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“華東第一村”徵地13000畝村民每戶分紅28萬

CCTV.com 2008年11月20日 15:28 進入復興論壇來源：東方網

　　近日，上海馬橋鎮旗忠村拿出一億元鉅款分給了村民。全村359戶村民，每戶都分到28萬元“分紅”。2000年後旗忠村周邊的7個半村的土地共13000畝土地，統一以旗忠村的名義被徵用，建成高爾夫球場、網球館和高檔別墅區，收益巨大。

　　10月31日，上海市閔行區馬橋鎮旗忠村文化活動中心門口。”拿到鈔票了伐？”一位紅毛衣村婦剛跨進來，迎面而來的另兩個村民就這樣問道。

　　在這個“寒冬”來臨之前，旗忠村拿出了一億元鉅款分給了村民。全村359戶村民，每戶都拿到了28萬元的“分紅”。不過，其名義是“修繕住房借款”，每個村民需要打一張“借條”。

　　旗忠，以大師杯網球賽所在地而聞名，稍早之前的1980年代，他們就以農民進工廠、住別墅而被稱為”華東第一村“。

　　進入2000年後，旗忠村又迎來了第二輪“繁榮”。旗忠村周邊的7個半村的土地(旗忠村本村土地1987年被徵完)，共13000畝土地，統一以旗忠村的名義被徵用起來，建設成為高爾夫球場、網球館和高檔別墅的聚集區。

　　這些被徵用的農用地，在村民們看來已經累積出極大的價值。按照2005年旗忠村旗龍置業轉讓股份的價格看，一畝地的收益為100萬以上，13000畝土地的總收益應該高於130億。

　　10月12日，剛剛落幕的十七屆三中全會通過了推進農村改革發展的決定。旗忠村的這筆土地“分紅款”，正好發生在中央農村土地流轉新政之後。

　　旗忠村村委書記高鳳池回避了本報記者的採訪。此前他透過《中國經營報》，承認了“(旗忠村)部分人年收入確實比較高，分配也不夠公開”。

　　一份殘缺的批文

　　旗忠村一共發生過兩次大規模徵地，一次是在1987年，一次則在2002年以後。尤其後一次徵地，使得土地的巨大價值橫亙在了村民面前。

　　承辦大師杯網球賽，成為這個“華東第一村”近年擴張中最奮力的一跳。其在2002年一舉提出了徵地9000畝的宏大計劃，其中，場館建設1000畝，聯動商品房開發8000畝。

　　僅僅是旗忠一個村並沒有這麼多土地。

　　閔行區年鑒顯示，截止2007年，旗忠村的總人口為359戶1391人，共有2640畝土地。從2000年開始，旗忠村併入馬橋鎮其他村落的一些土地。2002年開始獲批徵用的13000多畝土地(實際徵用6000余畝)就牽涉到與旗忠村相鄰或相近的工農村、望海村、青登村、馬橋村、聯工村、聯盟村、聯建村、俞塘村等7個半村(俞塘村只涉及一半土地)。

　　對於這次大規模的徵地，上海市府辦、上海市發展計劃委員會(上海市發改委前身)、上海市閔行區人民政府、上海市體育局等相關單位皆出具了相應的文件，予以申請以及批准。但這些文件的內容已經不能從公開渠道一一查到，唯一查到的一份文件還有兩處重要內容被人塗抹，無法看清。

　　記者獲得的這份文件名為”關於對上海旗忠森林體育城網球場申請土地優惠政策處理意見的報告“，文號為滬計調(2002)057號，由上海市計委出具。該文件顯示，旗忠體育城網球場館計劃于2004年建成，場館佔地1000畝，聯動商品房佔地8000畝，總投資為14億元左右。

　　在該批文下發之前，閔行區政府和上海市體育局還聯名提出了兩點要求，懇請市政府對“場館及聯動開發商品房土地的平衡費及土地出讓金給予減免"，同時希望“以協議批租的形式給予供地”。

　　但計委批復的文件中，卻有兩處關鍵字樣已經被塗抹。文件批復意見之一稱，以場館用地1000畝、聯動開發商品房用地8000畝為最高限額，以市計委和市房地資源局等有關部門對場館和聯動開發商品房項目實際用地的批復分別作為依據，將需要……(後一行重要意見被塗抹)。

