中國青年報消息：在眾多物業糾紛中，業主起訴物業公司少有勝訴，而北京美麗園小區業委會日前卻迎來了一場勝訴。“我們成功地擠掉了物業費裏的水分。”該小區業委會主任雷霞説。按照北京市第一中級人民法院2005年12月下達的終審判決書，在原價每平方米2．72元的物業費中，被擠出的“水分”最多約1．14元。

　　這場訴訟被輿論視為“揭開了物業收費的黑幕”，以及業主理性維權的勝利。

　　“擰乾濕漉漉的物業費”

　　在這個房價如今已接近每平方米1萬元的小區內，這場物業糾紛源於2002年年底第一屆業主委員會成立。該屆業委會經過核查，對鴻銘物業公司每平方米2．72元的物業費的測算産生了疑問。

　　他們發現，物業費中的水泵費，並非按照實際使用的1組2台變頻水泵收費，而是按照原規劃中30組60台的高壓水泵來收費；電梯的維護與運行費，也按照規劃中的118部來收費，而實際運行的只有111部。此外，有關文件規定按戶收費的保安費、保潔費、垃圾清運費等均按平方米收費；室內中小修費，不論是否委託給物業公司，一律照收。並且，這每平方米2．72元的物業費中，還包含了有關文件規定不得收取的共用天線管理費。

　　該屆業委會與鴻銘物業公司多次就降低物業費進行了商談。2003年6月，雙方協商的結果是將物業費下調至2．65元，同時停車費由每年1600元降至1300元。但這一收費最終因為業主分歧大而未能施行。

　　2004年8月，新一屆業委會選舉成立，同年10月8日備案成功。而在此期間，2004年10月1日，鴻銘物業公司發佈了新的物業收費標準。

　　新標準中，將按平方米收取的保安費、保潔費、垃圾清運費等改為按戶收費；室內中、小修，如不委託給物業公司，將不再收費；停止收取共用天線管理費。

　　按照新標準，如將室內中小修委託給物業公司，則收取物業費為每平方米2．61元加每戶11．08元，如不委託，則物業費為每平方米2．04元加每戶11．08元。

　　據鴻銘物業公司副總經理汪建春説，至今已按照新標準，與小區1378戶業主中的1012戶簽訂了《補充協議》；未簽訂《補充協議》的，依然按照每平方米2．72元收費。

　　2005年3月，新一屆業委會得到業主大會授權，向法院起訴物業公司的“不實收費”。在業委會的13項訴訟請求中，除要求將按平方米收取的保安費等改為按戶收費、未經委託的室內中小修費取消、停止收取共用天線管理費等之外，還要求按照實際的水泵數、電梯數目收費。

　　業委會還訴稱，小區的實際住宅建築面積為21萬多平方米，而物業公司測算物業費時卻只按20多萬平方米計算。

　　如此經法院測算下來，電梯維保費由原來的0．441元降為0．405元，運行費由原來的0．606元降為0．522元；而水泵費則由原來的0．292元降為0．008元。

　　此外，法院還判令物業公司將3年的電梯廣告位租賃收益返還給業委會，計18萬元。

　　業委會成員周傑律師稱，如果物業公司將2003～2005年間多收的物業費返還給業主，將達數百萬元。

　　業委會主任雷霞則把這一過程稱為“擰乾濕漉漉的物業費”。

　　“保護私有財産的偉大實踐”

　　“這是一種通過法律途徑、理性的、有效的維權方式。”中國政法大學教授蔡定劍説。

　　據長期關注業主維權的秦兵律師觀察，目前有關商品房面積問題、質量問題的大規模糾紛已經過去，現在進入了另一個階段，即大規模的物業糾紛。

　　根據北京朝陽區人民法院公佈的數據，2002年該院受理物業管理糾紛194件，2003年增長到650件，2004年為1898件。

　　面對物業糾紛，大多數業主選擇了拒交物業費。“這是成本最低的反抗手段。”秦兵説。

　　拒交物業費的結果，是業主被物業公司告上法庭。同樣來自朝陽法院的數據，該院受理的物業糾紛中，物業公司起訴業主、索要物業費的佔90％以上。

　　事實上，在美麗園小區的這起物業費訴訟之前，也有業主因為“不滿物業公司的花賬”而拒交物業費。本屆業委會9名成員中，大部分都曾拒交物業費。

　　據鴻銘公司副總經理汪建春説，他們為此曾起訴過十幾位美麗園業主，並幾乎都勝訴。

　　在北京，不久前，朝陽法院即動用“堵被窩”的方式對欠費業主進行強制執行。

　　物業糾紛還帶來了更大的衝突，北京一些小區的業主們甚至走上街頭遊行。

　　而美麗園小區的物業訴訟，在秦兵看來，代表著一種理性的“尋求法律的途徑”。該小區的“維權過程值得每個業主學習”，他説。

　　秦兵認為，業主對物業公司的鬥爭，“是他們保護私有財産的偉大實踐。”

