檢察日報消息：

　　業主勝訴 物業費降了１．１４元

　　官司贏了，物業費立馬就降了１．１４元。如果評選２００５年度幸運之星，雷霞和美麗園小區的所有業主應該當選，畢竟業委會告贏物業公司，在北京市還是頭一回。在人們看來，此案最大的亮點就是擠掉了原物業費裏的水分，物業費從２．７２元減為１．５８元。

　　據了解，２００３年，美麗園上屆物業管理委員會發現，小區內的電梯數量、水泵數量等與計算物業費單價時所使用的數量參數不相符，物業費虛高。此後，前管委會就此問題與鴻銘物業公司多次協商未果，于２００５年３月向海淀法院提起了１３項訴訟請求，狀告物業公司亂收費。２００５年１２月１５日，北京市第一中級人民法院判令美麗園業委會勝訴。該判決書撤銷了海淀法院的一審判決，支持了業委會１３項訴求中的絕大部分訴求。

　　物業費水分有多大？

　　按理説，享受什麼水平的服務，就支付什麼水平的費用，水分又從何而來呢？北京市律師協會消費者法律事務專業委員會主任邱寶昌分析説，《物業管理條例》對物業管理公司和業主雙方的權利義務規定得似乎對等，但是給物業公司的權利是實實在在的，而給業主的權利在實際中卻很難實現。由於現行法律法規並未對服務標準和收費標準進行明示，前期物業費基本還是開發商説了算。至於服務質量是否與收費標準相對應，開發商並不考慮，而作為消費者的業主，此時只有簽字認可的義務。邱寶昌説，這就是産生物業糾紛的根本原因。

　　據媒體報道，２００４年，北京市居住小區管理辦公室曾對該市２８個商品房小區調查統計。結果發現，物業收費率能達到８０％以上的只有１４個小區，其餘１４個小區中，有８個小區的收費率為６０％左右，另外６個小區的收費率只有約３０％。對此，房産律師秦兵分析説，業主拖欠的原因很簡單，就是因為付了錢，但是沒有享受到相應的服務。

　　北京市消費者協會２００５年年初的一份調查顯示：７３％的業主對物業公司不滿意。對此，北京市人大代表劉紅宇深有感觸：“我所在的小區每平方米每月收物業費１美元，給人的直覺應該是高檔社區配以豪華服務，但實際上卻並不盡如人意。在業主的集體抗爭下，物業管理公司自行將物業費下調至每平方米每月４元人民幣。可見物業費水分有多大？！”

　　物業管理資質缺乏監督

　　記者了解到，早在２００４年５月１日，《物業管理企業資質管理辦法》就已經出臺，該辦法明確將物業管理企業資質分為三級，並規定：超越資質等級承接物業管理業務的企業將被罰款１萬元以上。“有規定，但實踐中，很少會有物業管理公司嚴格按規定衡量資質。”邱寶昌説，究其原因，主要是缺乏監督。一些高檔社區雖然承諾業主２４小時巡視、點對點看護，但是業主方根本掌握不了硬指標來衡量和監督，加之缺乏對物業公司的責任認定，主動權始終掌握在物業公司手裏。北京市人大代表王玉梅認為，該辦法規定的資質標準主要以註冊資金劃分檔次，但是現在的物業管理公司普遍缺乏服務意識，她建議物業公司的準入不僅要看資金，更要看能力。

　　為消除服務與收費不對等帶來的水分，劉紅宇建議公示物業服務成本及其收費標準，讓業主心知肚明，選擇適當的物業管理公司。為此，她在人代會上提交了“關於建立星級評定制度的建議”，希望通過星級劃定服務級別，再按級別確定收費。

　　業委會缺位 業主無法討價還價

　　今年１月１日施行的《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），對普通住宅小區和高檔住宅小區均實行市場調節價。也就是説，依據該《辦法》，業主可根據市場情況與物業公司商議物業費的高低。此舉能否有效消除糾紛，促進公平交易呢？邱寶昌説：“該《辦法》規定，物業服務收費標準由業主大會決定，然而在社區成立業主大會之前，物業管理公司通常由開發商指定，物業收費也由其單方制定，對於前期收費，業主根本沒有討價還價的餘地。”此外，北京市目前有４０００多個小區，卻只有３００多個業主委員會，僅佔１０％左右。“也就是説，絕大多數沒有業委會的小區業主，根本不能議價。”

　　 干預物業糾紛 政府和法律當有作為

　　邱寶昌建議，在業主委員會成立前的前期物業階段，收費不應完全推向市場，政府部門在這個階段應當把好關。物業服務收費可參照經濟適用房的標準，每平方米每月不能高於０．５５元，且應要求物業公司的服務水平不能低於經濟適用房的服務水平。

　　北京市人大代表張耘説：“目前業主與物業管理公司之間的博弈，單靠雙方，永遠沒有終止，受傷的最終是業主。作為公共政策的制定者、公平環境的營造者，政府理應充當評估干預的第三方。”在正在召開的北京市第十二屆人大四次會議上，人大代表張耘建議修改《物業管理條例》，希望從法律上明確政府部門在處理物業管理公司與業主之間的關係時的責任和義務。

　　此外，小區在實際竣工面積、設施設備數量與規劃面積上往往存在偏差，當遇到這種問題時，物業費應按規劃還是按實際竣工物業狀況計算？對於這些矛盾，現行物業收費辦法中沒有明確規定，在實施過程中相關部門也沒有明確的指導意見，這就為日後出現糾紛埋下了禍端。

　　對此，邱寶昌説，美麗園小區一案是物業維權的標誌性案例，同時也反映出目前相關法律的缺失。面對當前普遍存在的物業糾紛案件，政府部門應對有關政策和法律加以反思，儘早完善相關法規，以減少糾紛隱患。作者:謝文英

責編：唐峰