　　涉及市城投的出資問題，文件稱，由於市城投公司承擔大量市政基礎設施建設任務，近日(當時為2002年)因成立市上海地産(集團)有限公司，又從市城投公司劃出一部分資産，償債難度更大，因此，我們建議由……(後一行被塗抹)。

　　記者隨後在公司章程找到了具體實施的方案。公司章程第十三條規定，乙方(市城投)以該項目用地需向市財政繳納的耕地開墾費、土地出讓金以及該項目道路、天然氣排管等大市政配套資金作為投資。

　　這個章程條款證明，市城投並沒有實際投入任何資金，而是以本該上繳市財政的費用作為了市城投的出資。

　　批復意見之二是針對徵地的方案，該文件建議原則上按照《上海市土地使用權出讓招標拍賣試行辦法》(以下簡稱《上海土地招拍挂試行》)，有關部門確定具體操作辦法。

　　從內容上看，這個《上海土地招拍挂試行》雖與國土部下發的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(以下簡稱《招拍挂規定》)基本保持一致，卻額外註明“經市政府批准以協議方式出讓土地使用權的項目和市政府有關部門認定的舊區改造項目除外”。

　　而這份被塗抹過的文件就證明，旗忠村的土地正是“經過市政府批准”之列，可以游離于公開招標的流程以外。

　　據當地村民介紹，在這批徵用的13000畝土地中，約有9000多畝屬於基本農田。而由閔行區政府發佈的徵地方案公告中也提及大部分徵用土地的性質皆為耕地。

　　從時間上看，徵地方案公告的發佈也遠遲于實際徵地的時間。2003年10月，工農村等幾個村就陸續開展徵地，2005年11月，旗忠體育城網球城投入使用，並分別租給上海大師杯網球賽以及第八屆國際游泳錦標賽，作為比賽場地。但這些土地的徵地方案公告則遲至2005年2月，才由閔行區人民政府發佈。

　　34家置業公司切割？

　　追索土地去向的過程中，記者發現，旗忠集團將大部分土地都切割成35公頃以下的“豆腐塊”，並註冊了多達34個項目公司，並一一受讓這些土地。

　　工商資料顯示，這些小型置業公司有著驚人的相似之處。它們分兩批成立於2004年8月12日和2004年12月30日，股份構成皆為旗忠集團出資450萬元、旗忠房地産公司或旗忠駕駛員培訓學校出資50萬元，註冊地址一律為閔行區馬橋鎮光華路2118號C棟。

　　記者到達光華路2118號時，未能在幾棟半舊的辦公樓內找到任何一家註冊在此的相關置業公司，只有上海旗忠森林體育城經濟園區有限公司等幾家公司掛牌。上述公司工作人員對置業公司的辦公地點不置可否。

　　這些置業公司的受讓高峰開始於2004年。記者查閱了所有相關的官方網站，統計出2004至2006年間，這34家旗忠集團名下的置業公司共獲得地塊為6294.96畝，佔旗忠村所有出讓土地的8成之多。其中，2004年和2005年的出讓規模達到了峰值，分別為2794畝和3120畝。

　　如此大規模的土地出讓卻通過了一次次不厭其煩地“拆解”來完成。根據記者查閱的上海市閔行區規劃管理局頒發《中華人民共和國建設用地許可證》(以下簡稱《許可證》)，2004年-2006年間，上述34家置業公司受讓土地的最小面積僅為12公頃，最大也不過31公頃。

　　而1999年實施的《土地管理法》規定，35公頃以上的基本農田(耕地)、70公頃以上的非基本農田的徵用，必須由國務院批准。

　　似乎是與此相配套，這34家置業公司取得土地的方式並非“公開招標”，而是“邀請招標”。

　　中國土地市場網顯示，這些“邀請招標”的土地成交價格奇低。以一塊批准用地時間為2006年1月1日、編號為馬橋鎮177號的地塊為例，其“邀請招標”的樓面成交均價僅為394.9元/平方米，即每畝價格26.3萬元。若以之前一年2005年的公開數據比較，擁有旗忠村土地的相關置業公司“上海旗龍置業有限公司”就以股權轉讓方式轉讓名下所有旗忠土地，且受讓公司又補交了土地出讓金，兩項相加，價格達到82萬元/畝，是前者的三倍多。

