房子，將直接少交稅５．５萬元。從已有稅種來看，房屋交易流通過程中需要繳納的各項稅費，如營業稅、土地增值稅、印花稅和契稅，除了個人所得稅，幾乎已經全部取消。

　　未來購房者可能會享受更多實惠

１２月２１日，國務院辦公廳下發了《關於促進房地産市場健康發展的若干意見》，提出了多項指導性的意見。該《意見》明確提出：房地産開發企業要根據市場變化和需求，主動採取措施，以合理的價格促進商品住房銷售，受到了社會各方廣泛的關注。

“這裡面的意思就是房地産市場的全面回暖，需要開發商拿出誠意配合國家的政策，進行合理地降價促銷。”深圳市社科院城市營運研究中心主任高海燕説，目前各地樓市的觀望氣氛還是比較濃厚，一些開發商採取“特價房”“送裝修”等間接降價方式，試探購房者的接受底線，可能進一步加劇市場的觀望，不利於有效刺激房地産市場成交。

高海燕説，當前開發商應該拿出更多的誠意，如果能夠降價一步到位，就能讓消費者逐步看到房地産調整週期結束，逐步放棄觀望，從而有效放大市場成交。《意見》的出臺，顯然已經為開發商未來的決策指明了方向。從這個意義上説，未來購房者可能會從國家宏觀調控政策中享受更多實惠。

同時，該《意見》還要求地方政府承擔起穩定房地産市場的職責，穩定房地産市場實行由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。各地區在執行中央統一政策的前提下，可以結合當地實際，進一步採取加大保障性住房建設力度、鼓勵住房合理消費、促進房地産市場健康發展的政策措施。

根據《意見》的精神，１２月２３日，江蘇省出臺了《關於促進房地産市場健康發展的意見》，提出鼓勵支持普通商品住房消費的多項舉措。其中包括：繳存住房公積金的職工購買自住房，暫不受面積、價格及貸款次數等限制；購買二手房申請住房公積金貸款的，可享受新房貸款政策。

有關專家指出，這意味著地方政府被賦予了更多的自主權，可以出臺適合當地的房地産政策，這也可能為消費者帶來更多的實惠。