專家建議：業主可要求減免相關費用授權業委會解聘物業公司，保留證據，留神2年訴訟時效

　　 沒簽書面合同，物業服務“縮水”，房屋質量有問題屢修不好，為此，多數人選擇拒交物業費——

　　盤點本報百姓大課堂的讀者調查問卷，記者發現物業糾紛始終是購房者心中“永遠的痛”。

　　美然動力街區的物業難題已讓我們記憶深刻，而每天面對的各種糾紛又令業主疲憊不堪。

　　對待這一系列難題，很大一部分業主都選擇了“不交物業費”的對抗辦法。

　　那麼，沒簽物業合同能否拒交物業費？物業服務“縮水”能否減免物業費？房屋有質量問題總修不好能否不交物業費？欠交時間超過2年，還要補交物業費嗎？

　　帶著這一系列問題，記者採訪了大興法院李謙法官，並請北京市律協物業管理法律事務專業委員會的張軍律師就在物業糾紛中，業主應如何維權及應注意的問題給出相關提示。

　　投訴臺訴苦

　　沒簽物業合同 拒交物業費被訴

　　2003年3月底，黃先生買的期房如期交房。辦理入住手續時，黃先生與海天物業公司簽訂了物業管理合同。

　　第二年夏天，另一家名為海元的物業公司上門來收物業費。黃先生不知道兩家物業公司是何時交接的，自己也沒與海元簽過合同，所以就一直“扛著”沒交物業費。

　　沒想到2年後，黃先生卻被海元公司告了。庭審中，海元公司表示，該公司于2003年8月起接手小區的物業管理，且與相關各方簽有協議。最終，法院判決黃先生給付海元公司所欠的2年物業費。

　　法官簡評

　　業主沒與提供服務的物業公司簽訂合同，並不意味著與物業公司之間沒關係。

　　本案中，黃先生在購房後辦理入住手續時，與海天公司簽訂了物業管理合同，雙方形成了物業管理服務關係。海元公司接手該小區的物業管理工作並履行相應義務後，即與黃先生形成了實際物業管理合同關係。黃先生亦應按照相應標準及原約定的交付時間，及時履行向海元公司交付物業費的義務。

　　因此，法院最終作出上述判決。

　　律師百寶箱

　　錦囊一：業主是否要交納物業費，不在於是否與物業之間有書面合同，而在於業主是否接受了物業方面提供的服務。

　　我國合同法第36條規定：法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要合同義務，對方接受的，合同成立。在司法實踐中，如果業主已實際接受了物業服務，物業公司就有權收取物業費，而不能簡單地“拿合同説事”。

　　錦囊二：雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

　　投訴臺喊冤

　　服務“縮水” 屢修不好費照收

　　胡女士是1999年買的房。入住後的第一個夏天，胡女士發現兩個陽臺和北屋漏雨。後物業給胡女士修了房，胡女士按標準交納了物業費。

　　可沒想到，漏雨的陽臺和北屋並沒有修好，胡女士只得拿物業費“説事”。後因欠費4000余元，物業公司把胡女士給告了。在法庭上胡女士提出反訴，要求物業公司對該房屋進行大修，返還自己入住以來所交納的物業費4000余元，並賠償損失共計6500元。

　　最後，法院判決物業公司賠償胡女士損失340元，可胡女士還得交物業費3042元。

　　法官簡評

　　本案中，物業沒能對胡女士家房屋漏水部位進行有效維修，影響了胡女士一家對房屋的正常使用，並造成了一些損失。對此，物業應承擔未能完全履行服務義務的責任。

　　雖然物業公司的服務“縮水”，但畢竟對胡女士的房屋進行了修理，且提供了其他項目的物業管理和服務。因此，胡女士應支付相應的物業管理服務費。

　　在訴訟中胡女士曾提出反訴，要求物業對其房屋進行大修，但樓房的大修應根據樓房建設的年限及現在的具體狀況統一安排，沒達到大修標準時是不會大修的。

　　律師百寶箱

　　錦囊一：如果物業公司的服務不能達到雙方合同約定的相關標準，業主可以要求減少物業費的數額，同時，還可依照合同要求物業公司承擔違約責任。

　　錦囊二：沒有成立業主委員會的小區應儘快召開業主大會成立業委會；已經成立業委會的小區可依據業主大會的授權選聘、解聘物業。

　　投訴臺叫悔

　　物業催費有招 訴訟時效中斷

　　包先生是8年前買的房，從入住後的第3年起，因不滿物業公司的服務，包先生居住的小區內很多業主都不交物業費了，包先生也是其中之一。之後，物業公司也來催收過，甚至每年在小區的公告欄內把未交物業費的業主名單貼出來，包先生也沒當回事。

　　去年，物業公司把小區的這些“欠費戶”都給告了，讓他們交清全部欠交的費用。包先生覺得物業糾紛應受2年訴訟時效的限制，最多也只是交最近2年的。可法院最後卻判決包先生要交幾年來欠的所有費用。難道物業糾紛就不受2年訴訟時效的限制嗎？

　　法官簡評

　　根據民法通則的相關規定，物業糾紛的訴訟時效期間應為2年。但訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。

　　本案中，物業公司的工作人員每年都派人上門收費，後來還在小區的公告欄內將欠費業主的名單公佈，這些都表明物業公司在不斷地要求欠費的業主交費。因此，在物業提出訴訟後，法院才會作出如上判決。

　　律師百寶箱

　　注意訴訟時效，除非物業公司是明顯怠于行使權利，即物業公司對業主不按時交納物業費不聞不問，業主才有白白享受服務的可能。

　　投訴臺叫屈

　　房子一天沒住 反被催收滯納金

　　李先生買了一套房，可收房後卻發現房屋的毛病太多。比如上、下水有問題，樓板有裂縫，暖氣不熱，陽臺漏水，衛生間馬桶損壞，室內有許多線頭裸露等。

　　辦理入住手續後，李先生交了第一年的物業費和供暖費，也把物業發的《房屋用戶自檢情況登記表》如實填寫後交回物業，但物業都置之不理。

　　因無法入住，李先生便沒交物業費。去年，物業起訴，要求李先生交物業費和滯納金。法院也判決李先生交物業費，只是數額有所減少，滯納金也不用交。

　　李先生感到委屈，房子一天都沒住過，也沒接受過物業的服務，為什麼還要交費？

　　法官簡評

　　本案中，李先生陷入了一個認識上的誤區。其實，李先生完全可以要求物業按合同約定履行義務，若維修後達不到使用功效，可以繼續要求物業修。應該説，室內配置達不到使用功效，會影響正常使用，但並不一定意味著房屋就不能居住。

　　而且，物業公司的工作不是僅維護房屋一項，除此之外，物業公司為維護小區的整體環境和秩序，畢竟還提供了其他項目的服務，因此，即使像李先生這樣未在小區居住的業主，也要交納相應的物業費。

　　但因物業公司未按合同約定全面履行義務，故法院對物業公司要求的滯納金沒有支持。

　　律師百寶箱

　　錦囊一：業主不能因自身原因未居住房屋就要求減免物業服務費用。

　　錦囊二：業主拖欠物業費，物業公司是有權利請求一併支付滯納金的。因此，業主在維權時要注意保留相關證據，具體包括：與物業交涉的文字記錄，房屋出現質量問題時拍攝的影像資料等，並最好將這類資料進行公證。中醫治療高血壓獲取重大成果

　　如果這些證據能充分證明物業的瑕疵並被法庭採信，則業主可少交不必要的費用。

　　錦囊三：房屋有質量問題可以保存證據，要求開發商解決，而不要急於收房。

責編：馬芳