國家統計局網站消息：近幾年來，在各方面因素的帶動下，房地産價格呈現快速上漲、逐年攀升的態勢。到2004年，全國商品房和商品住宅平均銷售價格分別上漲14.4%和15.2%，是1998年以來的最高水平。房價的快速上漲制約了普通居民居住權益的實現，既影響國民經濟的健康發展，也波及到社會的穩定，成為社會各界關注的焦點問題。面對這種形勢，國務院連續出臺了一系列穩定房價的政策措施。那麼，這一輪房價快速上漲的內在原因何在？各項調控措施出臺後，房價又將向何處發展？本文試就這些問題做一簡要的分析。

　　一、近幾年房價上漲的主要原因

　　導致近幾年房價快速上漲的因素是多方面的，有經濟快速發展下的合理因素，也有利益驅動下的投機行為；有住房消費觀念的影響，也有深層次的制度制約。這些因素的共同作用，最終體現為房地産市場供求關係的過度失衡。

　　(一)房價快速上漲是房地産市場需求過度旺盛的結果。從理論上講，房價的上漲或下跌，其根本的動因都是由供求關係所決定的。在當前，又主要表現在房地産市場的需求過度旺盛上。

　　城鎮住房商品化改革導致了住房市場有效需求的快速增加。1998年，國務院下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，實施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費。各地區、各部門認真落實國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的決策部署，尤其是銀行推出個人購房按揭貸款業務，有效激發了長期被壓抑的購房需求，住房消費有效需求迅速釋放，使住房銷售市場的合理需求增加；另一方面，從1999年下半年起，住房二級市場開始放開，允許房改房上市交易，增加了個人購房的支付能力，使住房需求在短期內急劇增加。另外，隨着工業化和城鎮化發展、城鎮人口增加，大規模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米。在國務院辦公廳下發《關於控制拆遷規模規範拆遷行為的通知》之後，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降，但也達到相當規模。

　　生活需求和改善需求是剛性的，其變化是有規律可循的。但投資性需求和投機性需求的變化是迅速的，也是房地産市場泡沫産生的基礎。而實際上，當前的房地産市場中的投機現象客觀存在，在部分地方表現得十分突出。如在長三角部分城市，投機性購房佔20%左右，少數區域個別樓盤甚至佔60%以上。據上海市統計局調查，2003年底上海投資購房佔16.6%，已經超出了10%的國際警戒線。

　　從更深的層次講，房地産市場需求旺盛，房地産業快速發展還得益於國民經濟持續快速健康的發展、人民收入水平的提高。1998年至2004年，我國國內生産總值由78345億元，增長到2004年的136876億元，扣除物價因素，年均增長8.5%；城鎮居民人均可支配收入由5425元增長到2004年的9422元，年均增長8.6%。2004年底，我國城鄉居民人民幣儲蓄存款餘額高達12萬億元，客觀上也具備了較強的消費能力。而從實際結果看，我國城鎮人均住宅居住建築面積，也由1998年的18.7平方米，提高到2004年的24平方米左右，城鎮住宅成套率超過80%。

　　(二)房價快速上漲是房地産市場供給結構失調的體現。供給結構不合理主要表現在三個方面：一是房地産二級市場發展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地産一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現象十分突出。

　　房地産二級市場是一級市場的延續和有效補充。完善二級市場不僅能夠實現存量和增量市場的聯動，進一步搞活房地産市場，也能夠促進住宅資源的合理使用，滿足不同層次居民的購房需求。但由於住宅産權不明晰、仲介不成熟、手續繁雜等原因影響，我國的住宅二級市場發展存在着嚴重的不足。二手房市場沒有發展起來，需求都被擠壓到了住房一級市場，造成了房價的持續攀升。

　　住宅租賃市場也是住宅市場體系重要的組成部分。流動人口的大量存在，決定了住宅租賃市場的需求旺盛。而我國當前的住宅租賃市場管理極不規範，租金也不合理。租賃市場的低效導致多數居民只能通過購房實現住房需求，無疑導致了房地産一級市場的需求過度旺盛。

　　房地産一級市場上，面向中低消費階層的中低檔住房比重偏低。導致了需求結構和供給結構的錯位，有效供給不足繼續擴大。2004年全國商品住宅施工面積、竣工面積同比分別增長18.2%和2.3%，其中經濟適用房卻分別下降11%和26.3%。這造成了真正有居住需要的、佔社會人群之大多數的中低收入居民的住房得不到解決，而房地産投資投機市場卻大行其道。