　　兩者的巨大差價，顯然是由不同的招標方式形成的。國土資源部于2002年7月1日起開始實施《招拍挂規定》就明確規定，商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　這9000畝土地的轉讓都在2002年之後，屬於“商業、旅遊、娛樂”的範疇，理應通過公開招標的方式。“邀請招標是一個最常見的‘玩法’，因為受讓方必須是被邀請的對象，好控制。如果公開招標的話，這些地怎麼可能這麼便宜。”一位相關法律人士解釋了兩種招標方式的不同。

　　陸續套現

　　土地出讓完成之後，2006年上海社保案發。這個徵地-出讓-地産開發的鏈條突然斷了最後一個環節，而停滯下來。

　　以34家置業公司中的4家為例，上海超爽置業有限公司、上海雪真置業有限公司、上海熱和置業有限公司、上海雲府置業有限公司都是由旗忠集團和旗忠房地産開發經營公司(以下簡稱旗忠地産)兩家投資設立。在旗忠地産的年檢資料備註中稱，截至2008年4月，上述置業公司均與旗忠集團聯營，但因故至今未正式營運，挂賬至今。

　　除去旗忠集團的相關置業公司，另有房地産大鱷也在這個土地出讓盛宴中，通過非正常方式“獲益頗豐”。其中，綠城森林高爾夫別墅開發有限公司(以下簡稱綠城高爾夫)獲益最為明顯。

　　這家綠城高爾夫的註冊資金為1億元，其中浙江綠城集團(3900.HK)佔51%，上海綠宇房地産開發有限公司佔股31%，北京中青旅創格科技有限公司佔18%。其中，上海綠宇是綠城集團在上海的主要地産運作平臺。

　　根據上海城市規劃網公佈的信息，綠城高爾夫于2006年4月分四次，以劃撥方式獲得了項目名稱為綠城玫瑰園B塊、C塊、D塊、E塊四個地塊共828.5畝的土地。

　　該官方網站上提供了由上海市閔行區城市規劃局出具的“建設用地規劃許可證”，許可證中明確表示“准予辦理土地劃撥手續”。

　　從2006年11月開始，綠城高爾夫的其他土地取得並沒有通過劃撥的方式。但自彼時至2007年，綠城高爾夫以非劃撥方式獲得的土地則僅為133.8畝。

　　而另一家國有土地大鱷中房集團，也隱現此間。有報道稱，其在此開發的110棟別墅在2007年已經以1.2億美元出售給凱雷，成功套現。

　　在2005年2月，另一家置業公司“旗龍置業”則更早地套現走人。其將全部股權以26000萬港元出售給GISLINGHAM，後者以外資投資者的身份在2006年3月又支付了5894.8066萬元土地出讓金。公開信息顯示，這家GISLINGHAM是一家在英屬維爾京群島註冊的離岸公司，股東是李嘉誠控制下的和黃集團和長實集團，各佔50%股份。

　　無論是與旗忠集團控股的34家小型置業公司，還是有著雄厚資本的綠城高爾夫，它們的2007年度工商年檢報告都宣稱這些公司自成立起並無營業收入。

　　但可以在各類仲介機構查詢到的是，在旗忠村聯動商品房區域內的山水世紀別墅業已售罄，綠城高爾夫名下的綠城玫瑰園也于2007年1月開盤，別墅均價達到每平方米3萬元。

　　110億元級差地租？

　　而作為利益分配的最下游，旗忠村村民此次每戶28萬元“分紅”，其準確的名稱卻是“住房修繕借款”。按照村裏的説法，1980年代末修建的農民別墅至今已經20多年，需要修繕，故“借”給村民。

　　作為一個坐落在上海近郊的村子，旗忠村的收入主要由兩部分構成，一是土地轉讓溢價，二是村辦企業利潤，這其中包括了村裏的主幹企業華普電纜廠的利潤，也包括旗忠高爾夫球場，網球場和體育公園的運營收入。

　　在2002年以前，作為一個工業村，旗忠村的收入主要來自其幾個村辦企業，包括華普電纜廠(原馬橋電纜廠)、馬橋紡織器材廠、馬橋電器材料廠以及旗忠汽車駕駛員培訓中心等。