　　這場勝訴，在業委會主任雷霞看來，至少説明“理性維權的途徑是走得通的，儘管過程很艱難”，而法院的判決，是要告訴大家，“這是一個出口”。“因為北京大大小小的小區幾乎都有業主在維權，所以才會有美麗園的勝訴。”她説，“美麗園只是比較幸運而已。”

　　物業費的兩筆賬

　　但是事情並不如法院判決書上呈現得那麼簡單。

　　勝訴一個月來，雷霞已經給業主們舉辦了6場“物業費説明會”，目的是解決業主們心中的疑慮：如果物業費降到每平方米1．58元，目前的物業服務標準會不會降低？物業公司到底有沒有利潤？

　　來自物業公司的説法是，如果這樣收費，“絕對幹不下去”。

　　據鴻銘公司副總經理汪建春説，由於物業公司是由小區開發商控股，為了配合樓盤銷售，物業費最初的定價2．72元已經是優惠價。否則，僅電梯運行費一項，按照有關文件，以每年每台54640元來計算，每月即應收費每平方米2．4元，而不是現行的0．606元。

　　汪建春説，此外，小區裏的門禁系統等智慧化運行維護費，與公共照明費都沒有算入這2．72元中。

　　而關於水泵費一項，他承認，實際運行費比現行0．292元要少，但絕對高於法院測算的0．008元，實際成本大約在0．16元左右。但是，“多出來的我們得拿去補貼智慧化運行維護費和公共照明費。”

　　鴻銘公司出示的一張收費標準價目表顯示，如果“不給優惠”，即使將水泵費定為0．008元，不算室內中小修費，物業費也高達每平米3．791元，外加每戶每月13．188元。

　　汪建春説，按照現在的“優惠價”，光靠物業費一項，根本無法盈利，需要靠小區停車位的經營收益來貼補。如果小區物業費的交費率能達到95％，則“能持平，略有盈餘”。

　　汪建春算了這樣一筆賬：以每戶每月5元的保安費為例，全小區每月保安費收入不足7000元，根本無法支付美麗園現有83名保安的工資。

　　“我們實行的是包乾制，講的是綜合盈利。”汪建春説。

　　而雷霞則認為，即使是包乾制，業主們也有權知道“包乾”在哪。在“物業費説明會”上，雷霞算了一筆完全不同的賬。

　　據業委會計算，僅電梯運行費、維護費、檢測費，物業公司一年即可獲毛利約160萬元：根據小區內電梯實際電費繳費清單，一部電梯一年運行費約為1600元，而物業公司則按照每台10530元收費；電梯維護費，經業委會諮詢具有一級資質的電梯維護公司，維護一部電梯的市場價為每年3000～4000元，而物業公司按照每台每年9210元收費。

　　業委會計算，全小區每年車位費多繳納超過60萬元，水泵費全小區每年比實際發生費用多繳納50萬元。此外，業委會認為，開發商每年還應當繳納物業費200多萬元。

　　各項費用綜合算下來，雷霞的結論是：按照每平米1．58元來收取物業費，在不降低目前服務標準和質量的情況下，物業公司一年獲取一兩百萬元利潤不成問題。“我們完全可以心安理得地享受原來質量的服務。”雷霞這樣告訴前來聽講的鄰居。

　　雷霞表示，業主要想獲得物美價廉的服務，就一定得通過招投標，讓物業公司之間去競爭，從而獲得質價相符的服務。

　　汪建春則表示：如果按照這個價位，鴻銘公司不會參加招投標。

　　據悉，鴻銘公司已經申請重審此案。

　　而業委會目前正在進行的工作，是爭取獲得業主大會的授權，以1．69元為基準價招聘物業，具體價格視服務內容而定。雷霞説，在將來的物業服務合同中，要把物業費的使用規定得極其細緻。雷霞舉例説，會具體到有多少個保安、保潔人員，房屋外墻多長時間清洗一次等等，便於監督核查，“每一分錢都要花得清清楚楚”。

　　美麗園業委會提醒業主，接下來還有一項重頭工作，即如何對2000多萬元的小區住宅公共維修基金實行監督。

　　據媒體報道，美麗園訴訟案是北京首例以業委會為原告的物業訴訟。儘管從法律上講，業主個人也可以對物業公司提起物業訴訟，“但力量不夠，”秦兵説，“他們應該成立業委會或者選舉産生業主代表。”

　　而據周傑律師稱，由於物業費牽涉到小區的公用部分，單個業主往往難以主張這部分權益。

　　有數據顯示，北京市共有3032個住宅小區，由2495個物業管理公司管理服務，但其中只有440個小區成立了業委會，僅佔小區總數的14．5％。（記者 包麗敏）

責編：唐峰