　　(三)信貸資金激增、土地交易價格上漲是促使房價過快上漲的重要動力。房地産業是一個資金密集性産業，房地産業的發展離不開資金的支持和土地的供應。近幾年來，也正是這兩個因素直接推動了房地産業的過度繁榮，間接推動了房價的急劇上漲。

　　從資金的角度看，一是隨着房地産金融支持力度的逐年加大，在商業貸款和公積金貸款的雙重支持下，市民潛在購買力成為現實購買力，巨大的市場需求快速形成。二是利率過低和投資渠道單一，國內大量儲蓄資金以及閒散資金找不到更好的投資渠道時，紛紛流入國內房地産市場。三是人民幣升值壓力的存在，吸引了大量國際游資。自2003年起，由於中國外貿大量順差，國際上要求人民幣升值的壓力很大。在人民幣升值預期的影響下，大量海外資金進入中國，並大多選擇進入國內的樓市。中國人民銀行公佈的2004年上海市金融運行報告表明，2004年1月─11月，境外資金通過各種渠道流入上海房地産市場的總額超過220億元，比2003年增長13.5%。

　　資金的問題同樣表現為房地産市場銀行資金的易獲得性。資金的背後是銀行等金融機構。如果銀行資金管理比較嚴格，不僅可以控制銀行自身的風險，也約束了貸款人的行為。但是，大多國內商業銀行為了降低不良貸款，放鬆了對個人住房消費信貸的審查。信貸資金的易獲得性不僅導致大量購房條件不足的消費者輕易地進入房地産市場，個人消費信貸快速增長，而且導致了個人住房消費快速膨脹、房地産市場炒作盛行、房價快速上漲等。根據央行《中國房地産發展與金融支持》報告，中國房地産信貸在整體信貸中的比例由2000年的6%急劇提升到2003年的21%。在上海，2004年全部新增貸款中，有76%的資金投入了房地産；2005年一季度，又有87.7%的新增貸款進入房地産市場。

　　從土地的角度看，主要來源於地方政府利益驅動。自從銀行管轄權上劃以後，來自土地的收入成為地方政府財政的支柱。據統計，2003年上海的賣地收入為216億元，相當於上海市地方財政總收入的24%。房價、地價的上漲，有助於地方政府獲取更多的收入，房地産膨脹得越大，地方政府的收益就越大。而與此同時，地方政府的成本卻是零。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府成為推動中國房地産業快速發展的動因。尤其是在實行“經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓”政策後，土地價格大幅上漲，部分城市土地價格成數倍增長。據統計，2004年土地交易價格比上年上漲10.1%，漲幅比2003年高1.7個百分點；2005年一季度，又上漲了7.8%。土地交易價格上漲自然增加了房屋開發成本，推動房屋銷售價格上漲。

　　(四)信息系統不暢進一步加劇了房價的上漲。目前，我國還沒有一個統一、規範、完善的房地産市場信息發佈平臺，各政府部門相互獨立，信息之間互相矛盾的情況時有發生。另一方面，少數開發商與仲介機構聯手謊報商品房銷售進度，發佈不實價格信息，惡意哄抬房價；有的開發商囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，誘發房價短期內非正常上漲。這種虛假信息，嚴重誤導了廣大居民的市場預期，造成了部分消費者的恐慌心理。在房價快速上漲的同時，大量居民盲目跟進，加劇了房地産市場的供需矛盾，刺激了房價的進一步抬升。

　　另外，向廣大居民宣揚正確的住房消費觀也非常重要。如前幾年，由於政府住房信貸政策誤導，銀行的超低利率及銀行資金易獲得性，使得國內民眾住房需求出現了虛假繁榮，大量沒有支付能力的民眾紛紛進入房地産市場，導致中國的房地産市場才發展幾年就遠遠超過國外發展幾百年的市場。據統計，我國城鎮72%的居民已擁有自己的住房，而發達的市場經濟國家個人住房擁有率，法國與德國僅30%～40%，美國僅68%。