　　這其中，利潤最好的企業是華普電纜廠(2004年轉制為華普電纜有限公司，以下簡稱華普電纜廠)和旗忠汽車駕駛員培訓中心(後改稱上海市駕駛員第一培訓中心，以下簡稱“旗忠駕校”)，根據閔行區年鑒，華普電纜廠2002年實現凈利潤2.3億元，2003年實現利潤2.7億，同年，馬橋金屬線材廠凈利潤490萬元；2002年，旗忠駕校利潤約2000萬，(估算2000年凈利潤1300萬)大致算來，旗忠村2002年年收益在2.5億元左右。

　　但是，直到此時，旗忠村1300名村民所獲得的收益是一棟農民別墅和一份進廠工作的機會，月平均工資不超過千元。

　　早在1980年代末，地方政府就以統一規劃的名義，將村裏的土地集中起來開發利用。農民們交出所有土地(人均1.3畝)。但據村民回憶，當時沒有獲得任何土地補償款，得到的只是得到3萬元無息貸款和一棟需要付建房款的農民別墅。

　　按照村民們的説法，3萬元無息貸款分六年還清；每戶村民一棟農民別墅，別墅的性質為小産權，村民們為此還需付出3萬-8萬元不等的建房款。

　　2002年之後，隨著席捲全國的房地産開發浪潮，坐落在上海近郊的旗忠村跟著做土地開發。土地開發一躍超過村辦企業，成為旗忠村的主要利潤之源。

　　2002年4月，建設部出臺關於土地出讓必須實行“招挂拍”文件，市內土地稀缺，滬郊土地一夜之間升值數倍。其時，上海國際賽車場項目由於引入F1，周邊土地升值數倍(普遍從20萬一畝到200萬左右)，旗忠村啟動高爾夫球場、網球場，聯動開發周邊房地産。

　　但是旗忠村的土地已經被徵用完畢，在閔行區和原上海市計委的許可下，旗忠村最終徵地13000畝，範圍涉及周邊的星星村、工農村、聯工村等7個半村。

　　此時，按照2002年4月頒布的《上海市徵用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》(以下簡稱13號文)的規定，徵用集體所有土地房屋的補償安置基本精神為貨幣化安置，安置標準為不低於原有住宅面積和住宅標準。但是，7個半村的村民失去了所有土地和房屋，得到的僅僅是和原有住宅面積相當的商品房和一份鎮保養老保險。(各村情況稍有出入，但大體相當)

　　工農村村民沈佩蘭告訴記者，該村村民除了得到一套和原有住房面積相等的住房外，50歲以下的拿到9600元待業金，50歲以上的則進入鎮保，每月養老金600元。

　　在工農村附近的星星村，村民原有房屋補償標準被定為每平方米僅200-300元不等，宅基地可通過置換或1100元/平方米得到一定補償。

　　聯工村村民同樣以“拆一還一”的標準被安置到廉價板式住宅區，安置房面積不足原有住房的，以每平方米500元的標準給予補貼，超出則收取每平方米1000-2000元不等的購房費。

　　據知情人士告訴記者，此次徵地採用了上海獨有的為失地農民提供保障的鎮保方式，即失地農民轉為非農戶口，通過小城鎮養老保險獲得將來的保障，旗忠村為每個徵地農民付給上海市小城鎮社會保險中心5.8萬元左右。

　　這樣算來，2002年此番徵地，全部補償款不過16.9億(800元/平方米918083.88+5.8萬16556)(計算方式説明：800是補償平均價格，總拆遷面積根據閔行年鑒上農村家庭人均居住面積乘以總人口估算)。

　　至此，通過1987年和2002年兩次徵地，旗忠村以及周邊的7個半村村民失去他們賴以生存的全部土地，所獲得的全部收益不超過20億(16.9億+2.6億)。

　　而以2005年旗龍置業轉讓所有股份的價格看，一畝地的收益為100萬以上，13000畝土地的總收益應該高於130億。照此估算，其間存在110億元的級差地租。不過這一説法未得到旗忠方面的證實。

　　此前中國經營報報道，今年3月份，旗忠村一村民偶然拾得了村幹部遺忘在小區門衛室的賬本，其中記錄了旗忠集團董事會核心成員及旗忠村村委會成員的部分分配情況，分別分得800萬、400多萬和100多萬不等。

　　這次下發的28萬元，村民們普遍認為這是一種變相的分紅補償款，他們壓根沒打算還。“到時候再説。”村民們説。