　　二、今年乃至以後幾年房價的變化趨勢分析

　　在國家出臺一系列調控措施之後不久，中國人民銀行公佈的二季度全國城鎮儲戶問卷調查結果表明，炒房者的投機行為受到了遏制，近期有購房意向和為買房而儲蓄的居民人數所佔比重雙雙回落。然而，在全國多個城市居民購房意願下降的同時，北京和廣州反而上升了2.2和0.7個百分點。另據國家統計局提供的數據，2005年1-5月份，房地産開發投資同比增長24.3%，比1-4月份回落了1.6個百分點；商品房和住宅平均銷售價格分別同比增長8.9%和11.3%，比1-4月份回落3.6和2.3個百分點；住宅平均銷售價格增長速度比1-4月份升高的省份仍有12個。

　　從以上信息可以看出：儘管扣除政策時滯的影響，房地産價格增長速度也只是略有回落，並沒有出現大幅度下降的情況，部分地區甚至逆市上揚。那麼，在宏觀調控的大背景下，我國的房地産價格將向何處發展呢？我們可以從以下三個角度加以分析：

　　(一)從供需雙方的發展趨勢看，短期內，需求會受到一定的影響；長期內，房價下跌的可能性不大。如前所述，房地産市場需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機需求。生活需求和改善需求是剛性的，其變化也是有規律可循的。在宏觀調控的新形勢下，部分消費者預期房價會下跌，可能會等待房價進一步回落而持幣待購，但從長期看，這部分需求是客觀存在的而且數量巨大，也是必然要釋放出來的。而對於投資性需求和投機性需求，在宏觀政策的調控下，投資者會更加理性地分析投資收益，短期內這部分需求肯定會大幅度下降。但是，從長期看，在利率、匯率政策不發生大的改變，而投資渠道單一的狀況不可能好轉的情況下，這部分從樓市中撤出的資金流向何方，今後仍然是一個問題。如果沒有更好的投資渠道，這些資金也許還會重新回到樓市中來，在下一波行情中繼續推高房價。

　　供給狀況近期內難以有大的改觀。長期看，隨着我國二手房市場的逐步規範，房地産市場化的進一步發展等因素影響，我國住房市場有效供給將會不斷增加。但房地産市場的供給主要來源於房地産開發，在目前房地産開發投資規模依然過大，房價上漲過快的前提下，房地産開發投資進一步加快是不現實的。

　　因此，從供需雙方的發展趨勢綜合來看，居民住房巨大需求與供給短缺的矛盾近幾年內會持續存在。在嚴格的宏觀調控政策下，近期內房地産價格增長速度會有所回落，但回落幅度不會太大；從長期看，房地産價格將呈現持續小幅升高的態勢。

　　(二)從房價的構成來看，房價下跌的空間不大。房價的構成主要包括土地成本、建安成本和項目經營期間的費用、稅金及附加等內容，再加上開發利潤。從這幾部分分析，房價增長速度會有所減緩，但房價下跌的可能性不大。

　　1、土地成本持續上漲。土地是房地産業生存和發展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執行後，土地價格上漲迅速，土地供應量已出現了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進一步加劇了房地産開發土地供需矛盾。從長期來看，由於土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區位的差異性，客觀上導致土地供應的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。而拆遷工作的進一步規範也相應增加了拆遷補助費用。另一方面，土地出讓金也是當地政府進行配套基礎設施的資金來源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。

　　2、建材價格的上漲導致建安成本的不斷提高。近幾年來，由於投資的過度旺盛等因素影響導致建材價格的持續上漲。2004年，全國固定資産投資價格比上年上漲5.6%。其中，建築安裝工程價格上漲8.2%、材料費價格上漲10.7%，建築用鋼材價格上漲17.4%。建材價格的上漲直接導致了商品房竣工造價的快速上漲，2004年全國商品房平均竣工造價為每平方米1402元，比上年增長10%。

　　從整體上看，儘管近期建材價格有所回落，但從長期來看，原材料供應緊張趨勢仍將延續。我國電力、煤炭、石油供應緊張的局面仍將持續；鐵路運輸緊張局面難以得到根本緩解;建材價格仍將維持在高位。另一方面，隨着人們需求層次的不斷提高，商品房的品質會逐步提高，配套設施和環境也會不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發成本。

　　3、人力成本、項目的期間費用和開發利潤都難以明顯下降。由於工資的剛性特徵，房地産開發企業的人力成本將會持續上漲；項目期間的費用多是由政府部門徵收的，也都是經過相關部門批准的，這部分成本短期內也不可能下降；而對於企業的開發利潤，由於國家採取了加大普通商品住宅和經濟適用房建設、整頓規範市場秩序等宏觀調控政策，這部分可能會下降一些。但房地産企業作為市場中的法人主體，其着眼點只能以盈利為中心。所以從長期看，這部分成本也不會有太多的下降空間。

　　(三)從房地産市場主體的行為來看，房價下跌的動力不足。房地産市場的活動主體主要有三個：一是政府部門，包括中央政府和地方政府；二是企業，主要是房地産企業和金融機構，也包括為房地産企業提供原材料的上游企業；三是購房者，主要是居民。從這三個方面的行為動機來看，房地産價格下跌的動力明顯不足。

　　1、政府的行為和動機。政府是房地産市場的監管者，對房地産市場的穩定發展負有直接的責任；在我國，政府尤其是地方政府同時也是房地産市場的利益參與和分配者。利益的不同導致兩者的行為取向略有不同，但不管怎樣，在當前的形勢下，他們都不希望也不會使房價下跌。

　　對於地方政府來説，地方政府對土地收益的高度依賴決定了他們不會希望房價的大幅度下跌。地方政府是房地産市場的頭號受益者，房地産膨脹得越大，地方政府的收益就越大。這首先表現在土地收入中。根據人大副委員長盛華仁報告的數據，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元，而在1998年，這個數據不過67億元。土地已經變成地方政府名副其實的第二財政。其次，地方政府的收益也表現在房地産的交易過程中。大多數的交易收費都直接或者間接成為了地方政府的資金。因此，房地産價格上漲不僅可以提高當地GDP的數據，而且可以使地方政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設，使地方官員的升遷機會增加。而與此同時，地方政府卻沒有付出任何經濟上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無關，都不是由地方政府來承擔最終責任。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府成為推動中國房地産業快速發展的動因。

　　與地方政府相比，中央政府的處境比較尷尬。一方面，由於房地産業和其他行業的高度關聯性，中央政府希望房地産能夠發揮其拉動作用，從而保持經濟的增長速度。而在另一方面，中央政府不僅要單獨承受房地産業過快增長所帶來的金融風險、國土資源浪費的成本，也要單獨承受房地産所可能帶來的諸如財富分配失衡等一系列的隱性成本。而房價下跌，不僅會影響剛剛培育起來的住宅産業發展，從而影響整個國民經濟的持續穩定；而且對社會穩定也沒有好處，特別對金融安全帶來嚴重威脅。因此，在這次宏觀調控中，中央政府一再強調，穩定房價是這次房地産新政的主旨，穩定房價就是穩定房價上漲幅度，而不是房價的下落。

　　2、銀行和房地産開發企業的行為和動機。銀行對房地産業的價格影響基本上是中性的，因為銀行對開發商的貸款緊縮減少了房地産市場的供應量，而對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地産市場的需求量。從銀行的利益出發，房地産市場價格的大漲和大跌都不符合銀行業的利益。但在目前銀行信貸資金大多注入房地産市場的狀況下，已經隱含着巨大的金融風險，房價下跌不僅會直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導致整個金融系統的信用危機。

　　開發商是緊跟地方政府節奏的一個群體，也是對房地産市場價格走勢有良好期盼，但沒有主導能力的一個群體。但不管怎樣，作為商品房市場中的供給者，房地産開發商肯定不希望房價的下跌，而且會在和政府的博弈中選擇相應的對策保證自己的利益最大化。從另一個方面看，在宏觀調控的大背景下，如果房地産開發商真的有暴利，那麼房地産價格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果房地産商的盈利空間並不大，那麼房價下跌的結果是房地産商停止開發甚至破産，但是低價格的房子依然造不出來。

　　3、居民的兩難選擇。住房的最終消費者居民，對於房價的漲落處於兩難選擇之中。對於還沒有購房的居民來説，他們肯定希望房價下跌，以實現他們的住房需求；但是對於大部分已經擁有房産的家庭來説，房價的大落對他們肯定沒有好處，因為房價大落，他們的資産會縮水。

　　從以上的分析可以看出，在整個房地産市場主體中，大多數人不希望房價的下跌。為了實現整個國民經濟的持續穩定發展，保障社會的穩定，進行宏觀調控是中央政府的職責，但政策的着眼點是穩定房價，不是打壓房價。相應地方政府出臺的政策也是出於同樣的目的，而且只能更加緩和。因此，長期來看，全國範圍內房價的增長速度將會有所回落，並保持相對穩定，最終基本上和居民的收入水平相適應。文/國家統計局投資司 王明亮

責編：楊潔